富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合體退出廣州天河吉山村舊改項(xiàng)目。

一、事件核心：全票通過(guò)退出表決

2026年1月，廣州天河吉山村召開股東代表大會(huì)，124名參會(huì)股東以100%同意率表決通過(guò)富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合體退出解約及臨遷補(bǔ)償款清償工作事項(xiàng)。這標(biāo)志著總投資206億元、總面積288.73萬(wàn)平方米的吉山村舊改項(xiàng)目正式與原合作企業(yè)分道揚(yáng)鑣。

二、項(xiàng)目概況：天河?xùn)|部"巨無(wú)霸"舊改

? 地理位置：位于天河智谷板塊核心，北至科林路、西至科吉路、東臨岐山路、南至廣園快速路。

? 改造規(guī)模：總面積約170.61公頃，總計(jì)容建筑面積約288.73萬(wàn)平方米，相當(dāng)于4.5個(gè)廣州賽馬場(chǎng)。

? 歷史地位：廣州2018年舊改公開招標(biāo)后首個(gè)確定合作企業(yè)的城中村，被寄予"下一個(gè)獵德"的期待。

三、發(fā)展歷程：從"吉山速度"到全面停滯

1. 2019年：村民以超8成同意率表決通過(guò)全面改造意愿，正式啟動(dòng)舊改程序。

2. 2020年10月28日：通過(guò)集體表決，以98%同意率確定富力+合景聯(lián)合體為舊村改造合作企業(yè)。

3. 2020年12月22日：項(xiàng)目動(dòng)工儀式舉行，從確定合作企業(yè)到動(dòng)工不到2個(gè)月，被稱為"吉山速度"。

4. 2021年起：項(xiàng)目前期工作近乎停滯，陷入長(zhǎng)期停頓狀態(tài)。

5. 2024年：被納入《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，8月公布詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案。

6. 2025年3月：《天河區(qū)吉山村城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃》在廣州市規(guī)劃委員會(huì)上獲得通過(guò)。

7. 2026年1月：股東代表大會(huì)全票通過(guò)富力合景聯(lián)合體退出。

四、退出原因：房企流動(dòng)性危機(jī)

直接原因是合作企業(yè)陷入嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)：

? 富力地產(chǎn)：截至2025年12月31日，有息債務(wù)逾期本金余額達(dá)368.1億元，涉及信用類債券、銀行貸款等多類債務(wù)。

? 合景泰富：2025年出現(xiàn)境內(nèi)債違約，屬于行業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)從中小主體向頭部主體蔓延的典型案例。

? 政策背景：自2020年末"三條紅線"政策出臺(tái)，依賴高杠桿擴(kuò)張的房企被戴上緊箍咒，再無(wú)余力推動(dòng)如此大規(guī)模、長(zhǎng)周期的舊改項(xiàng)目。

五、歷史補(bǔ)償方案：曾引熱議的高標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目停滯前曾傳出"約2萬(wàn)元/㎡的棄產(chǎn)補(bǔ)償或回遷4.5層安置標(biāo)準(zhǔn)"的高額補(bǔ)償方案，這一標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時(shí)直接秒殺廣州99%舊改補(bǔ)償方案，至今仍被不少村民津津樂(lè)道。

六、規(guī)劃調(diào)整：從居住片區(qū)到產(chǎn)城融合

2024年8月公布的規(guī)劃調(diào)整方案顯示：

1. 用地調(diào)整：多幅商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，新增多塊中小學(xué)用地及公共服務(wù)設(shè)施。

2. 住宅供應(yīng)：釋放16宗宅地（含融資及回遷），總體量相當(dāng)于珠江花城與天河潤(rùn)府之和。

3. 商業(yè)配套：商業(yè)商務(wù)用地總體量超10萬(wàn)㎡，相當(dāng)于在天河?xùn)|部新增一個(gè)樂(lè)峰廣場(chǎng)。

4. 交通優(yōu)化：規(guī)劃4條地鐵線網(wǎng)，打通茅崗北路、奧體橫路等多條干道。

5. 公園建設(shè)：規(guī)劃建設(shè)兒童公園、生態(tài)公園、鐵路公園三大主題公園。

七、項(xiàng)目定位：三大功能定位

根據(jù)2025年3月通過(guò)的規(guī)劃，吉山村將打造為：

1. 廣深走廊科創(chuàng)節(jié)點(diǎn)：服務(wù)周邊智慧城、科學(xué)城、金融城等產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。

2. 智谷山水宜居社區(qū)：依托天河兒童公園和欖核公園，塑造山水宜居環(huán)境。

3. 珠吉?dú)v史文脈走廊：原址保留吉山祠堂建筑群等16處歷史遺存，建設(shè)嶺南特色山街水巷。

八、后續(xù)展望：轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)新模式

1. 模式轉(zhuǎn)換：退出后，項(xiàng)目預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)向"依法征收、凈地出讓"的政府主導(dǎo)、國(guó)企參與新模式。

2. 政策支持：2026年1月6日，天河區(qū)召開全區(qū)城中村改造工作會(huì)議，提出2026年城市更新固定資產(chǎn)投資力爭(zhēng)完成超350億元，全面加快22個(gè)城中村改造進(jìn)程。

3. 項(xiàng)目分類：吉山村被列為"舊模式項(xiàng)目"，天河區(qū)將加快其復(fù)建房的驗(yàn)收交付、銷售以及改造模式的轉(zhuǎn)換工作。

4. 潛在接手方：曾有消息稱央企中能建和廣州城投可能介入。2021年初富力曾將合作股份質(zhì)押給廣州城投，城投已部分入局吉山舊改。

九、區(qū)域意義：縫合天河?xùn)|片區(qū)割裂

吉山村改造對(duì)天河?xùn)|部發(fā)展具有重要意義：

? 城市界面：縫合奧體-牛奶廠-吉山-珠江花城-天河潤(rùn)府間的割裂感，提升整體城市面貌。

? 交通改善：隨著地鐵19號(hào)線規(guī)劃，將彌補(bǔ)天河?xùn)|片區(qū)地鐵不足的短板。

? 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：引入電競(jìng)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，打造產(chǎn)城融合綜合片區(qū)，提供高品質(zhì)生活配套和產(chǎn)業(yè)空間。

十、村民現(xiàn)狀與未來(lái)期待

目前吉山村內(nèi)仍有大量私宅、商鋪，城市界面一般，存在握手樓、電線垂落等問(wèn)題。村民最關(guān)心的是后續(xù)補(bǔ)償方案能否達(dá)到或超過(guò)此前傳出的高標(biāo)準(zhǔn)。參考天河其他舊改項(xiàng)目如長(zhǎng)湴村、元崗村的經(jīng)驗(yàn)，新模式下的補(bǔ)償方案往往會(huì)在原有基礎(chǔ)上"層層加碼"。

此次富力合景聯(lián)合體的退出，雖然意味著項(xiàng)目經(jīng)歷了數(shù)年的停滯，但也為吉山村舊改帶來(lái)了新的轉(zhuǎn)機(jī)。在政府深度主導(dǎo)、連片開發(fā)的新模式下，這個(gè)天河?xùn)|部的"巨無(wú)霸"舊改項(xiàng)目有望加速推進(jìn)，真正實(shí)現(xiàn)"廣深走廊科創(chuàng)節(jié)點(diǎn)"的定位，為天河?xùn)|部發(fā)展注入新動(dòng)力。