開盤即“封頂”，為何仍難打動購房者？

2026年1月上旬，長沙星澤61號院正式開盤，首推3#與6#棟住宅，全部已實(shí)現(xiàn)封頂，幾乎以“準(zhǔn)現(xiàn)房”姿態(tài)亮相。在期房交付風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的當(dāng)下，這種“所見即所得”的銷售模式本應(yīng)極具吸引力。

然而，首開之后，市場上卻悄然流傳著“銷售平淡”的說法。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至1月下旬，項(xiàng)目首開144套房源僅成交1套，去化率不足1%。雖然有可能存在部分網(wǎng)簽延遲的情況，但“首開銷售欠佳”似乎已被證實(shí)。另外結(jié)合多個(gè)房產(chǎn)平臺持續(xù)顯示的可售房源和穩(wěn)定的價(jià)格曲線，似乎間接印證了這一傳言的真實(shí)性，這與開發(fā)商前期高調(diào)宣傳形成鮮明對比。

難道是產(chǎn)品力不足？恰恰相反，星澤61號院主打建面125–181㎡四房，得房率高達(dá)105%–115%，遠(yuǎn)超市場平均水平。以建面138㎡戶型為例，實(shí)得面積堪比傳統(tǒng)建面180㎡產(chǎn)品。

那么問題究竟出在哪里？是價(jià)格太高、位置太偏，還是市場環(huán)境變了？讓我們一起深入剖析。

產(chǎn)品亮點(diǎn)突出，但“理想很豐滿”

“負(fù)公攤”戶型，空間魔術(shù)師

星澤61號院最大的賣點(diǎn)無疑是其“新規(guī)戶型”。得益于新規(guī)政策，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“負(fù)公攤”設(shè)計(jì)，得房率突破100%。

建面125㎡戶型做到四開間朝南，約14米南向面寬；建面138㎡戶型配備雙主臥套房、獨(dú)立電梯前室及三衛(wèi)生間；建面181㎡大平層更是打造約76㎡中央巨廳。

這些設(shè)計(jì)確實(shí)顛覆了傳統(tǒng)空間認(rèn)知，為改善型客戶提供了高性價(jià)比選擇。

教育+生態(tài)雙王牌加持

項(xiàng)目配建九年一貫制學(xué)校，引入湖南師大附中教育品牌，解決了業(yè)主子女教育后顧之憂。同時(shí)，南臨圭塘河，坐擁一線河景資源，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。

此外，開發(fā)商還主動出資改造白秋路整體風(fēng)貌，提升城市界面品質(zhì)，體現(xiàn)了“先造城，再造宅”的開發(fā)理念。

準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，降低購房風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前市場環(huán)境下，期房交付風(fēng)險(xiǎn)成為購房者首要考慮因素。星澤61號院首開即封頂，大幅縮短交付周期至2027年底，有效降低了購房不確定性。

這種務(wù)實(shí)的銷售策略本應(yīng)獲得市場認(rèn)可，但現(xiàn)實(shí)卻給出了不同答案。

市場環(huán)境嚴(yán)峻，多重壓力疊加

長沙樓市整體降溫

2025年以來，長沙樓市明顯進(jìn)入調(diào)整期。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年12月長沙內(nèi)五區(qū)新房僅成交2146套，環(huán)比下降明顯。

進(jìn)入2026年1月，市場進(jìn)一步降溫，當(dāng)月前兩周僅成交174套，創(chuàng)近期新低。購房者觀望情緒濃厚，市場信心不足。

數(shù)據(jù)解讀：從克而瑞數(shù)據(jù)可見，雨花區(qū)二手房市場自2025年10月起明顯降溫，成交套數(shù)和均價(jià)雙雙下滑，反映出市場整體信心不足，購房者持幣觀望情緒濃厚。

競爭激烈，同區(qū)域新盤分流

星澤61號院所在的雨花區(qū)，同期還有雨花城投曙光雅境、長和宋等多個(gè)純新盤推出。這些項(xiàng)目同樣主打改善型產(chǎn)品，在價(jià)格、配套等方面形成直接競爭。

更關(guān)鍵的是，周邊二手房市場活躍度提升。增值稅新政實(shí)施后，二手房流通成本降低，大量優(yōu)質(zhì)二手房源涌入市場，對新房形成強(qiáng)力分流。

