盡管北京樓市整體進(jìn)入調(diào)整期，但市場(chǎng)分化顯著，部分二手房源仍展現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性。綜合多家中介機(jī)構(gòu)提供的成交情況，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)四個(gè)核心城區(qū)，都出現(xiàn)持續(xù)活躍的二手房小區(qū)。其中包括西城區(qū)的榮豐2008、東城區(qū)的望壇新苑、海淀區(qū)的上地東里、朝陽(yáng)區(qū)的芍藥居北里等標(biāo)志性樓盤(pán)。

綜合來(lái)看，從西城的小戶(hù)型“神盤(pán)”到東城剛?cè)胧械南∪倍址?，從海淀帶有?yōu)質(zhì)教育資源房源到朝陽(yáng)的剛需大盤(pán)，作為“流量紅盤(pán)”并非偶然，而是精準(zhǔn)擊中了當(dāng)前市場(chǎng)的核心訴求，其背后有著清晰的“硬核”價(jià)值邏輯。

西城小戶(hù)型200多萬(wàn)元就能“上車(chē)”

榮豐2008。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 攝

西城成交流量當(dāng)數(shù)榮豐2008，二手房的銷(xiāo)售邏輯就是“低門(mén)檻”。

榮豐2008始建于2001年，總建筑面積達(dá)到34.56萬(wàn)平方米，直到2008年才全部建成入住。小區(qū)約有5645戶(hù)，由17棟樓組成，與周?chē)鷺潜P(pán)相比，最大的特點(diǎn)是小戶(hù)型、低總價(jià)，這也是其換手率高企的主要原因。

事實(shí)上，榮豐2008的交易量連年持續(xù)霸榜。綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，近一年其看房人數(shù)超過(guò)6800人，是周邊遠(yuǎn)見(jiàn)名苑、朗琴園等小區(qū)看房人數(shù)的2倍。為此，榮豐2008周邊也聚集了不少二手房門(mén)店。其居高不下的人氣也引起了其他區(qū)域經(jīng)紀(jì)人的羨慕，“一年到頭，只買(mǎi)賣(mài)榮豐2008的房子就可以了。不用像我們這樣?xùn)|奔西跑?！备浇鸟R連道中介門(mén)店一位經(jīng)紀(jì)人如是說(shuō)。

榮豐2008小戶(hù)型居多，戶(hù)型面積為19平方米至60平方米左右的開(kāi)間，其中二三十平方米的房源最多。此外，榮豐2008還包括約160平方米的大三居，不過(guò)這種產(chǎn)品相對(duì)較少。

從掛牌價(jià)來(lái)看，目前200多萬(wàn)元就可“上車(chē)”。據(jù)經(jīng)紀(jì)人小張介紹，該小區(qū)最大特點(diǎn)是流通性好，這也是西城除了平房、半地下房源外，總價(jià)最低的樓盤(pán)，小區(qū)換手率高，成交節(jié)奏快。

榮豐2008提供了“低總價(jià)西城門(mén)票”，吸引了部分為了西城戶(hù)口以及預(yù)算有限的年輕購(gòu)房者。其中包括一部分在金融街上班的年輕白領(lǐng)。不過(guò)，榮豐2008的弊端是住戶(hù)多，物業(yè)管理一直被詬病。

排在西城流量第二位次的是裕中西里、裕中東里，這是20世紀(jì)80年代以及90年代的房子，屬于“德勝學(xué)區(qū)”，三帆中學(xué)附屬小學(xué)就在裕中西里小區(qū)內(nèi)。雖然“多校劃片”政策下存在調(diào)劑風(fēng)險(xiǎn)，但仍沒(méi)有讓家長(zhǎng)們止步。當(dāng)前掛牌均價(jià)在13萬(wàn)元/平方米左右，三四十平方米不帶電梯的一居室，總價(jià)最低在600萬(wàn)元以下。

裕中西里、裕中東里，位于北二環(huán)與北三環(huán)之間，交通便利，附近有地鐵8號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)、12號(hào)線(xiàn)。再加上醫(yī)療等公共配套，是西城二手房中的“全能型”選手。而其缺點(diǎn)就是房子比較老。

