圖源：北京悉曇酒店

最新消息顯示，北京計劃到2030年打造10個集聚國際國內(nèi)知名酒店品牌的高端酒店集群。

而在2025年10月前后，北京市東城區(qū)出臺的規(guī)定，明確禁止新開三星及以下標(biāo)準的酒店?！毒乒茇斀?jīng)》注意到，早在2022年公布的《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2022年版）》中，已明確將三星級以下標(biāo)準的酒店列為“限制類”。

一邊是大力支持高端酒店集群，一邊是限制低星酒店項目入市，北京市對于酒店業(yè)的發(fā)展態(tài)度愈發(fā)清晰。

事實上，我國酒店業(yè)供給早已飽和，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整仍有很多優(yōu)化空間。結(jié)合首都的動作和態(tài)度，未來其他地市是否會陸續(xù)跟進？哪類酒店投資將受更多限制？諸位酒店投資人又該如何提前規(guī)劃自身的酒店投資布局？

北京酒店業(yè)：遠近高低各不同

北京市酒店行業(yè)發(fā)展大會傳出的消息，計劃到2030年，北京將打造10個集聚國際國內(nèi)知名酒店品牌的高端酒店集群，推動全市酒店連鎖化率升至60%以上，培育各類高品質(zhì)酒店600家以上，基本形成布局合理、類型多樣、功能完善、特色鮮明的行業(yè)發(fā)展格局。

北京市酒店行業(yè)發(fā)展大會現(xiàn)場 圖源：文旅北京

《酒管財經(jīng)》簡單總結(jié)了一下：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，拓展高端酒店規(guī)模，擴大中端酒店市場，推動中小酒店轉(zhuǎn)型升級；

從產(chǎn)品特色來看，支持酒店發(fā)展“酒店+”，培育小而精、小而優(yōu)、小而美的精品酒店，推動“人工智能+酒店”建設(shè)，支持打造具有北京區(qū)域特色的酒店管理品牌及品牌輸出。

整體來看，“推動全市酒店連鎖化率升至60%以上”的目標(biāo)并不難實現(xiàn)。

根據(jù)中國飯店協(xié)會發(fā)布的《2025年中國酒店業(yè)發(fā)展報告》顯示，截至2024年底，我國酒店業(yè)客房連鎖化率為40.09%，一線城市已經(jīng)達到60%。

而其目標(biāo)中包含“10個集聚國際國內(nèi)知名酒店品牌的高端酒店集群”，傳遞出北京市對于酒店業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的態(tài)度。

其實，北京市對于不同酒店產(chǎn)品的態(tài)度表現(xiàn)出極大的差異。

2025年10月，北京市東城區(qū)出臺《東城區(qū)酒店業(yè)管理暫行辦法》。第十二條明確提到：本區(qū)禁止新設(shè)立或遷入住宿業(yè)（精品酒店或主題酒店、三星級及以上標(biāo)準的酒店除外）。

彼時，業(yè)內(nèi)的一致反應(yīng)是：北京市這是要嚴格限制酒店產(chǎn)能供給了么？

其實，如果往前追溯，北京市很早之前就有類似的規(guī)定。

在2022版本的《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》中，在住宿與餐飲業(yè)的細分門類中明確提到，禁止新設(shè)立或遷入住宿業(yè)（精品酒店或主題酒店、三星級及以上標(biāo)準的酒店除外），并將其定義為限制類。

作為我國的政治、經(jīng)濟、文化中心，北京市具有極強的特殊性。其客源數(shù)量、消費力等因素都在吸引著諸多投資人在此開設(shè)新的酒店項目。

但是，在全國酒店供給處于高度飽和的大背景下，北京市自然也不例外。面對階段性的供需失衡，以及經(jīng)濟活躍度調(diào)整，該地住宿業(yè)的整體營收并不樂觀。

