撰文| 巫英蛟 劉虎

買房掉坑已經(jīng)夠慘了，但張建民遭遇的，卻是“坑上加坑”。

2018年，他在重慶萬州花400萬元購入一套別墅，既辦不了產(chǎn)權(quán)證，也退不了房、拿不回錢。起訴維權(quán)后，等來的不是對合同糾紛的裁判，而是一紙“危房鑒定書”。賣家委托的鑒定機構(gòu)將結(jié)構(gòu)完好的房產(chǎn)評定為“C級危房”，并將原因歸咎于張建民的裝修行為。

此后五年，這份鑒定意見成了萬州區(qū)法院反復(fù)援引的理由：既不允許重新鑒定，也回避對合同解除這一核心爭議作出實質(zhì)審查。房屋在訴訟期間被查封、抵債、轉(zhuǎn)手，張建民的購房款和房產(chǎn)，一并消失在漫長的司法程序中。

案涉別墅

直到重慶市第二中級法院兩次發(fā)回重審，重新鑒定明確認定涉案房屋并非危房，并最終判決賣家返還購房款，這場持續(xù)多年的司法拉鋸戰(zhàn)才得以收場?；仡^看，這原本是一宗法律關(guān)系并不復(fù)雜的房屋買賣糾紛，卻被拖成了一場長達五年的司法“消耗戰(zhàn)”。

這起案件不僅讓張建民一度陷入“錢房兩空”的困境，也撕開了司法鑒定亂象的一角。如今，他將矛頭對準曾深刻影響裁判走向的鑒定機構(gòu)。他要討一個說法。

01

虛假鑒定引發(fā)的司法拉鋸戰(zhàn)

2018年6月，重慶市民張建民從男子周云手中購得一套建筑面積628平方米的別墅。一個月內(nèi)，張建民付清全部房款，并進場進行基礎(chǔ)裝修。

張建民隨后發(fā)現(xiàn)，該房屋在出售前已被周云抵押給他人，而這一關(guān)鍵信息在交易過程中被刻意隱瞞，致使房屋始終無法辦理產(chǎn)權(quán)登記和過戶手續(xù)。雙方簽署的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中，周云曾明確承諾該房屋“未出售、未抵押、未出租”，并約定如有違反，由其承擔(dān)全部法律責(zé)任。

張建民隨即聯(lián)系周云，對方表示將設(shè)法解除抵押。然而事態(tài)并未朝著解決方向發(fā)展。2020年10月9日，周云反而向法院申請查封涉案房屋。后又因開發(fā)商涉多起債務(wù)糾紛，該別墅多次被司法查封、輪番凍結(jié)。張建民由此徹底失去辦理產(chǎn)權(quán)證的可能。

2023年7月，萬州區(qū)法院裁定以約263萬元的價格，將該別墅以物抵債給第三人。張建民支付的400萬元購房款，最終換來“錢房兩空”的結(jié)局。

張建民提起訴訟，請求解除購房合同并返還購房款。這本是一宗法律關(guān)系并不復(fù)雜的民事糾紛，卻在法院的審理中出現(xiàn)了出人意料的反轉(zhuǎn)。

2021年12月8日，萬州區(qū)法院作出一審判決，未就合同解除這一核心爭議進行實質(zhì)審理，徑行駁回張建民的全部訴訟請求。判決的重要理由之一是：涉案房屋已被鑒定為“C級危房”，在危險排除之前無法返還。而房屋被認定為“危房”的原因，則被歸咎于張建民收房后的裝修行為。

案涉鑒定意見書

這一結(jié)論令張建民難以接受。他表示，自己僅進行過有限的基礎(chǔ)裝修，并在發(fā)現(xiàn)抵押問題后立即停工，根本不可能對房屋結(jié)構(gòu)安全造成實質(zhì)性破壞。

