目前就關(guān)注住房按揭貸款利率的財(cái)政貼息政策出臺，直接決定房價(jià)的急速大幅上漲

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、資產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行帶有情緒，極易癲狂與悲觀，從而導(dǎo)致在極端行情下市場公允出清機(jī)制的徹底失效，形成資產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，最終引爆金融危機(jī)

經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域有個共識，即十次金融危機(jī)九次爆發(fā)于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)能夠成為金融危機(jī)爆發(fā)根源的關(guān)鍵更多是受市場情緒的放大與其本就是貨幣流入載體的特征所決定

其實(shí)，嚴(yán)格意義來講，資產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行并非西方經(jīng)濟(jì)學(xué)所說的公允出清，而是更多的帶有情緒，極易癲狂與悲觀，從而導(dǎo)致在極端行情下市場公允出清機(jī)制的徹底失效，形成資產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，最終引爆金融危機(jī)

1929年，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)失控的關(guān)鍵是未有明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，基于此，1934年，美國汲取經(jīng)驗(yàn)成立了證券交易委員會（SEC）

2015年，A股股災(zāi)爆發(fā)后，整個股價(jià)走勢徹底失控，中國政府順勢成立國家隊(duì)，通過國家掌控資本下場反向交易的形式穩(wěn)定市場情緒與資產(chǎn)價(jià)格走勢，杜絕股價(jià)暴跌形成的恐慌性群體踩踏

在資產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌時，人性的本能缺陷會被呈指數(shù)級放大，最終加劇資產(chǎn)價(jià)格的波動

這一輪中國房地產(chǎn)市場低迷就是多項(xiàng)因素共同決定所致，理論上2021年就應(yīng)該進(jìn)入上行期，但是恰逢美聯(lián)儲貨幣政策收緊，中國為了杜絕社會財(cái)富被美聯(lián)儲加息所收割而刻意人為打壓房價(jià)

但是顯然打壓過度，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)徹底休克外，這一輪低谷期持續(xù)時間過長也最終讓房地產(chǎn)行業(yè)的基本面發(fā)生了根本性的變化，呈現(xiàn)了“結(jié)構(gòu)化”的特征，只有少數(shù)地區(qū)的基本面持續(xù)大幅提升，而太多的地區(qū)持續(xù)走衰

二、目前國家急需人為大幅推高房價(jià)

但是，目前國家急需人為大幅推高房價(jià)，不得不持續(xù)出臺鼓勵政策，即

1、 國家急需擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表，鼓勵社會消費(fèi)，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展與迭代高科技產(chǎn)業(yè)，搶奪第四次工業(yè)革命的主導(dǎo)權(quán)與紅利分配比例

2、 國家急需通過土地財(cái)政將166萬億社會存款收歸地方政府，化解債務(wù)，以釋放前期積累的巨額債務(wù)對地方政府經(jīng)濟(jì)帶動效用的掣肘

3、 國家急需將積累在開發(fā)商手中的存量資產(chǎn)與債務(wù)轉(zhuǎn)移給社會，化解潛在的金融危機(jī)與社會資源浪費(fèi)

事實(shí)目前中國急需對過去20年發(fā)展的債務(wù)沉淀實(shí)施出清，200萬億的地方政府與開發(fā)商債務(wù)已經(jīng)嚴(yán)重的拖累了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力

但是如此規(guī)模的債務(wù)化解如果全憑印貨幣稀釋，最終會形成惡性通脹與嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫，不得已只能向166萬億的社會居民存款轉(zhuǎn)移，讓其高位接盤

而讓這166萬億的社會居民存款樂于主動接盤，且在行情“結(jié)構(gòu)化”的時代有效的化解前期積累的200萬億債務(wù)必須基于兩點(diǎn)，即

1、 人為急速拉高房價(jià)，形成賺錢效應(yīng)，逆轉(zhuǎn)社會對房地產(chǎn)的悲觀預(yù)期，吸引社會資本規(guī)?；挠咳?/p>

2、 為了杜絕資產(chǎn)泡沫的形成與金融風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)急速上漲必須基于基本面的提升，但是在行情“結(jié)構(gòu)化”的背景下，能夠人為大幅拉高房價(jià)，且無法形成風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域極其聚集

為了化解巨額地方政府與開發(fā)商債務(wù)，只能對具有基本面支撐地區(qū)的房價(jià)暴力拉升，使其遠(yuǎn)離基本面，然后再次人為鎖死市場，通過發(fā)展的紅利來填補(bǔ)房價(jià)與基本面之間的“泡沫”，有效的杜絕資產(chǎn)泡沫，即通過騰挪未來的收益來解決前期發(fā)展的債務(wù)沉淀