北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在2025年前11個月，北京市住宿和餐飲業(yè)的營收為1391.6億元，同比下滑2.7%。不過，利潤綜合實現(xiàn)33.3億元，同比增長23.5%。

這里需要解釋一下，1391億元的營收和33.3億元的利潤，看似是很大的數(shù)字，但是它是1600個限額住宿業(yè)主體和3500個限額餐飲業(yè)主體的總和。如果平均攤分一下，大家的日子可能并不好過。

也正是在這樣的背景之下，北京酒店業(yè)的“騰籠換鳥”策略往前推進的節(jié)奏愈發(fā)清晰。

哪些城市有望跟進？

在全球范圍內(nèi)，限制新增酒店的現(xiàn)象較為普遍。

比如：2024年9月，印度尼西亞巴厘島暫停新建酒店，當(dāng)?shù)卣Q此舉主要是為了應(yīng)對過度開發(fā)和保護當(dāng)?shù)匚幕?/p>

2024年4月，荷蘭阿姆斯特丹市政府表示，為抑制大眾旅游，該市將不再允許新建酒店建筑。

同樣是2024年5月，為解決過度旅游問題導(dǎo)致部分地區(qū)民宿酒店建設(shè)過快，日本不少地方政府準備征收“住宿稅”。

回到國內(nèi)市場，從宏觀層面來看，最新的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2024 年本）》由鼓勵、限制和淘汰三類目錄組成。旅游業(yè)為鼓勵類目，在限制和淘汰類目中，亦沒有酒店住宿業(yè)的身影。

《酒管財經(jīng)》查閱相關(guān)資料，具體到國內(nèi)各地，除了北京市之外，目前暫未有城市明確將住宿業(yè)列為限制類目，住宿業(yè)多為鼓勵類。

比如：在深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2022年本，征求意見稿）中，“海洋旅游住宿、海洋旅游經(jīng)營旅游業(yè)等”為鼓勵類；

寧夏的“住宿和餐飲業(yè)”，屬于鼓勵類；

西藏地區(qū)的“AAA級及以上旅游景區(qū)、星級旅游酒店、旅行社的運營”，屬于鼓勵類；

青海的“AAA級及以上旅游景區(qū)、星級旅游酒店、等級旅游民宿、旅行社的運營，旅游景區(qū)、旅游項目開發(fā)和經(jīng)營”，屬于鼓勵類；

不過，也有部分城市因生態(tài)、環(huán)保等問題對酒店業(yè)態(tài)加以限制。

2023年，大理印發(fā)《大理市旅游民宿管理辦法（試行）》，把旅游民宿選址劃分為“禁止發(fā)展區(qū)”“限制發(fā)展區(qū)”和“綠色發(fā)展區(qū)”?！毒乒茇斀?jīng)》注意到，禁止和限制區(qū)域多為自然保護區(qū)、水源地、基本農(nóng)田等。

大理空山語酒店 圖源：小紅書@呵呵旅行手賬

2022年8月，《舟山市普陀山風(fēng)景名勝區(qū)條例》獲表決通過。該條例明確要求，禁止在風(fēng)景區(qū)核心景區(qū)內(nèi)新建、擴建賓館、酒店、招待所等；

有多位酒店行業(yè)人士跟《酒管財經(jīng)》提到，對于那些投資熱門且明顯具有供給泡沫的地區(qū)，理應(yīng)提升酒店準入門檻。

華美顧問將我國酒店投資分為投資潛力區(qū)、投資熱門區(qū)、投資慎入?yún)^(qū)、投資過熱區(qū)。其中，重慶、蘇州、大連、深圳、南京、杭州、青島等地均為過熱區(qū)。

不過，也有聲音稱，酒店業(yè)是高度市場化的服務(wù)業(yè)，行政手段不應(yīng)過多干預(yù)。對于投資人來說，需要結(jié)合市場供需情況，做出更加理性的決策。