“危房”結(jié)論源自重慶建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心有限公司（下稱“重慶工程質(zhì)檢中心”）出具的鑒定意見，該機構(gòu)認定涉案房屋為“局部危房”。鑒定費用4萬元，由出賣人周云支付。

張建民對該鑒定結(jié)論提出多項質(zhì)疑，并依法申請鑒定人員出庭接受質(zhì)詢，同時請求重新鑒定，但上述申請均未獲得法院支持。鑒定機構(gòu)未出庭說明，法院亦直接采信該鑒定意見作為裁判依據(jù)。

一份由賣方付費委托的“危房”鑒定，被法院采信為關(guān)鍵證據(jù)；而買方提出的質(zhì)疑與重新鑒定請求，則被全部排除在外，案件審理明顯偏離正常軌道。

張建民提起上訴。2022年4月11日，重慶二中院裁定指出，原審認定事實不清、程序違法，一審未就核心爭議進行實質(zhì)審理，遂撤銷原判并發(fā)回重審。

重審后，萬州區(qū)法院雖然判決解除合同并返還購房款，但仍堅持認定涉案房屋為“C級危房”，并據(jù)此從返還款項中扣除所謂“修復(fù)費用”53萬余元。該費用來源于法院委托重慶平正保險公估有限公司出具的評估報告，鑒定費用為3.5萬元，同樣由周云支付。

張建民不認可該評估報告，認為其嚴重失實，部分結(jié)論明顯違背基本事實與常識。但庭審中，鑒定機構(gòu)及法院均未作出實質(zhì)回應(yīng)。

2023年12月29日，重慶二中院再次將案件發(fā)回重審，并明確指出，萬州區(qū)法院拒絕重新鑒定的做法，違反最高法關(guān)于民事證據(jù)的相關(guān)規(guī)定。隨后，萬州區(qū)法院同意啟動重新鑒定程序。

重慶二中院兩次將案件發(fā)回重審

2024年9月，重慶重大建設(shè)工程質(zhì)量檢測有限公司出具新的鑒定意見，認定涉案房屋結(jié)構(gòu)安全性等級為BSU級，并未構(gòu)成顯著或嚴重安全隱患?，F(xiàn)任房屋權(quán)利人因準備出售房產(chǎn)、另行委托的第三方鑒定機構(gòu)，亦得出一致結(jié)論。

至此，“C級危房”的鑒定意見被徹底推翻。為此，張建民額外承擔(dān)鑒定費用累計逾15萬元。法院最終確認，因周云未能協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，張建民依法享有解除合同的權(quán)利。

2025年4月，重慶二中院作出終審判決，判令返還張建民購房款400萬元，并賠償其部分裝修損失27萬余元。

從2020年起訴到2025年終審落槌，這起并不復(fù)雜的購房糾紛，歷經(jīng)五年反復(fù)訴訟，才最終塵埃落定。張建民認為，兩家鑒定機構(gòu)在案件中存在故意出具虛假鑒定報告的行為，直接導(dǎo)致其長期維權(quán)、反復(fù)訴訟并承擔(dān)高額經(jīng)濟成本?！斑@件事，必須要有個說法！”

02

“C級危房”從何而來？

那么，案中這份關(guān)鍵的“C級危房”結(jié)論，究竟是如何被鑒定出來的？

當(dāng)初，張建民起訴周云要求解除房屋買賣合同、返還購房款。周云隨即另行提起反訴，要求繼續(xù)履行合同，并主張由張建民賠償裝修損失。在該反訴案件中，周云向法院申請司法鑒定，由重慶工程質(zhì)檢中心對涉案房屋結(jié)構(gòu)安全性進行鑒定。隨后，該機構(gòu)出具了將房屋評定為“C級危房”的鑒定意見。

