福州的二手房，已經(jīng)進入一個相對穩(wěn)態(tài)的市場，業(yè)主調(diào)價幅度降低，買房子的人意愿，對比前兩年，下定的意愿更為強烈，價格合適，成交周期開始縮短。已成交房源，平均掛牌90天成交。

這兩年，我拍了不少房源的視頻，也賣了不少的房子，拍過的房源90%都已經(jīng)成交。一年下來，有300多個客戶電話直接聯(lián)系看房，偶爾都有聽到，誰誰誰，已經(jīng)買到了的情況。

短視頻，直播，線上渠道已經(jīng)成為當下，最為流行的一種營銷方式?？總鹘y(tǒng)方式，打電話去獲取客戶已經(jīng)不現(xiàn)實，短視頻可以從視覺，聽覺上，直接觸達到每個人的眼睛里。購房者，足不出戶，只要搜索一個附近，就能夠把周邊的房源，在手機上全部先看一遍。

也是因為線上房源的流量太大，繼而出現(xiàn)參差不齊的情況，這兩天，我就聽到同事在抱怨。

有一個客戶，在視頻上看到很多房子，視頻里頭沒有提及哪個小區(qū)，什么價位，他就把視頻轉(zhuǎn)發(fā)給經(jīng)紀人，問這個經(jīng)紀人是什么價格，哪套房子。

經(jīng)紀人就開始找這套房子，又轉(zhuǎn)發(fā)給附近的同事，讓幫忙判斷一下是哪套房源。同事看完之后回復：在一個月以前，這套房子就已經(jīng)賣掉了。

次日，客戶又轉(zhuǎn)發(fā)了一個視頻，經(jīng)紀人看完之后，查閱了公司內(nèi)部房源系統(tǒng)，回復客戶面積，價格等信息?？蛻袈犕曛?，覺得價格偏貴，沒有看的必要。

次次日，客戶又轉(zhuǎn)發(fā)了一個視頻，問能不能去看一下這套房子，面積，裝修，價格都比較合適。結(jié)果，經(jīng)紀人了解完后，是倉山區(qū)的房源，和鼓樓區(qū)相差甚遠，與客戶的需求完全無法匹配。

從客戶看到視頻，再到經(jīng)紀人找出對應小區(qū)，最后到結(jié)果，過程中看似簡單，但大大的增加了經(jīng)紀人的工作量，也給經(jīng)紀人很大的產(chǎn)品考驗。

了解福州的二手房成交情況，也成為一名經(jīng)紀人的基本能力，因為現(xiàn)在市場上，掛牌價格和成交價格之間，有很大的差異。

來看看一套，通過短視頻拍攝，客戶到現(xiàn)場看房后，成交的房源。

成交小區(qū)：湖前蘭庭；

成交時間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權86.25平米，3房1廳，低樓層，南北朝向，精裝修，105.6萬，成交單價12244元/平米。

房源成交分析：

1、看到這個單價，你是否會覺得房子很便宜，業(yè)主掛牌75天時間，期間價格調(diào)整3次，成交前掛牌129萬，帶看客戶超過50多組。從價格層面來看，單價12000元的精裝房，且是商品房社區(qū)，性價比體現(xiàn)較高。

2、湖前蘭庭，現(xiàn)有在售房源29套，出租房源5套，業(yè)主掛牌價格19789元/平米，小區(qū)內(nèi)部共有19棟樓，分為一二期，一期為單元房，二期則是別墅，疊拼復式樓的結(jié)構(gòu)。2006年的時間交付的商品房，比較適合老年人或剛需居住，走一層樓就可以了。

房子的戶型中規(guī)中矩，一梯兩戶，南北通透，兩房朝南一房朝北，精裝修，客廳朝西側(cè)有采光，且內(nèi)部做了2個衛(wèi)生間，朝北面的臥室比較小。

3、湖前蘭庭，這個小區(qū)的價格，下跌幅度較大，特別是在2025年下半年，成交單價從年初16000元的單價，下跌到12000元左右，在10月份還成交一套100平米，148萬，單價14736元/平米。因此，我們判斷，這套房子的成交，屬于近10年來，價格最低的一套。

4、已成交的這套房子，裝修較為不錯，小區(qū)也很有特色，在短視頻上有較好的流量，關注度比較高，繼而吸引了比較多的客戶關注，帶看客戶量較大。通常情況下，精裝修，小區(qū)環(huán)境好，且看房方便的房源，帶看客戶量都不會太低。

購房建議：

湖前蘭庭這四年時間里的價格趨勢：（2021–2025）掛牌價格變化。

2021年：小區(qū)二手房均價約為25,000–26,000元/㎡，處于鼓樓區(qū)中高位水平。

2023–2024年：受福州整體樓市回調(diào)影響，均價逐步回落至21,000–22,000元/㎡，降幅約15%–20%。

2025年末：掛牌均價穩(wěn)定在20200–21,200元/㎡，部分低樓層或戶型不佳房源成交價可低至12000元左右，100平米戶型樓梯房。

樓齡偏老：建成于2003年，樓齡達21年，部分電梯老化、外墻滲水、管道銹蝕問題存在，影響貸款年限（部分銀行對20年以上房源限貸）。

交通便利性不足：公交站點雖多，但高峰時段班次密度低，無地鐵覆蓋，通勤依賴地面交通，對依賴公共交通的年輕上班族不夠友好。

物業(yè)管理存在短板：部分業(yè)主反映外來小廣告泛濫、公共區(qū)域清潔頻次不足，物業(yè)響應效率有待提升。

主要成交依賴于小戶型，特別是2號樓的電梯小復式樓，總價在70萬左右一套。

了解更多湖前蘭庭的信息，可以在評論區(qū)留言。

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