三、房價(jià)就是貨幣化的產(chǎn)物，目前能做的就是就是通過房貸利息財(cái)政貼息來降低購房者的按揭貸款成本，鼓勵社會居民存款進(jìn)入房地產(chǎn)市場，集體推高房價(jià)，形成賺錢效應(yīng)

理論上，能出的政策大體已經(jīng)出完，目前能做的就是就是通過房貸利息財(cái)政貼息來降低購房者的按揭貸款成本，鼓勵社會居民存款進(jìn)入房地產(chǎn)市場，集體推高房價(jià)，形成賺錢效應(yīng)

嚴(yán)格意義來講，房價(jià)就是貨幣化的產(chǎn)物，即只要投入足夠多的貨幣，房價(jià)自然會呈現(xiàn)水漲船高的態(tài)勢

尤其這一輪房地產(chǎn)受各類不利因素的沖擊，現(xiàn)已休克，要想將其從低谷沉淪期拉至上行期，必須大規(guī)模的注入增量貨幣

只是國家為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，人為拉升的房價(jià)必須要有持續(xù)提升的基本面做支撐，即使暫時房價(jià)遠(yuǎn)離基本面，形成高估，也能夠通過人為“鎖盤”，通過未來的發(fā)展紅利化解已形成的泡沫，杜絕資產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)形成沖擊

四、上海一帶必然會成為這一輪，即第四輪房地產(chǎn)行情紅利的最大獲益點(diǎn)

決定房價(jià)基本面的因素有三，即

1、 所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)附加值

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升的規(guī)模

目前中國經(jīng)濟(jì)的增量產(chǎn)出主要基于高科技產(chǎn)業(yè)，而高科技產(chǎn)業(yè)最大的特征就是“聚集”，即高科技產(chǎn)業(yè)集群聚集在少數(shù)地區(qū)與紅利分配聚集在少數(shù)群體的手中

事實(shí)目前中國的高科技產(chǎn)業(yè)主要聚集在上海與深圳一帶，且正在呈現(xiàn)越來越聚集的態(tài)勢

這就意味著，真正房地產(chǎn)基本面提升的地區(qū)也就是上海與深圳一帶，中西部少數(shù)核心城市的基本面還能夠受當(dāng)?shù)厝丝谂c資本的凈流入維系，不至于下滑，但提升的空間極其有限，其他地區(qū)的房地產(chǎn)基本面將會持續(xù)下滑，且永無回調(diào)的可能

準(zhǔn)確的說，上海一帶就是上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北，也就是說曾經(jīng)的吳越之地

目前這一地區(qū)的房價(jià)被嚴(yán)重低估，與各項(xiàng)指標(biāo)倒數(shù)第一甘肅地級市的房價(jià)不相上下，但是基本面卻在持續(xù)大幅度提升，形成了“倒掛”，具有極大的估值套利空間

尤其這一地區(qū)還有三大優(yōu)勢，即

1、 可支配收入與社會居民存款位于國內(nèi)最前列，具有極大的購買潛力

2、 產(chǎn)業(yè)附加值高，且能夠可持續(xù)發(fā)展，確保社會居民收入的持續(xù)大幅提升

3、 人口與資本持續(xù)大幅凈流出，形成新的購買潛力，且這一趨勢還將維系很長的時間

也就是說，該地區(qū)不但聚集了大量的財(cái)富階層，而且這一群體的規(guī)模還在持續(xù)擴(kuò)張與聚集

基于此，上海一帶必然會成為這一輪，即第四輪房地產(chǎn)行情紅利的最大獲益點(diǎn)，而目前國家能做到就是通過財(cái)政貼息住房按揭貸款的利息，通過規(guī)?；淖⑷朐隽揩@利，形成賺錢效應(yīng)，人為推高房價(jià)

五、目前國家只有通過讓利的形式才能夠吸引社會資本規(guī)?；挠咳敕康禺a(chǎn)市場，急速大幅拉升房價(jià)

這一輪行情的另一特征是高價(jià)賣地，讓地方政府收攏社會財(cái)富以及形成賺錢效應(yīng)，吸引社會資本盡快大規(guī)模的進(jìn)入房地產(chǎn)市場，盤活存量，必須要全力急速大幅推高房價(jià)，提升單位面積的土地出讓收入

為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，國家必須推行三項(xiàng)政策，即

1、 加大杠桿比例，即降首付與提高公積金貸款比例

2、 大幅降息，降低購房者的成本

3、 財(cái)政貼息按揭住房貸款的利息

國家只有通過讓利的形式才能夠吸引社會資本規(guī)?；挠咳敕康禺a(chǎn)市場，急速大幅拉升房價(jià)，而國家讓利主要來自于三部分，即

1、 通過銀行貸款的形式將存款人的利益讓渡給借款人

2、 財(cái)政貼息按揭住房貸款的利息讓全社會承擔(dān)部分購房成本

3、 人為拉高房價(jià)后，形成資產(chǎn)泡沫，收割接盤者的利益

但是，最終這一輪的發(fā)展紅利被兩撥人獲得，即

1、 地方政府通過土地財(cái)政與稅收成為這一輪房地產(chǎn)行情最大的獲益者，用高價(jià)賣地的收入化解前期積累的巨額債務(wù)以及推動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展

