你有同樣的經(jīng)歷嗎？滿心期待搬進(jìn)新家，一到小區(qū)卻發(fā)現(xiàn)：安保形同虛設(shè)，垃圾成堆，電梯還故障……

住久了更發(fā)現(xiàn)，物業(yè)催費的時候特別積極，一到維修服務(wù)就愛答不理？

很多小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾日益尖銳，業(yè)主總覺得物業(yè)收錢多、辦事差；物業(yè)又覺得業(yè)主難伺候、總找茬…

面對這種情況業(yè)主該如何維權(quán)？在什么情況下才能理直氣壯拒交物業(yè)費？接下來，咱們就一一剖析。

01.五大“硬指標(biāo)”判斷物業(yè)服務(wù)是否合格

毫不夸張地說，小區(qū)物業(yè)的好壞能直接影響房價，導(dǎo)致20%的漲跌。判斷物業(yè)靠不靠譜，不妨看下面幾個細(xì)節(jié)：

①安全管控是否到位

好的安保應(yīng)該：24小時值班崗?fù)げ坏每罩贸^15分鐘、監(jiān)控設(shè)備完好率需達(dá)95%以上、消防設(shè)施每月檢查記錄完整可查。

如果你發(fā)現(xiàn)保安從年輕力壯的保安小伙，慢慢變成了“安保大爺”，或者經(jīng)常看不到人，那說明物業(yè)可能在省錢糊弄，這種服務(wù)水平肯定打了折扣。

2、環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)

最基本得做到：生活垃圾每日清運不得滯留、綠化養(yǎng)護(hù)按時進(jìn)行無枯死現(xiàn)象、公共區(qū)域無雜物堆放。

如果剛交房時小區(qū)像花園，過了幾年就草木枯黃、路面臟亂，那這種小區(qū)以后住著不會舒服，房價也容易受影響。

3、公共設(shè)施維護(hù)情況

好的物業(yè)起碼能做到：電梯故障響應(yīng)時間不超過2小時，公共照明損壞修復(fù)不超過24小時，樓道、園區(qū)保潔每日不少于2次。

現(xiàn)在很多小區(qū)的電梯里都會貼維護(hù)記錄表，如果參觀小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)這些表都不存在，而且沒有按時、規(guī)范地執(zhí)行和記錄。這些細(xì)節(jié)往往能夠反映出物業(yè)對電梯維護(hù)的重視程度和執(zhí)行力。

4、財務(wù)透明程度

好的物業(yè)起碼滿足：公共收益每季度公示明細(xì)、物業(yè)費收支情況年度審計、無擅自增加收費項目等行為。

如果你發(fā)現(xiàn)物業(yè)收費糊里糊涂，也從不公開賬目，那就要多留個心眼。

02.什么情況可拒交物業(yè)費？

物業(yè)費不便宜，如果服務(wù)太差，我們也不是必須忍。下面這幾種情況，你可以有理有據(jù)地拒交：

首先，依據(jù)新《民法典》和《物業(yè)管理條例》業(yè)主要清楚自己擁有以下權(quán)利：

（1）有權(quán)更換：業(yè)主對物業(yè)極其不滿，可以通過業(yè)委會投票的方式，進(jìn)行更換物業(yè)公司。

（2）有權(quán)核查：關(guān)于物業(yè)費用的征收和使用，業(yè)主同樣享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)公司應(yīng)至少每年一次向業(yè)主公示物業(yè)費得收支情況。

（3）享受收益：小區(qū)公共收益按相關(guān)法規(guī)，本身就歸全體業(yè)主共同所有。

北京住建委新規(guī)：物業(yè)禁止收垃圾處理費、裝修管理費和押金。物業(yè)費含垃圾清運的，不重復(fù)收；不含的，按年每戶30元標(biāo)準(zhǔn)收。

長沙市市場監(jiān)管局發(fā)布《指引》明確規(guī)定，物業(yè)公司代收水電費期間，嚴(yán)禁擅自加收任何費用。

意味著，以后小區(qū)存在，在水費中加收“水損”“加壓電費”，或以電費為基數(shù)收取服務(wù)費、運行維護(hù)費，甚至將物業(yè)自用電、自用水計入“損耗”分?jǐn)偨o業(yè)主等行為，均屬于違法行為。

還有，如果物業(yè)有以下違規(guī)操作，一定要據(jù)理力爭：

1、服務(wù)嚴(yán)重“縮水”：質(zhì)價不符可 “抗費”

如果物業(yè)提供的服務(wù)與合同約定嚴(yán)重不符時，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費。比如合同里明確每天定時清理小區(qū)垃圾，可實際垃圾常常堆積如山，這也屬于未按合同履約。

2、拿不出收費依據(jù)：不明不白就不交

物業(yè)要收錢，得拿出物價局批文或合同約定。如果他們說不清標(biāo)準(zhǔn)、拿不出文件，你可以先不交。

如果物業(yè)推諉或拒絕提供，業(yè)主可向業(yè)委會或當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門投訴反映，同時保留好收費通知、溝通記錄等證據(jù)。在問題解決前，切勿盲目交費。

3、安全隱患不解決：生命安全排第一

小區(qū)的安全至關(guān)重要，要是出現(xiàn)諸如：電梯經(jīng)常壞、消防栓沒水、應(yīng)急燈不亮燈安全隱患，如果物業(yè)知道卻一直不處理，業(yè)主完全有理由拒交物業(yè)費，并且應(yīng)該及時投訴。

如果物業(yè)為了催繳物業(yè)費，采取斷電、停水、停門禁卡等違法手段，業(yè)主不僅無需交費，還可向相關(guān)部門舉報，讓其為違法行為付出代價。

02.記住這幾個電話，投訴很管用

①看見消防隱患，打 96119

如果物業(yè)對樓道亂停電動車、亂堆雜物的情況熟視無睹，業(yè)主們拍照后打這個電話，消防部門會迅速介入。

②物業(yè)收費不開票，打 12366

交了物業(yè)費卻不給開發(fā)票，業(yè)主可以保留好相關(guān)收據(jù)，撥打電話向稅務(wù)局舉報。查實了他們會被處罰。情節(jié)嚴(yán)重，相關(guān)負(fù)責(zé)人還可能承擔(dān)刑事責(zé)任。

此外，繳費時有權(quán)要求物業(yè)公開公共區(qū)域的收益情況，因為這些收益本應(yīng)歸全體業(yè)主所有，防止物業(yè)私吞。

③小區(qū)有違建、暖氣不熱，打 12319

這個是城建服務(wù)熱線，這類問題可以向他們反映，城建部門會協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行處理，保障業(yè)主們的正常生活秩序。

④物業(yè)態(tài)度差、效率低，打 12345 或找物業(yè)科

各地都有物業(yè)管理主管部門（比如物業(yè)科），或直接打市長熱線12345，反映后通常會有人跟進(jìn)。

總結(jié)：物業(yè)公司最害怕的就是業(yè)主們團(tuán)結(jié)起來。所以，遇到問題別單打獨斗，多和鄰居溝通，一起通過合法途徑解決，才能真正改善我們的居住環(huán)境。