《酒管財經(jīng)》建議，一線、新一線城市可從城市規(guī)劃的維度，對新增酒店項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)加以引導(dǎo)和限制，有目的地優(yōu)化當(dāng)?shù)鼐频旯┙o。畢竟，純粹依賴市場行為，行業(yè)的整體盈利情況，可能會出現(xiàn)更大的波動。

未來如何投酒店？

坦言之，現(xiàn)階段并非投資酒店的最佳時機，尤其是投資新建的毛坯項目。但回到行業(yè)投資的話題上來聊，《酒管財經(jīng)》建議，投資人可著重關(guān)注以下內(nèi)容。

第一便是存量煥新。

其實，在北京市酒店行業(yè)發(fā)展大會上，當(dāng)?shù)毓膭罹频觊_展老舊建筑主體改造、內(nèi)部裝修升級、水電氣熱改造、設(shè)施設(shè)備更新。并引導(dǎo)與三、四星級標(biāo)準相當(dāng)?shù)闹卸司频晖ㄟ^提升改造實現(xiàn)提質(zhì)煥新。

并且，商務(wù)部等9部門《關(guān)于促進住宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》也提到，鼓勵各地結(jié)合城市更新行動，推動住宿經(jīng)營主體開展老舊建筑主體改造，優(yōu)化改造相關(guān)證照辦理流程。

《酒管財經(jīng)》認為，城市地標(biāo)類的老酒店、地標(biāo)老物業(yè)、核心位置物業(yè)等均為存量市場的重要增量。酒店市場存在多個針對存量市場的品牌，并制定出輕改、中改、重改等多種煥新方案。投資人均可進行嘗試。

原辦公大樓煥新為商旅酒店 圖源：佛山發(fā)布

另外，投資人還可著重考慮靈活長住酒店品牌。上述老物業(yè)大多擁有很好的位置，投資人可結(jié)合客群畫像、消費力等，選擇服務(wù)式公寓品牌。

目前，類似的煥新案例已經(jīng)出現(xiàn)。格詩庭、憬黎等品牌的新簽項目，大多為存量物業(yè)煥新。

第二是選擇更加細分、更具特色的酒店產(chǎn)品。

我國酒店供給除了過剩之外，還存在不平衡的問題。部分區(qū)域、部分細分領(lǐng)域還有階段性短缺的現(xiàn)狀。投資人需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在諸多品牌中選擇更加匹配的產(chǎn)品。

比如旅居酒店品牌?；诋?dāng)下用戶實際訴求和畫像的調(diào)整，《酒管財經(jīng)》此前曾多次推薦該類酒店產(chǎn)品。未來的旅居，大概率將成為一種新的生活方式。而市場也將呼喚更多的旅居酒店品牌。

除此之外，康養(yǎng)療愈酒店更具市場競爭力。但是，截至目前，市場上尚未出現(xiàn)擁有足夠聲量的酒店品牌?，F(xiàn)存部分康養(yǎng)療愈酒店產(chǎn)品，存在“拉虎皮扯大旗”的情況。

而對于傳統(tǒng)的經(jīng)濟型酒店、傳統(tǒng)商務(wù)酒店等產(chǎn)品，當(dāng)下市場顯然對投資人的專業(yè)素養(yǎng)、投資回報耐心都提出了更高的要求。

第三是轉(zhuǎn)變投資心態(tài)。

《酒管財經(jīng)》此前推送的《投資酒店，忘掉三年回本這件事吧丨老板有話說》文章中提到，如今酒店投資邏輯已徹底改變，曾經(jīng)穩(wěn)賺不賠的買賣當(dāng)下成了考驗?zāi)土Φ拈L跑。

對于投資人來說，要摒棄投機心理，在租金紅利、品牌紅利之外，還要謀求運營紅利等。當(dāng)整個市場由高利變?yōu)楸±?，投資人亟需扭轉(zhuǎn)心態(tài)，換個角度重塑酒店投資邏輯。