上海房價跌麻了，兩位數(shù)跌幅成常態(tài)，而00后卻喊出“不要房子要法拉利”！曾經(jīng)擠破頭搶房的上海，如今連下一代接盤俠都“跑路”了？這屆年輕人到底在想什么？上海樓市的底，到底在哪？

放在3年前，誰能想到上海樓市會是如今的光景？2021-2022年倒掛打新最瘋狂時，樓盤沒售樓處、沒樣板間、沒沙盤，照樣有人盲買，認(rèn)籌率飆到500%。而現(xiàn)在，開發(fā)商急得團團轉(zhuǎn)，送車位、包郵輪、請明星賣房成常規(guī)操作，購房者卻能“橫著走”，坐等打折再出手。

更扎心的是，樓市的核心變化不止是價格下跌，更是“接盤俠斷層”。85后還在為置換焦頭爛額，95后要么咬牙上車要么干脆躺平，00后直接跳出棋局——“房子是什么？我要開法拉利！” 這樣的反差背后，是上海樓市幾十年未有的大轉(zhuǎn)折。

先看一組扎心數(shù)據(jù)：最近一年，上海新房、二手房平均掛牌價格跌幅接近兩位數(shù)，和北京等一線城市一起陷入持續(xù)下行通道。板塊、房齡、產(chǎn)品的分化越來越嚴(yán)重：頂豪樓盤照樣日光，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)次新抗跌性較強，而大虹橋、唐鎮(zhèn)等投資客集中的板塊，已經(jīng)出現(xiàn)大量拋盤，甚至有樓盤爆出70多套法拍房，直接擊穿板塊信心。

市場的攻守之勢早已反轉(zhuǎn)。曾經(jīng)強勢的開發(fā)商，如今成了被動的一方。2025年7-9月，上海樓市迎來“速凍期”，購房客戶數(shù)量急劇下降，二手房下行導(dǎo)致市場沒有新鮮血液補充，存量客戶被各大樓盤瘋搶。有購房者直言：“現(xiàn)在買新房，就等開發(fā)商亮底牌，第一批不買，等送車位、打折再入手，反正他們不敢漲價�！�

這種心態(tài)的轉(zhuǎn)變，徹底打破了過去“買漲不買跌”的邏輯。以前買房像買香奈兒，每年有兩次合法漲價窗口，漲5%-10%是常態(tài)，大家抱著“晚買不如早買”的心態(tài)搶房；現(xiàn)在買房像買汽車，半年出一款新品，得房率更高、配置更好，價格還可能更便宜，“等等黨永遠(yuǎn)勝利”成了共識。

而最讓市場焦慮的，是購房群體的“斷層”。過去支撐樓市的核心力量——中產(chǎn)置換群體，如今徹底陷入停滯。原本“300萬換500萬、500萬換700萬”的置換鏈條，因為房價預(yù)期反轉(zhuǎn)而徹底斷裂。二手房價賣不上去，一手房價還在高位，兩者的差距越來越大，中產(chǎn)們索性選擇“躺平”，不換房、不買房。

85后自媒體博主清風(fēng)透露，現(xiàn)在上海還能真正賣得好的，只有套均5000萬以上的頂豪項目。這些樓盤的客戶，大多是外地富二代、高凈值人群，甚至有18-19歲剛成年的年輕人，家里直接買一套市中心頂豪寫在他們名下。對這些人來說，買房不是為了居住，而是為了資產(chǎn)配置，還有肉眼可見的套利空間。

和高凈值人群的活躍形成鮮明對比的，是普通年輕人的“逃離”。95后買房分成兩類：一類對房子有執(zhí)念，哪怕買套小破房也要有歸屬感，哪怕從投資角度看并不劃算；另一類則徹底放棄，寧愿租豪宅也不接盤。而00后，連“執(zhí)念”都沒有了。

有個真實案例很有代表性：一位領(lǐng)導(dǎo)為兒子規(guī)劃好了未來，賣掉黃浦區(qū)大平層，打新買了一套內(nèi)環(huán)內(nèi)160平四房，還在青浦買了別墅，打算退休后住別墅，把市區(qū)新房留給兒子結(jié)婚。沒想到00后兒子直接拒絕：“我不要房子，我要開法拉利！”

