1月29日，去年預(yù)告、今年出讓的2025年第十一批次3幅宅地，以40.18億元全部成交。這也是上海在馬年春節(jié)前的最后一場(chǎng)宅地交易。

今年1月，天氣寒潮頻頻到訪，上海土拍市場(chǎng)卻是“淡季不淡”。截至目前，上海本月已完成兩場(chǎng)土拍、成交5幅地塊，總額逼近86億元，出讓總額、供應(yīng)批次均領(lǐng)跑全國(guó)。

貼合市場(chǎng)行情

今天出讓的3幅地塊，分別坐落于松江九亭、青浦趙巷及青浦新城板塊，最終由長(zhǎng)江精工、國(guó)貿(mào)集團(tuán)、中交集團(tuán)3家企業(yè)均以底價(jià)成功競(jìng)得。

“1月份歷來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，多數(shù)房企正處于戰(zhàn)略調(diào)整周期，企業(yè)拿地的關(guān)注度與投資積極性，相較其他時(shí)段確實(shí)有所回落。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜說(shuō)，本次成交的3幅地塊不屬于傳統(tǒng)核心熱門(mén)板塊，出讓結(jié)果基本符合市場(chǎng)預(yù)期。

在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)可控、具備高性價(jià)比的地塊，成為多數(shù)房企的核心投資選擇。近年來(lái)，上海憑借穩(wěn)健的市場(chǎng)基本面，日益成為房企投資“熱門(mén)地”。

2025年，資金實(shí)力雄厚的央企成為上海土地市場(chǎng)的投資主力，投資布局重點(diǎn)聚焦中心城區(qū)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口四家房企，其拿地規(guī)模最高的城市都是上海。

到了淡季，總價(jià)適中、資金門(mén)檻相對(duì)較低的地塊，成為更多房企布局上海的優(yōu)選目標(biāo)。

“這類(lèi)地塊的開(kāi)發(fā)成本與盈利預(yù)期更可控，能夠吸引更多類(lèi)型的企業(yè)參與競(jìng)拍，有效引導(dǎo)房企理性拿地，避免土拍市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，保障市場(chǎng)平穩(wěn)開(kāi)局?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

本次土拍結(jié)果也印證了這一判斷。從成交樓面價(jià)來(lái)看，本次出讓的3幅地塊都位于外環(huán)以外，成交樓面均價(jià)約每平方米2萬(wàn)元左右，顯著低于中心城區(qū)地塊價(jià)格。成功拿地的3家企業(yè)，分別為民營(yíng)企業(yè)、地方國(guó)有企業(yè)與中央企業(yè)。這也延續(xù)了近期上海土地市場(chǎng)多元主體競(jìng)買(mǎi)的格局。

滿足剛改需求

松江九亭作為上海非核心區(qū)域內(nèi)發(fā)展成熟的居住板塊。此次出讓宅地，毗鄰九科綠洲，是九亭鎮(zhèn)自2012年以來(lái)，區(qū)域內(nèi)罕見(jiàn)的新增住宅用地，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

“經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展沉淀，九亭板塊已經(jīng)有了很好的基礎(chǔ)。我們希望借助這幅地塊，打造出品質(zhì)更高、居住體驗(yàn)更好的住宅，探索品質(zhì)升級(jí)的新路子?！彼山瓍^(qū)土地儲(chǔ)備中心主任楊紅說(shuō)。在地塊出讓前，市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，九亭板塊購(gòu)房者對(duì)于大戶型產(chǎn)品的居住需求持續(xù)攀升。

為此，九亭地塊的出讓規(guī)劃指標(biāo)也和市場(chǎng)需求進(jìn)行適配。地塊容積率僅1.05，建筑限高24米，規(guī)劃定位是要打造環(huán)境舒適、樓間距寬敞的高品質(zhì)小區(qū)。不單是九亭地塊，本次出讓的三幅地塊雖然屬于不同板塊，但是擁有一個(gè)共同特點(diǎn)：具備打造低密度住宅社區(qū)的先天條件。這是上海住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)的一個(gè)多樣化趨勢(shì)：不同于中心城區(qū)的高密度社區(qū)，外環(huán)外板塊開(kāi)始走上一條差異化路線，主打低密度社區(qū)，瞄準(zhǔn)改善類(lèi)購(gòu)房者。

松江九亭地塊區(qū)位。

松江九科綠洲。

這樣的規(guī)劃，能不能得到市場(chǎng)的認(rèn)可？從城市發(fā)展來(lái)看，外環(huán)周邊區(qū)域，是上海拓展城市空間、疏導(dǎo)市區(qū)人口的重要區(qū)域。當(dāng)下上海正處在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，大量新興產(chǎn)業(yè)落地，吸引了大批產(chǎn)業(yè)人才前來(lái)工作，隨之而來(lái)的，就是旺盛的住房需求。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)正在印證這一點(diǎn)。2025年8月26日，上海出臺(tái)樓市新政，在“滬六條”政策引導(dǎo)下，上海外環(huán)周邊住房成交量明顯上漲，市場(chǎng)活躍度不斷提升?！敖衲?月份，在我們公司成交的二手房中，外環(huán)以外區(qū)域占比就達(dá)到了43%，置業(yè)需求旺盛?！碧窖蠓课萜放瓶偙O(jiān)金宇說(shuō)。

