現(xiàn)在很多人一提到美國經(jīng)濟波動就盯著特朗普，說他上臺后政策折騰市場。但實際情況是，系統(tǒng)性風(fēng)險早就堆積起來了，跟哪個總統(tǒng)關(guān)系不大。

頂級投資者羅杰斯最近明確指出，2026年美國可能迎來一場嚴(yán)重的市場修正，甚至是他職業(yè)生涯中最嚴(yán)重的金融危機。他已經(jīng)大幅清空美國股票持倉，轉(zhuǎn)向黃金、白銀這些實物資產(chǎn)。

羅杰斯生于1942年，早年和索羅斯搭檔做量子基金，后來專注商品和全球宏觀，經(jīng)驗很老道。他的警告不是空穴來風(fēng)，而是基于長期觀察債務(wù)水平、資產(chǎn)泡沫和周期規(guī)律。

孟曉蘇作為中國房地產(chǎn)領(lǐng)域資深專家，也反復(fù)提到美國房地產(chǎn)存在類似18年左右的周期規(guī)律。歷史上，1970年代末到1980年代初的滯脹和地產(chǎn)壓力，1990年左右的儲貸危機沖擊，2008年次貸危機導(dǎo)致全球金融海嘯，間隔基本在18-20年左右。

現(xiàn)在距離2008年已經(jīng)過去18年，2026年前后正好處于這個窗口。周期不是鐵律，但每次崩盤前都積累了相似條件：寬松貨幣推高資產(chǎn)價格，杠桿過度，利率轉(zhuǎn)向后還款壓力驟增。

回看2008年那次，互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后經(jīng)濟低迷，美聯(lián)儲大幅降息到1%左右，資金大量涌入房地產(chǎn)。銀行為了放貸，把錢借給信用差、收入不穩(wěn)定的借款人，這就是次級貸款。

接著銀行把這些貸款打包成抵押貸款支持證券，分層賣給全球投資者，很多還拿到AAA評級。房價只要漲，大家都覺得安全。

結(jié)果美聯(lián)儲2004年開始加息，到2006年基準(zhǔn)利率到5.25%，借款人月供暴漲，違約潮涌現(xiàn)。2008年9月雷曼兄弟倒閉，信任徹底崩了，信貸凍結(jié)，全球經(jīng)濟跟著遭殃。

救市的時候，美聯(lián)儲開了大招：零利率加多輪量化寬松。從2008年底開始買抵押貸款支持證券和國債，資產(chǎn)負(fù)債表從不到1萬億膨脹到后來4萬億以上。

這些錢短期穩(wěn)住了市場，股市和房價慢慢回升，但副作用也埋下了。債務(wù)規(guī)模持續(xù)膨脹，企業(yè)、家庭、政府都借錢上癮，資產(chǎn)價格被推高，大家還形成了一種預(yù)期：央行總會在出事時出手救市。這種道德風(fēng)險讓系統(tǒng)更脆弱。

現(xiàn)在的情況和當(dāng)年有不少重疊點，但主角從住宅轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，尤其是辦公室。遠(yuǎn)程辦公成了常態(tài)，很多公司不需要那么多實體空間，導(dǎo)致辦公室空置率居高不下。

聯(lián)邦債務(wù)也是大隱患。2025年美國國債規(guī)模已經(jīng)超過35萬億美元，利息支付占聯(lián)邦支出比例很高，2026財年利息支出預(yù)計超過1萬億美元。每天借新債還舊債的模式不可持續(xù)，財政赤字連續(xù)萬億美元級別。

量化寬松后遺癥在這里體現(xiàn)得淋漓盡致：債務(wù)驅(qū)動增長，但增長質(zhì)量下降，生產(chǎn)率沒跟上。市場對美聯(lián)儲干預(yù)的依賴，讓小問題容易放大成系統(tǒng)性風(fēng)險。

特朗普2025年二次上臺后，政策重點在貿(mào)易、監(jiān)管和稅收調(diào)整，這些動作確實帶來不確定性，但根源問題早在之前就埋好了。

歷屆政府都通過寬松政策刺激經(jīng)濟，積累了高債務(wù)和高杠桿。商業(yè)地產(chǎn)的困境更多來自結(jié)構(gòu)性變化和利率周期，而不是單一行政命令。說白了，經(jīng)濟周期和金融系統(tǒng)內(nèi)在脆弱性才是主因。

中國這邊相對有緩沖。貿(mào)易伙伴分散，不像以前那么集中依賴單一市場，外匯儲備2025年底保持在3.3萬億美元以上水平，能應(yīng)對外部沖擊。國內(nèi)政策也注重穩(wěn)增長，避免大起大落。