這不是個例�，F(xiàn)在的年輕人，對房子的認(rèn)知已經(jīng)和70后、80后完全不同。過去，房子是結(jié)婚、生子、教育的“必需品”，是資產(chǎn)增值的“金飯碗”；現(xiàn)在，學(xué)區(qū)價值持續(xù)縮水，房子的金融屬性被不斷剝離，回歸居住本質(zhì)。加上租房市場越來越成熟，“以租換租”成了新選擇——花更少的錢，住更好的房子，何樂而不為？

清風(fēng)自己就是“以租換租”的受益者。他把自己1000多萬的房子租出去，租售比1.8%，再去租一套2000萬的豪宅，租售比1.4%-1.5%，用租金差價實現(xiàn)“住更好房”的目標(biāo)。這種模式，正在被越來越多的年輕人接受。

更重要的是，年輕人的生活理念變了。以前大家覺得“買房才能安居樂業(yè)”，現(xiàn)在覺得“住得舒服才重要”。尤其是有了家庭、孩子之后，大家更看重居住體驗。數(shù)據(jù)顯示，上海中產(chǎn)最舒適的戶型的是140-160平小四房，能滿足孩子、老人、書房的多重需求，而過去7090政策下的百平小三房，因為空間局促，正在被市場淘汰。

上海樓市的租售比，也讓年輕人對買房望而卻步。目前上海整體租售比在1.5%-1.7%，和余額寶收益差不多；徐匯等區(qū)域的新房租售比甚至只有1.2%-1.3%，而港股紅利股的平均股息率能達(dá)到5%-6%，迪拜房產(chǎn)租售比更是接近10%。對比之下，房子作為“生息資產(chǎn)”的性價比，實在太低。

還有一個關(guān)鍵問題：前幾年大量投資客涌入上海樓市，完全透支了購買力。2026年，很多投資客的房子將迎來解禁，屆時可能會有更多拋盤涌入市場，進一步加劇市場波動。而現(xiàn)在，已經(jīng)有不少投資客扛不住了，在唐鎮(zhèn)等板塊，出現(xiàn)了大量保本甚至低于購入價的二手房成交案例。

開發(fā)商也在努力自救。上海推出“好房子”新規(guī)，放寬陽臺、不計容空間等政策，現(xiàn)在賣120平的房子，實際使用空間相當(dāng)于以前的140平；新盤普遍配置會所、架空層等公共空間，鋁板、石材外立面成標(biāo)配，試圖用更好的產(chǎn)品吸引購房者。但即便如此，除了頂豪，大多數(shù)樓盤的銷售情況依然慘淡。

對于普通家庭來說，買房的邏輯已經(jīng)徹底變了。以前買房是“必答題”，現(xiàn)在成了“選擇題”。資產(chǎn)配置的思路也在重構(gòu)，越來越多的人開始把資產(chǎn)從房產(chǎn)轉(zhuǎn)向股票、基金等權(quán)益類資產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，中國中產(chǎn)家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)占比曾高達(dá)70%，而美國中產(chǎn)家庭權(quán)益類資產(chǎn)占比要高得多，這種差距正在慢慢縮小。

那么，現(xiàn)在到底誰還在買房？答案是：有強烈居住需求、且能承受風(fēng)險的人，以及有套利空間的高凈值人群。對普通中產(chǎn)來說，除非有不得不買的理由，否則大多選擇觀望。畢竟，現(xiàn)在買房不是“穩(wěn)賺不賠”，而是可能要面臨“買了就虧”的風(fēng)險。

00后“不要房子要法拉利”的背后，不是任性，而是時代的變化。房子不再是唯一的“安全感來源”，也不再是資產(chǎn)增值的“唯一路徑”。當(dāng)年輕人發(fā)現(xiàn)，與其花幾十年還貸買一套房，不如過好當(dāng)下、追求自己喜歡的生活，樓市的“接盤俠”自然就少了。

上海樓市的下一代接盤俠，真的不見了嗎？或許不是不見了，而是他們的需求和理念，已經(jīng)和上一代人完全不同。未來的上海樓市，再也不會是“閉眼買就漲”的時代，而是回歸居住本質(zhì)、比拼產(chǎn)品力的時代。對年輕人來說，無論是買房還是租房，適合自己的，才是最好的選擇。而對樓市來說，這或許不是終點，而是一個更理性的新起點。