國(guó)貿(mào)集團(tuán)、中交城投拿下的青浦兩塊地，契合了上海未來(lái)發(fā)展的思路，呼應(yīng)上?！笆逦濉币?guī)劃建議中“職住平衡”的發(fā)展理念。地塊不僅區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，周邊更擁有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，能夠有效吸引并留住各類(lèi)人才。

以青浦趙巷地塊為例，記者從青浦區(qū)規(guī)劃資源局獲悉，趙巷板塊不斷有企業(yè)入駐，帶來(lái)了大量就業(yè)人口，高端住房的需求也越來(lái)越大。比如，市西軟件信息園作為上海張江高新區(qū)青浦園，成功吸引華為數(shù)字能源、網(wǎng)易、公牛等行業(yè)頭部企業(yè)入駐。

青浦趙巷地塊區(qū)位。

隨著長(zhǎng)三角綠洲智谷等標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)成熟運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)將導(dǎo)入近6萬(wàn)名高凈值產(chǎn)業(yè)與商業(yè)人才，為區(qū)域住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售，提供充足的潛在客源。目前，地塊周邊已有金地、國(guó)貿(mào)、華發(fā)等多個(gè)新建住宅小區(qū)，隨著新住宅用地供應(yīng)，整個(gè)片區(qū)有望進(jìn)一步完善為職住一體的低密度宜居社區(qū)。

青浦新城地塊，位于老城廂和南門(mén)片區(qū)，這里正在推進(jìn)城市更新。地塊采用組團(tuán)出讓，總用地面積約7.35萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)涵蓋商業(yè)、住宅等多種類(lèi)型，功能復(fù)合度高。這類(lèi)地塊的開(kāi)發(fā)難度相對(duì)較大，成為本次底價(jià)成交的重要原因。

青浦新城地塊。

從城市發(fā)展的角度來(lái)看，這塊地的開(kāi)發(fā)意義重大。因?yàn)橥ㄟ^(guò)集中、組團(tuán)式出讓地塊，可以快速補(bǔ)齊當(dāng)?shù)氐纳钆涮?，推?dòng)產(chǎn)業(yè)和居住融合發(fā)展，助力打造宜居宜業(yè)的區(qū)域副中心。這次推出的住宅用地，能有效補(bǔ)充中低價(jià)位的房源，滿足大多數(shù)購(gòu)房者的需求，讓上海的住房供應(yīng)更加豐富和均衡。

穩(wěn)居全國(guó)風(fēng)向標(biāo)

截至今天，2025年上海住宅公開(kāi)出讓全部收官，全年一共推出52幅涉宅地塊，成交總金額約1500億元，和2024年相比明顯增長(zhǎng)，全年超過(guò)40家房企摘得地塊，持續(xù)引領(lǐng)全國(guó)土地市場(chǎng)走向。

“2025年稱得上是上海的地王成交年。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦說(shuō)，這一年上海推出的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量增多，土拍競(jìng)爭(zhēng)格外激烈，不少地塊拍出了高溢價(jià)，區(qū)域樓面價(jià)頻頻刷新，其中有4幅宅地的溢價(jià)率超過(guò)了40%。

上海土拍市場(chǎng)的強(qiáng)勁韌勁愈發(fā)凸顯。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)梳理發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2026年，全國(guó)土地市場(chǎng)迎來(lái)了常規(guī)的淡季降溫。不管是土地供應(yīng)還是成交規(guī)模，和上個(gè)月相比大幅下滑，和2025年同期相比也繼續(xù)走低。1月市場(chǎng)快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，土地成交的建筑面積和成交金額，環(huán)比均下降90%；同比來(lái)看，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別下降48%和59%。

上海的土地市場(chǎng)表現(xiàn)卻十分突出。1月份，上海完成了兩輪土地供應(yīng)，出讓金額接近86億元，出讓批次和出讓金額在全國(guó)各城市中排名第一。

宏觀政策層面的積極信號(hào)，更將進(jìn)一步強(qiáng)化上海的引領(lǐng)作用。2026年初，中央部委及監(jiān)管部門(mén)明確，將持續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，符合條件的房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款可享受5年展期政策，行業(yè)融資環(huán)境得以持續(xù)優(yōu)化，企業(yè)拿地積極性有望有效提振。

隨著各地2026年供地計(jì)劃陸續(xù)落地，土地市場(chǎng)正式邁入新周期，預(yù)計(jì)全國(guó)土地市場(chǎng)熱度將逐步回升。

張文靜認(rèn)為，2026年春節(jié)前后，上海應(yīng)該會(huì)逐步推出中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，憑借核心區(qū)域的稀缺價(jià)值和穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步點(diǎn)燃房企拿地?zé)崆椋掷m(xù)領(lǐng)跑全國(guó)市場(chǎng)，繼續(xù)發(fā)揮其作為全國(guó)土拍風(fēng)向標(biāo)的引領(lǐng)作用。

今天，上海2026年第一批次土拍地塊公示，計(jì)劃推出徐匯、嘉定、青浦的3幅涉宅用地，預(yù)計(jì)于2026年2月上旬發(fā)布出讓公告，3月中旬組織交易。

原標(biāo)題：《蛇年最后一拍！上海超40億元宅地成交，新一批次3月中旬交易》

欄目主編：陳璽撼

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 戚穎璞