2、 前期購房者通過高杠桿獲取房價(jià)上漲后的買賣價(jià)差收益

六、中國經(jīng)濟(jì)是基于房地產(chǎn)構(gòu)建起來的，必須通過規(guī)?；脑隽控泿磐度耄藶橥聘叻績r(jià)，自然目前財(cái)政貼息住房按揭貸款的利息就顯得尤為關(guān)鍵

中國經(jīng)濟(jì)是基于房地產(chǎn)構(gòu)建起來的，不但土地財(cái)政直接決定了地方政府的經(jīng)濟(jì)推動力，龐大的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟(jì)具有直接的推動效應(yīng)外，而且70%的社會居民財(cái)富是沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域的

在這一背景下，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)根本繞不開的一節(jié)，但是一直以來，房地產(chǎn)又是金融危機(jī)的最大載體，極易受市場情緒的影響導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格暴漲，形成泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)，政府不得不周期性的打壓，形成明顯的人為與市場雙重共振后的行情波動，最終形成社會財(cái)富的再分配

之所以中國經(jīng)濟(jì)離不開房地產(chǎn)的關(guān)鍵有三，即

1、 房地產(chǎn)已經(jīng)淪為地方政府與社會再分配財(cái)富的一個通道，這是其他國家根本不具備的

2、 中國人口基數(shù)龐大，且依然具有極大的人口城市化與大城市潛力，這就意味著房地產(chǎn)還將能夠在未來很長一段時間繼續(xù)推動中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

3、 70%的中國社會居民財(cái)富沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域，直接決定了社會資產(chǎn)負(fù)債表，也就間接的決定了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高科技的迭代

事實(shí)這一輪房地產(chǎn)行情依然如此，政府必須通過高房價(jià)實(shí)現(xiàn)社會財(cái)富的再分配，通過土地財(cái)政回?cái)n社會財(cái)富，轉(zhuǎn)移前期高速發(fā)展所積淀的巨額債務(wù)以及擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展與迭代高科技產(chǎn)業(yè)，搶奪第四次工業(yè)革命的主導(dǎo)權(quán)與獲得更大比例的紅利分配

基于此，必須通過規(guī)模化的增量貨幣投入，人為推高房價(jià)，自然目前財(cái)政貼息住房按揭貸款的利息就顯得尤為關(guān)鍵

七、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經(jīng)濟(jì)特區(qū)，潛在發(fā)展空間無限，目前是最佳的投資點(diǎn)與布局時機(jī)

其實(shí)，決定產(chǎn)業(yè)遷移路徑的關(guān)鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導(dǎo)向

但是國家的政策更多是圍著市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關(guān)鍵是要對國家的產(chǎn)業(yè)政策深信不疑，對國家的產(chǎn)業(yè)政策持質(zhì)疑態(tài)度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位于上海西南部楓涇鎮(zhèn)與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處于一期啟動期

科技城由張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)管理委員會授權(quán)的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長三角科技城區(qū)位圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關(guān)鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續(xù)發(fā)展，不愿讓其高房價(jià)將高附加值的產(chǎn)業(yè)與年輕人趕至其他地區(qū)

最后不得已讓浙江出地，上海出產(chǎn)業(yè)，共建張江長三角科技城，我本人已經(jīng)投資三套，約360萬，正在裝修，計(jì)劃用于出租，目前張江長三角科技城呈現(xiàn)八大特征，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰(zhàn)略與浙江、上海共建等系列優(yōu)勢加持

2、直線距離上海僅300米

3、張江高附加值產(chǎn)業(yè)的密集涌入，具有高附加值產(chǎn)業(yè)加持的優(yōu)勢

4、緊鄰上海，但又處于杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個交流的必經(jīng)樞紐，具有城市協(xié)同效應(yīng)

5、房價(jià)極低，目前僅為1萬左右，與社會平均接盤力6萬有5萬的差距

6、目前正處于行情的上升初期，且國家將首付款定為15%，能夠最大化的借助銀行杠桿

7、能夠立即賺錢，極具套利空間，周邊同級別樓盤房價(jià)為1.9萬，而該樓盤僅1萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺3倍

8、貼近投資超100億的樂高樂園，左邊地鐵，右邊學(xué)校，送車位

房地產(chǎn)的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在上海獲得一席之地，直接決定家族的未來

凡是在本文作者丁彥皓推薦的張江長三角科技城樓盤購房，可在已打折的基礎(chǔ)上總價(jià)再減10000元

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教