購房者預(yù)期改變，改善需求謹(jǐn)慎

當(dāng)前市場環(huán)境下，即使是改善型客戶也變得更加謹(jǐn)慎。他們不再盲目追求大面積，而是更加注重性價(jià)比和實(shí)際居住體驗(yàn)。

星澤61號院雖然得房率高，但主力戶型建面125–181㎡，總價(jià)仍在100–150萬元區(qū)間，對于許多改善客戶而言仍是一筆不小的投資。

價(jià)格定位存疑，性價(jià)比優(yōu)勢不明顯

樓面價(jià)低但售價(jià)不低

項(xiàng)目樓面價(jià)僅2096元/㎡，按照行業(yè)慣例，加上建安成本、稅費(fèi)、利潤等，合理售價(jià)應(yīng)在7000–8000元/㎡區(qū)間。

但實(shí)際售價(jià)達(dá)到8200-8300元/㎡，雖然在長沙市場不算高，但相比其超低樓面價(jià)，以及目前的市場環(huán)境，性價(jià)比優(yōu)勢并不如宣傳的那么突出。

數(shù)據(jù)解讀：克而瑞數(shù)據(jù)顯示，星澤61號院2025年12月供應(yīng)20240㎡（144套），但截至2026年1月僅成交138㎡（1套），去化率極低，反映出市場接受度遠(yuǎn)低于預(yù)期。

區(qū)位價(jià)值被高估，配套成熟度不足

板塊發(fā)展尚需時(shí)間

星澤61號院位于雨花區(qū)環(huán)?？萍紙@板塊，雖然規(guī)劃前景不錯(cuò)，但目前商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套仍顯不足。

最近的大型商場雨花旭輝里距離項(xiàng)目約3公里，優(yōu)質(zhì)學(xué)校多為規(guī)劃狀態(tài)，短期內(nèi)難以兌現(xiàn)。這對于注重生活便利性的改善客戶來說是個(gè)硬傷。

交通便利性一般

雖然項(xiàng)目周邊有12個(gè)公交站，最近的環(huán)保東路比亞迪路口站距離354米，但地鐵覆蓋不足。規(guī)劃中的地鐵5號線南延線尚未開工，短期內(nèi)依賴公交出行。

對于習(xí)慣了地鐵出行的長沙市民來說，這樣的交通條件顯然不夠吸引人。

破局之道：調(diào)整策略，重拾信心

價(jià)格策略需要更靈活

面對市場冷淡，開發(fā)商應(yīng)該考慮推出更具吸引力的價(jià)格策略。可以設(shè)置特價(jià)房源、團(tuán)購優(yōu)惠等方式，快速打開市場局面。

畢竟在當(dāng)前買方市場下，適度讓利換取現(xiàn)金流回籠是明智之舉。

強(qiáng)化教育配套兌現(xiàn)

師大附中教育配套是項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，但需要加快落地進(jìn)度。建議開發(fā)商與教育部門密切溝通，明確開學(xué)時(shí)間，讓購房者看到實(shí)實(shí)在在的教育保障。

提升示范區(qū)體驗(yàn)感

雖然項(xiàng)目已開放實(shí)景示范區(qū)，但可以進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)節(jié)體驗(yàn)。比如增加更多生活場景展示，讓客戶更直觀感受未來生活品質(zhì)。

好產(chǎn)品也需要好時(shí)機(jī)

星澤61號院的產(chǎn)品力毋庸置疑——高得房率、優(yōu)質(zhì)教育、生態(tài)資源、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，都是實(shí)實(shí)在在的優(yōu)勢。但在當(dāng)前市場環(huán)境下，單靠產(chǎn)品力已不足以打動購房者。

市場需要時(shí)間恢復(fù)信心，購房者需要更多確定性。對于星澤61號院而言，或許需要調(diào)整節(jié)奏和價(jià)格，等待更好的入市時(shí)機(jī)。

你覺得星澤61號院的問題主要出在哪里？是價(jià)格太高、配套不足，還是市場環(huán)境太差？歡迎在評論區(qū)分享你的看法！

文章來源:樂居買房