金地集團2025年預計超過百億元的巨額虧損，并非一次普通的業(yè)績下滑，而是中國房地產(chǎn)行業(yè)“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”舊發(fā)展模式全面落幕的縮影，也是一家龍頭房企在行業(yè)“資產(chǎn)負債表衰退”周期中所必須經(jīng)歷的、痛苦的財務(wù)清算。

以下是關(guān)于此事的詳細敘述：

一、 核心財務(wù)數(shù)據(jù)：虧損幅度顯著擴大

? 歸母凈利潤：預計虧損111至135億元。作為對比，2024年公司虧損約61億元。這意味著虧損額同比擴大超過80%，惡化速度加劇。

? 扣非凈利潤：預計虧損100至124億元，同樣較2024年（約-44億元）大幅擴大。這表明虧損主要來源于主營業(yè)務(wù)惡化，而非一次性投資損失。

二、 深度原因剖析：一場“完美風暴”的形成

這次預虧是行業(yè)系統(tǒng)性危機、市場極度低迷與公司自身戰(zhàn)略選擇共同作用的結(jié)果。

1. 行業(yè)背景：范式的徹底轉(zhuǎn)換

自2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場進入前所未有的深度調(diào)整期。行業(yè)核心矛盾從“供不應求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶枨笫湛s、預期轉(zhuǎn)弱”。居民購房信心持續(xù)低迷，房價進入下行通道，導致整個行業(yè)的資產(chǎn)估值邏輯發(fā)生了永久性損傷。

2. 公司層面：主營業(yè)務(wù)遭遇“量價雙殺”

? 量的崩塌：2025年，金地集團全年簽約銷售額僅300.2億元，同比暴跌超過56%。銷售規(guī)模呈“腰斬”態(tài)勢，這意味著其賴以生存的“開發(fā)-銷售”循環(huán)已接近停滯。當期可供結(jié)算的收入和利潤源幾近枯竭。

? 價的犧牲：為維持現(xiàn)金流、償還債務(wù)，金地被迫采取“以價換量”的策略，大幅降價促銷。這直接導致部分項目的銷售價格低于其賬面成本。

3. 核心動因：觸發(fā)電擊的“資產(chǎn)減值計提”

上述“價”的下跌，觸發(fā)了會計準則中嚴厲的“資產(chǎn)減值”條款。這是造成百億級賬面虧損的直接技術(shù)原因：

? 存貨跌價準備：對于價格跌破成本的在建和待售項目，必須計提巨額存貨跌價損失，一次性在利潤表中予以確認。

? 信用損失準備：對下游客戶、合作方的應收款項，因回款風險加大，也需計提壞賬準備。

本質(zhì)上，這是對過去幾年所積累的、在當下市場已無法實現(xiàn)的資產(chǎn)泡沫，進行一次集中、徹底的財務(wù)“出清”。這不是現(xiàn)金的流出，卻是凈資產(chǎn)和當期利潤的毀滅性沖減。

三、 公司的困境與求生之路

面對生死考驗，金地的所有策略都指向“活下去”和“尋找新路”。

1. 短期核心：極限現(xiàn)金流管理

? 守住安全底線：公司將所有資源向“保交付、保償付”傾斜。2025年，其成功償付了到期公開市場債務(wù)，并努力壓縮有息負債規(guī)模，維持基本的信用和經(jīng)營框架不崩塌。

? 資產(chǎn)處置與融資：通過出售部分資產(chǎn)、尋求項目層面合作乃至股權(quán)融資等方式，艱難地補充現(xiàn)金流。

2. 中長期轉(zhuǎn)型：探索“輕重并舉”新模式

金地意識到，完全依賴開發(fā)銷售的“重資產(chǎn)”模式已不可持續(xù)。未來規(guī)劃是：

? “重”的堅守：在核心城市審慎獲取優(yōu)質(zhì)地塊，做精品開發(fā)，但規(guī)模已不可能回到從前。

? “輕”的開拓：這是轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。全力發(fā)展代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、租賃住房管理等業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)資本投入少、周期性弱、能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，是公司未來重塑估值的關(guān)鍵。

四、 總結(jié)與展望

金地集團2025年的業(yè)績預告，標志著一家傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭正式步入“財務(wù)清算與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”并行的深水區(qū)。

? 虧損的性質(zhì)：這不是經(jīng)營性的短期虧損，而是行業(yè)周期更迭下的歷史性財務(wù)洗澡。通過一次性大幅計提，意圖為未來的財務(wù)報表“卸下包袱”，輕裝轉(zhuǎn)型。

? 未來的挑戰(zhàn)：道路極其艱難。一方面，銷售市場何時見底復蘇遙遙無期，現(xiàn)金流壓力將持續(xù)存在。另一方面，向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型需要時間、團隊能力重構(gòu)和市場認可，無法立即彌補開發(fā)業(yè)務(wù)留下的巨大收入缺口。

? 行業(yè)意義：金地的境遇是整個民營頭部房企的縮影。它表明，房地產(chǎn)的“金融屬性”正在被強制剝離，回歸居住和運營屬性。企業(yè)價值將不再由土地儲備規(guī)模決定，而將由其穩(wěn)健的現(xiàn)金流、專業(yè)的運營能力和持續(xù)的信用所決定。

總而言之，金地集團的百億預虧，是一個時代的注腳，也是一場漫長自救的開始。其未來的命運，不僅取決于自身能否極限求生成功轉(zhuǎn)型，更取決于中國房地產(chǎn)市場能否實現(xiàn)軟著陸并建立起新的、健康的發(fā)展模式。