今天公司有沙龍活動，馬上開場時收到一條微信。

活動結束后看了一下，給整笑了。

起因是之前我們寫過文章，說大華會在大虹橋栽跟頭，大華望樾賣不動。

現在認籌數據有了，超過了100%，有朋友覺得打了環(huán)二的臉。

都2026年了，怎么還有人拿認籌數據說事。

別說銷售自己報的認籌數，開盤數據我都不看了，我現在只看網簽。

融創(chuàng)還在的時候，網簽我都不敢信。

再說一共才100套房子，認籌率200%又如何呢？

普陀某新房認籌率超過了200%，說開盤售罄，結果到現在還有房子在售。

按這個算，大華望樾開盤能賣掉50套就不錯了。

900套的小區(qū)，開盤賣掉50套，怎么看都是災難級。

還打不了環(huán)二的臉。

而且這個新房后面更難賣。

進入二手市場，更可怕。

現在很多新房首次開盤認籌率都接近100%。

二期數據就難看了。

比如唐鎮(zhèn)某新規(guī)新房，一期開盤差不多100%。

二期92套房子，認籌人數20個。

一期開盤是用了洪荒之力，能收割的都收割了。

二期沒人買很正常。

徐涇這里很久沒新房上市了，積壓了購買力，集中收割也才100個，能轉網簽50個。

這還是給足了優(yōu)惠。

后面連續(xù)開盤，大概率越來越差。

當然認籌100多個，也算有點超過我預期。

之前測評時沒看樣板間，給的結論太負面。

后來開了樣板間去看了一下，品質確實不錯，能找回來一些分數。

一方面贈送比較多，四陽臺+雙轉角飄窗，大戶型送了15平。

一方面新規(guī)產品剛出來，超過了大家預期。

大橫廳設計，空間感很強。

大落地窗，窗外的綠化照進來很震撼。

看了萬科天空之城二手，再看大華望樾，確實覺得產品不是一個時代。

不少當地置換客戶，被空間、被產品打動了。

這跟labubu一樣，剛出來，總有人嘗個鮮。

等同質化產品越來越多，單靠這些優(yōu)勢就很難打動人了。

這次開盤好在沒對手，獨家產品，有人喜歡也正常。

后面寶業(yè)馬上來了，位置比你好，肯定也是新規(guī)產品，品質不比你差，價格差不多。

還有誰去選你？

2026年集中入市的二手房一來，客戶更少了。

所以這次開盤，大概率是最成功的一次。

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時間越長，風險越大，進入二手房市場會很難。

地段上這里沒任何優(yōu)勢，徐盈路、蟠龍路組團都成規(guī)模了，十多個次新房小區(qū)。

蟠龍路區(qū)域現狀

大華望樾這里還在開荒，向北是動遷房，向南是大片荒地。

就孤零零一個小區(qū)，能級上差太多了。

進入二手房市場，你那就一個小區(qū)，中介都不會去開門店。

蟠龍路、徐盈路生意好做，房源多，大華望樾孤零零一個小區(qū)，中介通常都黑死得了。

沒人推薦這種區(qū)域。

過幾年進入二手市場，你發(fā)現上游的蟠龍路組團、徐盈路組團還有大批新房上市，每一個都比你品質高。

你還怎么賣？

蟠龍路那里，除了寶業(yè)還有兩三個地塊待拍。

徐盈路那里更可怕，僅東側城中村改造規(guī)劃面積就76.3萬方。

至少能提供6000套住宅，7個大華望樾的體量。

這些房子位置比你好，品質也不差，你二手房賣給誰去。

前灣也沒閑著，又儲備了5塊地等待上市。

目前來看前灣的認可度比徐涇還是高，畢竟是閔行戶口。

這么多大佬分流，大華望樾進入二手房市場只能排到末尾。

能付得起溢價的都被前面大佬吃了，剩下的剛需客戶出不起價格。

現在大華望樾有品質優(yōu)勢，一方面是獨家新規(guī)產品，一方面是這是新房啊。

新房意味著你只能看樣板間、看展示區(qū)。

品質優(yōu)勢被放大了。

進入二手房市場，大家要實地走進去看的。

實地走進去看，大華望樾品質上短板就來了。

小區(qū)60%的面積留給了132套別墅，776套高層淪為了噪音遮擋墻。

高低配小區(qū)我見多了，這么極端的還是第一次見。

擠了那么多別墅，小區(qū)景觀區(qū)、綠化大概率不會太強。

到二手房了，大家去看看仁恒、看看萬科，再看看這個小區(qū)，就會覺得壓抑。

尤其是高層前面視野無遮擋，望出去大片大片的荒地，感覺買到了農村。

完全沒有買在這的沖動了。

進入二手房市場，更好的位置同樣品質的新房來了。

進入二手房市場，暴露了品質短板。

只能變得更難。

這次真的是天時地利人和。

開盤價不貴還打折，二手房集中沖擊沒來，沒有新房對手，第一個新規(guī)產品嘗鮮，也有一些動遷戶在選房，疊加在一起收了100個客戶。

未來每件事情都是利空。

對于整個大虹橋，未來也會持續(xù)利空。

大虹橋其實建的很好，來了很多企業(yè)總部，建了不少配套。

目前房地產市場不好，主要原因就是新房太多。

徐涇連續(xù)上市24個純新樓盤，別說大虹橋，陸家嘴來了也頂不住。

這些新房直接把市場干死，這幾年都緩不過來。

大虹橋由營銷熱點，變成了營銷災難。

之前周邊新房都叫虹橋什么，趙巷的叫華發(fā)虹橋四季，南翔的叫虹橋璀璨領峯，華新的叫鳳啟虹橋，重固的叫虹橋和頌。

現在徐涇的都老老實實叫大華望樾，不叫大華望虹橋。

大家都知道，大虹橋風口過了，很難再炒作起來。

不是說沒人來買房，只是做不到營銷收割全上海了。

靠本地人去化，這海量的房源壓的喘不過氣。

后面開的所有新房，都是在半死不活的病人身上再踹一腳。

區(qū)域市場會更難。

當然不是說就不能買，只是給為品質買單的朋友提個醒：這樣的房子后面還有很多。

買新房的客戶，幾乎沒有著急入住的，著急住就去買現房了。

既然不著急，大華望樾只適合兩類人買：想要好房子，但是相信后面新房大漲價。

以及拿了房票必須立馬買新房的。

那趕緊買了，別后面漲價了買不起或者房票過期。

其他的朋友們，倒不急。