但問題在于：周云提起的反訴，后來經(jīng)由其本人申請撤訴，案件并未進入實體審理階段，依法也未發(fā)生法律效力。

“按通常司法規(guī)則，該案中形成的鑒定意見亦不應(yīng)繼續(xù)作為裁判依據(jù)使用?！比欢?，張建民發(fā)現(xiàn)，這份伴隨撤訴而失去載體的“C級危房”鑒定報告，卻被直接“移植”進張建民訴周云的主案審理之中，并被主審法官魏欣照單全收，成為否定合同解除、駁回退房退款請求的重要依據(jù)。

張建民不理解，自己接手房屋后進行的裝修，從未拆除或破壞任何承重結(jié)構(gòu)。涉案房屋為獨棟別墅，裝修主要集中于一般墻體處理與門窗調(diào)整，且嚴格依照專業(yè)裝修公司施工圖實施。裝修工程尚未完成五分之一，即發(fā)現(xiàn)房屋已被設(shè)定在建工程抵押、無法過戶，隨即全面停工。

“我頭一回聽說，簡簡單單裝修一下就能把房子整成危房！”張建民說，在鑒定現(xiàn)場，鑒定人員僅以鐵錘敲擊混凝土構(gòu)件后即草草結(jié)束勘測。更令其難以理解的是，“鑒定報告還將原本以鋼筋混凝土梁柱承重的結(jié)構(gòu)，錯誤認定為以砌體承重的混合結(jié)構(gòu)房屋?！?/strong>

張建民還提出，該次司法鑒定過程中存在多項嚴重背離中立、客觀原則的異常情形。譬如，小區(qū)出入口監(jiān)控在鑒定時段被關(guān)閉，相關(guān)錄像事后被刪除。

張建民稱，現(xiàn)場勘測結(jié)束后，周云和鑒定人員田強、喻猛各自駕車一前一后，疑似擬共進晚餐，“我發(fā)現(xiàn)上述人員行蹤并進行跟隨后，鑒定人員與周云才分別駕車離開?！?/p>

案涉鑒定人員

張建民認為，鑒定人員與申請人之間的密切接觸，加之現(xiàn)場監(jiān)控異常關(guān)閉的情形，已足以對鑒定意見的獨立性、公正性與專業(yè)性產(chǎn)生合理懷疑。而案件后續(xù)的發(fā)展，則進一步放大了這份“C級危房”鑒定的爭議性。

在涉案房屋解除抵押登記后，因案外人夏某平申請訴訟保全，該房屋經(jīng)法院裁定以物抵債，轉(zhuǎn)移至夏某平名下。后來，夏某平在出售房屋過程中，委托檢測。因重慶工程質(zhì)檢中心此前出具的“危房鑒定結(jié)論”，導(dǎo)致房屋交易受阻。為核實房屋實際狀況，夏某平另行委托了一家機構(gòu)。

檢測完成后，其被明確告知，涉案房屋并不屬于危房。但在測試中心內(nèi)部申請出具檢測報告并加蓋公章時，工作人員發(fā)現(xiàn)，同一系統(tǒng)內(nèi)的檢測中心此前已就該房屋出具過“危房”結(jié)論。

“測試中心隨后與夏某平溝通稱，從檢測結(jié)果看，房屋本身不構(gòu)成危房，原檢測結(jié)論存在問題。但鑒于雙方同屬一個檢測系統(tǒng)，無法再以‘危房標準’形式出具相反結(jié)論，只能按照‘民用建筑檢測標準’出具報告。”

張建民稱，夏某平堅持要求測試中心按照危房標準出具鑒定結(jié)論，但該中心工作人員未予同意，最終僅按民用標準出具了“BSU級”檢測結(jié)論，意味著“房屋承載能力滿足規(guī)范要求，整體安全性未構(gòu)成顯著隱患”。

案件再次發(fā)回重審后，法院又與當(dāng)事人三方共同選定重慶重大建設(shè)工程質(zhì)量檢測有限公司，對涉案房屋進行重新鑒定。該公司出具的鑒定意見同樣認定，房屋安全性為BSU級，尚不顯著影響整體安全。