東城二環(huán)邊稀缺次新房受寵

2025年?yáng)|城流量盤(pán)當(dāng)屬望壇新苑。其地處南二環(huán)邊，距離永定門(mén)外地鐵站約200米，是北京核心區(qū)體量最大的棚改項(xiàng)目，總住戶(hù)超過(guò)5000戶(hù)。

望壇新苑于2023年竣工交付，2024年底陸續(xù)有房源上市交易。從房源來(lái)看，涵蓋50多平方米的一居、64和81平方米的兩居、95和109平方米三居，所有房源均為精裝修交付。目前，掛牌均價(jià)約為8萬(wàn)元/平方米，從房源來(lái)看，兩居室占比較大。盡管望壇新苑屬于回遷安置房，但房屋性質(zhì)仍然是商品房。值得一提的是，望壇新苑和高端項(xiàng)目天壇府相鄰，后者目前的掛牌均價(jià)為12萬(wàn)元/平方米。

劉女士在2025年初也去看過(guò)兩次望壇新苑。據(jù)她介紹，當(dāng)時(shí)周末看房的人很多，一套房會(huì)有兩三組的看房者?！坝械姆孔記](méi)有人住過(guò)，是開(kāi)發(fā)商剛交房的樣子。精裝修，拎包就能入住。位置好、房源新是望壇新苑最大優(yōu)勢(shì)，與周邊眾多房齡超過(guò)20年的房源相比，望壇新苑還是很有吸引力的?！?/p>

作為東城區(qū)稀缺的次新房源，望壇新苑吸引了很多希望在內(nèi)城買(mǎi)到房齡相對(duì)較新房子的改善客戶(hù)。不過(guò)，最終劉女士還是放棄了，她覺(jué)得南北朝向兩居戶(hù)型的采光并不好，而且社區(qū)環(huán)境還是無(wú)法與真正的商品房社區(qū)相比。

排在東城區(qū)流量第二位的是新景家園東區(qū)、廣渠家園，新景家園東區(qū)坐落于崇文門(mén)商圈——北京內(nèi)城最繁華、配套最成熟的區(qū)域之一。小區(qū)包含17棟板塔結(jié)合建筑，典型戶(hù)型涵蓋58平方米一居至98平方米三居。目前的掛牌均價(jià)是9.7萬(wàn)元/平方米。

廣渠家園是具備便捷交通和內(nèi)城便利生活小區(qū)的代表。其緊鄰廣渠門(mén)外大街和地鐵7號(hào)線(xiàn)。目前房源掛牌均價(jià)為7.5萬(wàn)元/平方米，相比崇文門(mén)等核心區(qū)域，價(jià)格更具“親和力”。

可以看到，東城區(qū)有內(nèi)城不可復(fù)制的區(qū)位、成熟便利的生活氛圍，還有新入市的新房帶動(dòng)居住品質(zhì)提升，吸引著部分改善需求。

海淀教育、產(chǎn)業(yè)支撐“老破小”交易

上地東里。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 攝

上地東里、育新花園成為海淀的流量樓盤(pán)。購(gòu)房者目標(biāo)極其清晰：要么為教育，要么為工作通勤。

其中，上地東里雖然是海淀區(qū)的普通老舊小區(qū)，樓棟數(shù)多，居住密度大，但價(jià)格卻不低。目前掛牌價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，近一年帶看人數(shù)超過(guò)4000人，無(wú)論是掛牌價(jià)格、掛牌量，還是看房人數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先區(qū)域內(nèi)的其他小區(qū)。

上地東里戶(hù)型面積跨度大，主力戶(hù)型為59-73平方米兩居及三居室。上地東里有著優(yōu)質(zhì)的教育資源，包括上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)和上地實(shí)驗(yàn)學(xué)校，此外，上地東里地處中關(guān)村軟件園輻射區(qū)，聚集了眾多互聯(lián)網(wǎng)巨頭，不僅有住房需求，還有較強(qiáng)的支付能力。不過(guò)，上地東里的缺陷也很明顯，是典型的“老破小”社區(qū)。

據(jù)經(jīng)紀(jì)人小馮介紹，小區(qū)房源的流通性很好、成交活躍，基本上都是沒(méi)有電梯的板樓，個(gè)別單元有外掛電梯。購(gòu)房者中，既有為了孩子上學(xué)方便的家長(zhǎng)，也有在附近大廠(chǎng)工作的人。

