中國的樓市有一個(gè)很獨(dú)特的現(xiàn)象：收取了巨額的土地出讓金。

這是產(chǎn)權(quán)關(guān)系所決定的，所以，同樣是統(tǒng)計(jì)財(cái)政支出 用于民生的占比，中國與發(fā)達(dá)國家的口徑不一樣，老外政府部分沒有這種巨額的土地出讓金，而中國地方財(cái)政收入近50%是來自地地出讓金。2025年財(cái)政收入用于民生的占比高達(dá)70%以上，但老百姓感覺不到，為什么，因?yàn)橥恋爻鲎屖杖雽儆诜嵌愂杖?，不?jì)入統(tǒng)計(jì)口徑，但錢卻是真金白銀，占了房子組價(jià)的60%左右，這就是宏大敘事與個(gè)人小確幸的距離。

正因?yàn)橛羞@么一個(gè)土地出讓金，中國房地產(chǎn)不可能完全市場(chǎng)化。

一般地說來，如果房子蓋多了，供過于求，市場(chǎng)會(huì)自主地通過價(jià)格信號(hào)調(diào)節(jié)，該跌的跌，該漲的漲，政府不會(huì)下行政指令，正當(dāng)?shù)母深A(yù)是通過貨幣工具與財(cái)政工具，但錢不會(huì)集中于供應(yīng)端，比如日本長期實(shí)行零利率，是政府在背債支撐需求端。

中國不是這個(gè)情況，重供應(yīng)，輕需求。

保交付本質(zhì)上給開發(fā)商托底，房企融資三支箭，直接給開發(fā)商輸血，而不是讓市場(chǎng)自主產(chǎn)能出清，錢不夠了，向社會(huì)發(fā)行超長期特別國債，會(huì)有這樣那樣的用項(xiàng)與說法，說到底就一件事，最終是填補(bǔ)土地出讓金下滑帶來的缺口，同時(shí)也間接地維系土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)商的鏈條，貨幣供應(yīng)繞不開土地財(cái)政的束縛，無法讓供應(yīng)剎車，讓需求奔跑。2025 年房地產(chǎn)有一個(gè)很刺眼的預(yù)測(cè)：全國商品房待售面積將突破7.66 億平方米，同比還增長了1.6%。

所謂的軟著陸，與其說是房地產(chǎn)的軟著陸，不如說是土地財(cái)政的軟著陸，在一個(gè)漫長的周期，展開一場(chǎng)供應(yīng)端與需求的端的龜兔賽跑，政策無比艱難地減少對(duì)土地出讓金的依賴，通過有限降息、降首付、降稅，重建新的供求平衡點(diǎn)。

清楚了這一點(diǎn)就清楚了，不存在用房地產(chǎn)稅替代土地出讓金的邏輯，它只能是一個(gè)補(bǔ)位，因?yàn)楸緛砭蜆O其脆弱的需求，在這樣的時(shí)間窗口上做反向操作，從量上補(bǔ)了土地出讓金的位，從供求關(guān)系上，只會(huì)將口子撕得更大。

《尉繚子》有一句話：兵者，兇器也。我們也完全可以形容房地產(chǎn)稅，因?yàn)橥恋禺a(chǎn)權(quán)沒有給業(yè)主，而業(yè)主交的七十年租金，其實(shí)就是產(chǎn)權(quán)價(jià)，再來個(gè)稅上稅，對(duì)需求端極具殺傷力。城鎮(zhèn)居民把60%的流動(dòng)性貢獻(xiàn)給了房地產(chǎn)，其中大頭是給了地方財(cái)政和銀行，而地方財(cái)政卻集體入不敷出。

所以，問題很簡單，為什么不能斬?cái)喙?yīng)端，讓貨幣工具與財(cái)政工具向需求端發(fā)力，因?yàn)閷?duì)地方財(cái)政來說，一時(shí)半會(huì)，還離不開土地出讓金。

供應(yīng)端崩了，土地財(cái)政就結(jié)束了，這就是中國房地產(chǎn)的底層邏輯，如果忍受不上漫長的軟著陸，唯有貨幣貶值，對(duì)財(cái)富做一次大洗牌。