兩次獨立鑒定結(jié)論，均否定了此前“C級危房”的判斷。張建民還稱，其就該“C級危房”鑒定報告專門咨詢了建筑專業(yè)相關(guān)教授，并于2026年1月形成了一份針對鑒定結(jié)論技術(shù)缺陷的書面分析意見。

專家組一致認為，“C級危房”鑒定報告未依法完成房屋原始資料調(diào)查、現(xiàn)場系統(tǒng)查勘、檢測方案制定及必要的結(jié)構(gòu)驗算分析，亦未對實體結(jié)構(gòu)和構(gòu)件實施定量檢測，其危險構(gòu)件認定主要依據(jù)定性描述，缺乏客觀檢測數(shù)據(jù)支撐。

在具體判定中，多項構(gòu)件危險性認定未達到《危險房屋鑒定標準》規(guī)定的危險判定條件，部分判定情形亦不屬于該標準規(guī)定的危險點類型，構(gòu)件危險性判定依據(jù)不足或適用標準錯誤。

基于前述錯誤形成的危險構(gòu)件統(tǒng)計數(shù)量存在偏差，進而導(dǎo)致樓層危險性比例計算失真，最終致使房屋整體危險性鑒定結(jié)論缺乏事實和技術(shù)基礎(chǔ)。

“這份‘C級危房鑒定意見’，就像醫(yī)生沒給病人量體溫、沒拍片、沒做化驗，只是遠遠看了幾眼，就直接下結(jié)論說人‘病?！??！币晃粚＜艺f，“等到真正懂行的醫(yī)生逐項核對時才發(fā)現(xiàn)，說‘器官受損’的地方，其實只是皮外傷；說‘功能衰竭’的指標，根本沒測過；說‘達到危險閾值’的數(shù)據(jù)，從未算過；最后連‘重癥器官數(shù)量’都算錯了?！?/p>

03

價格評估多次“無中生有”

然而，在“C級危房”鑒定結(jié)論的配合之下，周云又向萬州區(qū)法院申請對案涉房屋所謂的“修復(fù)費用”和“恢復(fù)原狀費用”進行評估鑒定。法院隨后選定了評估鑒定機構(gòu)。

張建民稱，重慶平正保險公估有限公司出具的價格評估意見書，嚴重背離房屋交付時的客觀事實，評估內(nèi)容中存在多項“無中生有”“明顯失實”的情形。

盡管案件各方當(dāng)事人均對該評估報告提出強烈質(zhì)疑，并依法申請鑒定機構(gòu)重新進行現(xiàn)場勘察、派員出庭接受質(zhì)詢，但評估人員房光明、張帥始終拒絕出庭說明，法院最終仍對該評估結(jié)論予以采信，并據(jù)此直接作出裁判。

張建民指出，該評估報告首先罔顧案涉小區(qū)房屋交付時并未安裝窗戶這一基本事實。開發(fā)商牟建興向法院提交的《建筑竣工說明》中明確載明：“門窗、樓梯欄桿為用戶裝修時二次自選”，即房屋交付時并無窗戶。然而，評估意見書仍將“三層樓窗戶恢復(fù)費用”強行計入評估范圍，評估面積達132.76平方米，金額高達8.5萬余元。

開發(fā)商親自出面證明房屋交付時并無門窗

類似問題亦出現(xiàn)在“恢復(fù)原有鐵藝大門”項目中。案涉別墅交付時并無任何大門，僅設(shè)有立柱，有原始照片及現(xiàn)場比對為證。但在評估意見書中，“恢復(fù)鐵藝大門”仍被作為獨立項目列入，金額約8000元。

在“1樓地面抬高磚拆除”項目中，評估報告認定的拆除體量為56立方米。張建民在咨詢專業(yè)施工人員后指出，該體量相當(dāng)于約3萬塊磚，明顯不符合現(xiàn)場施工情況，經(jīng)實測與計算，實際拆除體量約為3.95立方米，與評估結(jié)論相差懸殊，虛增費用超過1.5萬元。盡管張建民多次提出復(fù)核和重新鑒定申請，該評估結(jié)論卻仍被法院采納。