育新花園有著大型社區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)。共有50多棟樓、5000多戶(hù)，是一個(gè)高校教師住宅社區(qū)，最初的業(yè)主以高校教職工為主。小區(qū)緊鄰地鐵8號(hào)線(xiàn)育新站，出行方便，作為大型社區(qū)，周邊商業(yè)配套完善。而且社區(qū)自帶“育新學(xué)?！?，從小學(xué)到高中十二年制。對(duì)于注重教育連貫性、避免小升初“折騰”的家庭而言，吸引力較大，目前掛牌均價(jià)為6.7萬(wàn)元/平方米。

朝陽(yáng)大型社區(qū)主打性?xún)r(jià)比及通勤方便

芍藥居北里、弘善家園、農(nóng)光里是朝陽(yáng)流量較高的樓盤(pán)。它們均非高端次新房，而是性?xún)r(jià)比更高的二手房，滿(mǎn)足剛需上車(chē)、職住平衡和成熟生活等多元需求。

芍藥居北里位于東北四環(huán)內(nèi)，是一個(gè)大型社區(qū)，總戶(hù)數(shù)超過(guò)1.2萬(wàn)，在售房源超過(guò)200套，近一年的看房人數(shù)超過(guò)萬(wàn)人，無(wú)論是掛牌量還是成交量都在芍藥居區(qū)域居前列。近一個(gè)月來(lái)看，二三居房源成交較多。

芍藥居北里地理位置優(yōu)越，周邊生活配套設(shè)施完善。區(qū)域內(nèi)有中國(guó)人民大學(xué)附屬中學(xué)朝陽(yáng)學(xué)校小學(xué)部，除了郊區(qū)家長(zhǎng)在此置換外，還承接了大量在望京工作的年輕白領(lǐng)的剛需置業(yè)需求。芍藥居北里性?xún)r(jià)比突出，住宅產(chǎn)品涵蓋38-145平方米戶(hù)型，二手房掛牌均價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于芍藥居北里，據(jù)經(jīng)紀(jì)人小李介紹，芍藥居北里是公房、經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)，無(wú)法與商品房社區(qū)相比，不過(guò)小區(qū)近兩年一直在進(jìn)行環(huán)境改造。

弘善家園是包括經(jīng)濟(jì)適用房、安置房及商品房的大型混合社區(qū)，總戶(hù)數(shù)超過(guò)1.2萬(wàn)，戶(hù)型以中小型為主，總價(jià)控制得當(dāng)，是東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域內(nèi)難得的“上車(chē)盤(pán)”。目前的掛牌均價(jià)為3.9萬(wàn)元/平方米，一居室總價(jià)不到200萬(wàn)元。

該小區(qū)有著便捷的通勤優(yōu)勢(shì)。業(yè)主羅先生表示，他在這里居住快20年了，以前想過(guò)換房，但比較之下發(fā)現(xiàn)，在北京很難找到性?xún)r(jià)比這么高、到哪去都方便的社區(qū)。

農(nóng)光里同樣是成熟地段的小區(qū)，其位于東三環(huán)勁松CBD輻射區(qū)。社區(qū)規(guī)模較大，雖房齡相對(duì)較老，但一居在200萬(wàn)左右就能“上車(chē)”。目前掛牌均價(jià)為4.9萬(wàn)元/平方米，吸引了許多在周邊工作、注重生活便利性的購(gòu)房者。

朝陽(yáng)區(qū)流量盤(pán)憑借總價(jià)、通勤、配套上的某一項(xiàng)或多項(xiàng)突出優(yōu)勢(shì)，擊中了北京剛需和改善群體的務(wù)實(shí)需求。

對(duì)于2025年北京二手房市場(chǎng)，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，近七成二手住宅成交總價(jià)在500萬(wàn)元以下，市場(chǎng)“剛需剛改”特征顯著。

通過(guò)上述小區(qū)可以清晰地看到，當(dāng)購(gòu)房邏輯日益回歸居住本質(zhì)時(shí)，擁有不可復(fù)制的“硬核”要素，無(wú)論是帶有教育資源、稀缺房源屬性，還是性?xún)r(jià)比高，都構(gòu)成了資產(chǎn)流動(dòng)性的“護(hù)城河”。在剛需剛改成主流的交易背景下，保持活躍的小區(qū)正是精準(zhǔn)回應(yīng)了市場(chǎng)的真實(shí)訴求。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 吳興發(fā)