四川的@羅勇私信我，聽得出來他現(xiàn)在挺急的：

“老萬，我有套房子117萬掛牌都七個多月了，連問的人都沒有，中介叫我再降降，我怎么降？鄰居掛牌降到80幾萬，這哪里是降價，簡直就是割肉啊。不降又沒人買，怎么辦？”

說實(shí)話，這種情況最近幾年很常見，看房的人越來越少，不降價，連門都沒人踏進(jìn)來。

那么問題來了，降價幅度高的聲音一浪接一浪，現(xiàn)在是不是真到了抄底最佳期？買了2030年會不會給自己挖大坑？

不少專家已經(jīng)發(fā)出預(yù)警了，今明兩年買房可能會成為未來最貴的一次沖動消費(fèi)。

為什么這么說？

咱們慢慢聊。

01

底部還沒來，抄進(jìn)去可能是半山腰

現(xiàn)在朋友圈都在傳，“價格到底了，在不進(jìn)就錯過機(jī)會了。”

不懂的人跟風(fēng)進(jìn)，結(jié)果年初進(jìn)場年后又折進(jìn)去8%，深圳二手房成交均價同比略降6.3%，一套房1000萬的房，年初進(jìn)，年底就蒸發(fā)63萬，一臺豪車就沒了——這哪是底啊，簡直就是“半山腰”。

咱們再看看數(shù)據(jù)：

2021年全國房產(chǎn)銷售額18.2萬億；

2025年只剩下8萬億出頭；

更扎心的是，一些資深房產(chǎn)人還在需要銷售面積繼續(xù)往下行，2026-2027再降6%？

這要真是，誰還承受的住，天津一個哥們，80幾方的房子，當(dāng)初抄底買來165萬，現(xiàn)在掉到89萬，直接虧了一套房。

說白了，抄底還需要喊嗎，能喊出來的都不是底，真正的底，是“沒人敢說是底”的時候。

02

最怕的不是跌價，是“賣不掉”

很多人只看價格，其實(shí)真正痛苦的不是價跌，畢竟房子沒賣那都是賬面損失。

更讓人絕望的是，你都損失一套房了，還是變現(xiàn)不掉。

比如重慶有個老哥，當(dāng)初180萬買的房，年初報價92萬，老哥算是虧套房了，掛牌四個多月每一個人問房。

為啥？當(dāng)?shù)厥袌鰭炫屏砍?0萬，庫存太多，買的人太少。

這可不是一個地方的特例，全國新房待售面積7.3億㎡，官媒說全國二手房掛牌730多萬套…

庫存壓力山大，但去化速度卻跟不上步伐，今年3月還能去化1227萬㎡，到5月只剩300萬㎡，直接斷崖式往下。

你再降價，碰到流動性失靈的市場，也只能干著急。

說穿了。房子不再是隨時可以變現(xiàn)的資產(chǎn)，而可能變成壓在你手里的“負(fù)擔(dān)”。

03

買房不是一錘子買賣，是慢性“碎鈔機(jī)”

很多人買房只看自己現(xiàn)在的兜里承不承受得住，只要能付首付，覺得買來就十拿九穩(wěn)了。

你要是到現(xiàn)在還這樣想，就大錯特錯了，因為只要你上車那一刻，其實(shí)就是一個新的開始：

首先，房貸你月月要交！

其次，利息你年年要還，雖說現(xiàn)在利息降了，但誰能說以后就一直不升？

還有，自打你撿漏那一刻開始，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、設(shè)施維護(hù)維保養(yǎng)費(fèi)……這些都不是一時交了就沒有的，而且不是固定一輩子，往后人工成本漲，誰有能肯定以后不是穩(wěn)步上升？這壓力不就一步步網(wǎng)上了嗎？

更要命的還不是這個，而是未來房地產(chǎn)稅，就像懸著的一把劍，啥時落地？不清楚！但遲早總是要來的，到那個時候，你房子多？不好意思，難過的說不定就是你。

比如深圳的一個哥們，名下三套房，月供每月還4萬，加上七七八八的支出，一年光房子的開支就接近50萬。

現(xiàn)在這哥們實(shí)在扛不下去了，只能降價賣房，價格比市價還便宜10%，按這個價虧損起碼幾百萬，但就這樣了，還硬是掛了8個月，沒人接盤。

用他的話來說，“每天睜眼第一件事就是，今天要還銀行多少錢。日子過得比上墳還難受。”

04

未來分化趨勢更狠

再講講更扎心的趨勢，未來不是所有的房子都能保值，高盛預(yù)測，到2035年中國住房需求將比2017年少40%。

說白了，以后的人越來越少，房子需求更低，眼下主力購房群體90后00后，比70、80減少幾千萬。年輕人又不愛生娃，老年人越來越多，又加上很多人名下多套房…

還有，國家還在推動新房質(zhì)量升級，比如住建部的新規(guī)《住宅項目規(guī)范》，對采光、戶型、面積都有明確要求，標(biāo)準(zhǔn)比老破小高太多了。

還有保障房供給也越來越多…

結(jié)果你看看這兩年的的市場表現(xiàn)：

北京西城核心地段的老小區(qū)，價格還能微漲；

廊坊某地的100㎡房子，從2.5萬一平跌到8500元，跌幅超過65%。

你說十年后，那些人口外流的遠(yuǎn)郊、老破、無配套的房子，還能值幾個錢？

05

買房核心邏輯變了，別總想“撿便宜”，而是“別出錯”。

供需邏輯變了，你還按照以前那套玩法，上車不虧你虧誰，所以大家現(xiàn)在起碼要掌握幾個核心：

第一，預(yù)算多就去大城市買，預(yù)存一般就去你所在城市核心區(qū)，除此之外，那些三四線非核心區(qū)，那是資產(chǎn)黑洞，買進(jìn)容易賣出難；

第二，剛需買來住，別頂著價格，地段地段地段，很重要，然后就是配套，關(guān)注這幾樣你基本不會虧。

至于你打算投資，房子是消費(fèi)品，不是提款機(jī)，錢多請便，不然你就慎重！

第三，買房規(guī)劃：月供控制在收入的4成以內(nèi)，留夠36個月的月供現(xiàn)金流，如果預(yù)算多，首付四成，別高杠桿上車，一失業(yè)就爆倉；

總結(jié)：以前買房致富，現(xiàn)在時代變了，亂進(jìn)場就把你鎖死，把你的未來綁架。所以理性理性再理性，別讓現(xiàn)在的一次沖動，變成2030年的斷腸教訓(xùn)。