張建民表示，包括上述“無中生有”“重復(fù)計算”“明顯違背常識”的評估項目在內(nèi)，對《評估意見書》逐項核算后，其認為可明確扣減的虛假費用合計達22.6萬余元，占評估總金額的42%以上。

案涉房屋裝修之前無大門、無門窗

張建民認為，法院在明知評估結(jié)論存在明顯事實和邏輯漏洞的情況下，仍對其全盤采信，直接導(dǎo)致案件裁判結(jié)果失真。

04

當(dāng)事人追責(zé)鑒定機構(gòu)

在耗時五年有余的房屋買賣合同解除糾紛中，萬州區(qū)法院先后采信的“C級危房”鑒定意見以及“修復(fù)費用評估報告”，成為案件反復(fù)拉鋸、久拖不決的重要原因。

據(jù)張建民統(tǒng)計，圍繞該案前后共啟動五次司法鑒定與評估，支出的鑒定費用累計高達二三十萬元，加之長期訴訟產(chǎn)生的律師費、差旅費等各類成本，司法程序反復(fù)空轉(zhuǎn)，社會資源被大量消耗。

張建民認為，該案所暴露出的核心問題之一，在于法院對司法鑒定機構(gòu)的準入、使用與監(jiān)督機制存在明顯缺位。在缺乏有效審查與糾錯機制的情況下，鑒定意見被反復(fù)采信，甚至左右裁判走向，最終損害的不只是個案當(dāng)事人的權(quán)益，也包括司法裁判本身的公信力。

2025年7月30日，張建民以“司法鑒定機構(gòu)故意違法出具虛假鑒定、評估報告”為由，向萬州區(qū)法院提起訴訟，將重慶建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢測中心有限公司和重慶平正保險公估有限公司告上法庭。

萬州區(qū)法院

在《起訴狀》中，張建民提出三項核心訴訟請求：一是判令兩被告賠償其因虛假司法鑒定、評估行為所造成的直接經(jīng)濟損失共計17萬余元；二是請求法院依法暫停兩家機構(gòu)的司法鑒定委托資格，并向行業(yè)主管部門發(fā)出司法建議，將其從法院司法鑒定名冊中除名；三是請求依法追繳、沒收兩被告因出具虛假司法鑒定、評估報告而收取的鑒定費用。

該訴狀寫道：

“司法鑒定機構(gòu)收取不菲的鑒定費用，卻對出具虛假錯誤鑒定意見不承擔(dān)任何法律責(zé)任，嚴重違反了《民法典》的權(quán)利義務(wù)責(zé)任平等的原則。俗話來講就是：司法鑒定機構(gòu)豈有光收錢不辦事，辦錯事了還不承擔(dān)任何法律責(zé)任的道理？天底下豈有這種穩(wěn)賺不賠的買賣？

“西方法律諺語有云：‘凡權(quán)利必有救濟，無救濟則無權(quán)利’。如果司法鑒定只有市場化準入門檻，卻沒有司法監(jiān)管懲處，那如此亂象必將戕害司法公信力，必將嚴重損害社會主義法制建設(shè)。人民法院作為與司法鑒定機構(gòu)聯(lián)系最緊密的司法審判機關(guān)，應(yīng)當(dāng)對此弊端叢生的司法鑒定亂象刀刃向內(nèi)，首先問責(zé)?！?/p>

目前，該案已由萬州區(qū)法院立案并完成首次開庭審理，下一次開庭時間定于2026年2月4日進行。原告歡迎各新聞媒體及社會各界人士前往旁聽，并關(guān)注案件將如何裁判，司法鑒定機構(gòu)是否需要為其鑒定行為承擔(dān)法律責(zé)任。