自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布宅基地新政策！

　　一直以來(lái)，農(nóng)村未辦理相關(guān)規(guī)劃、審批手續(xù)的房屋應(yīng)不應(yīng)該確權(quán)登記，對(duì)于一戶多宅是否都是違法建筑等問(wèn)題都具有很大的爭(zhēng)議。而在實(shí)踐中，對(duì)于未辦理審批、規(guī)劃的房屋，以及一戶多宅的農(nóng)村房屋，則通常都不會(huì)被予以確權(quán)登記，都會(huì)被相關(guān)部門(mén)直接扣上違建的帽子，并要求其無(wú)償拆除。那么對(duì)于農(nóng)村未辦理規(guī)劃、審批手續(xù)的房屋是否都應(yīng)該被無(wú)償拆除呢？或者一戶多宅是否都應(yīng)該被認(rèn)定為違法建筑呢？

　　近日，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于分類(lèi)化解歷史遺留問(wèn)題扎實(shí)做好房地一體宅基地確權(quán)登記工作的通知》，該通知中就一戶多宅涉及的一些問(wèn)題、以及關(guān)于農(nóng)房用地未經(jīng)審批，農(nóng)房未經(jīng)規(guī)劃審批等問(wèn)題進(jìn)行了解答。下面我們就結(jié)合該通知中的內(nèi)容來(lái)告訴大家。

　　首先，關(guān)于一戶多宅

　　一戶多宅在農(nóng)村可以說(shuō)非常常見(jiàn)，有的村民為了提高生活質(zhì)量，改善一下居住環(huán)境，往往會(huì)另起一處宅基地建新房。但根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積還不能超過(guò)地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。按照這條規(guī)定，那么村民在別處又另起一處宅基地，自然就違反了“一戶一宅”法律規(guī)定的原則，尤其是在沒(méi)有辦理任何審批手續(xù)的情況下，一旦被舉報(bào)，被相關(guān)部門(mén)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)，就隨時(shí)會(huì)收到相關(guān)部門(mén)的責(zé)令限期拆除決定書(shū)。

　　不過(guò)，從自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的通知中來(lái)看，一戶多宅也是有依法確權(quán)登記的機(jī)會(huì)的。通知中指出，合法取得的宅基地均予以確權(quán)登記，其他原因形成的“一戶多宅”按照相關(guān)法律政策規(guī)定妥善處理后確權(quán)登記。也就是以下幾種情形下的一戶多宅，可以依法確權(quán)登記。

　　對(duì)于同一農(nóng)戶擁有多處宅基地，且面積之和沒(méi)有超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，可作為一處宅基地管理，予以確權(quán)登記。對(duì)于基地面積之和超過(guò)地方宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，農(nóng)戶可在宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)選擇一處或者多處宅基地，作為一處管理，按照規(guī)定予以確權(quán)登記，但是不能對(duì)整宗宅基地進(jìn)行分割。

　　對(duì)于符合分戶條件但未分戶的，可以按照地方相關(guān)規(guī)定分戶后，予以確權(quán)登記。對(duì)于因建新不還舊形成的一戶多宅，退出原有宅基地后，依法予以確權(quán)登記。原有宅基地已經(jīng)登記確權(quán)的，一般相關(guān)部門(mén)可以依據(jù)地方人民政府出具的收回宅基地使用權(quán)決定及囑托文件，辦理注銷(xiāo)登記。

　　對(duì)于依法繼承農(nóng)房占用宅基地的，按規(guī)定辦理登記，但是不能變相買(mǎi)賣(mài)宅基地和農(nóng)房。

　　從上面的內(nèi)容中我們可以得知，一戶多宅也并非都是違法建筑，如果一戶多宅符合以上幾種情形，那么登記機(jī)構(gòu)則需要依法確權(quán)登記，而且這些一戶多宅一旦以后遇上了拆遷，相關(guān)部門(mén)也需要按照合法的宅基地給予被征收人合理、公平的拆遷補(bǔ)償，不能以違反一戶一宅原則而拒絕補(bǔ)償。

　　其次，關(guān)于農(nóng)村房屋未辦理審批手續(xù)的無(wú)證房屋

　　在農(nóng)村，未辦理審批手續(xù)繼而建設(shè)房屋的情形可以說(shuō)非常多，按照現(xiàn)在的法律法規(guī)，那么此類(lèi)房屋必定會(huì)被扣上違法建筑的帽子，然后再以違法建筑名義，要求村民自行拆除房屋，而且在拆遷后也拿不到任何的補(bǔ)償。不過(guò)，從自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于分類(lèi)化解歷史遺留問(wèn)題扎實(shí)做好房地一體宅基地確權(quán)登記工作的通知》中來(lái)看，農(nóng)村未辦理審批、規(guī)劃手續(xù)的無(wú)證房屋在結(jié)合實(shí)際情況下，還是有望被依法確權(quán)登記的。

　　在通知中指出，符合一戶一宅等宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶，其合理的農(nóng)房用地沒(méi)有審批手續(xù)等權(quán)屬來(lái)源材料且實(shí)地現(xiàn)狀為建設(shè)用地，在經(jīng)過(guò)村民小組等確認(rèn)，且經(jīng)過(guò)15個(gè)工作日公告之后無(wú)異議或異議不成立的，可以報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批批準(zhǔn)后確權(quán)登記。

　　涉及占用農(nóng)用地的，按規(guī)定辦理家用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，對(duì)于在2020年7月3日之前已經(jīng)發(fā)生建設(shè)用地行為的（也就是已經(jīng)占用耕地建了住宅的），如果有相關(guān)的證明材料該建設(shè)行為是在2020年7月3日之前發(fā)生的，那么也可以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位統(tǒng)一報(bào)縣級(jí)自然資源部門(mén)確認(rèn)后，直接按建設(shè)用地辦理登記。

　　所以，實(shí)踐中如果有相關(guān)部門(mén)直接以未辦理相關(guān)審批手續(xù)為由，把此類(lèi)房屋一律認(rèn)定為違法建筑且要求當(dāng)事人自行拆除肯定是不符合政策要求的，尤其是房屋在征收范圍內(nèi)時(shí)，這很有可能就是征收方推進(jìn)征收工作的一種慣用手段，大家一定要注意。

　　再者，關(guān)于農(nóng)房未辦理經(jīng)規(guī)劃審批手續(xù)的房屋

　　對(duì)于未辦理經(jīng)規(guī)劃審批手續(xù)的房屋，在該通知中指出，合法宅基地上的房屋沒(méi)有規(guī)劃手續(xù)，如果房屋是在城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，且是在2008年城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施前建成的，則不需要提交相關(guān)材料，按照房屋現(xiàn)狀辦理登記。如果是在2008年城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施之后建成的，按照公告15個(gè)工作日并審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。對(duì)于1993年之前建成的，若房屋在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)則無(wú)需要提交相關(guān)材料，直接登記。

　　對(duì)于1993年之后至2023年<<自然資源部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督管理工作的通知>>(自然資發(fā)[2023]237號(hào))印發(fā)前建成的，依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定的房屋面積林海雪原準(zhǔn)，公告并審核后，按審核結(jié)果對(duì)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)面積予以答閡。

　　對(duì)于2023年上述文件發(fā)布之后建成的，按要求補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)或出具符合建房規(guī)定的意見(jiàn)后辦理登記。涉及宅基地和農(nóng)房規(guī)劃均未經(jīng)審批的，可以合并辦理相關(guān)手續(xù)。那也就是說(shuō)，只要當(dāng)事人的房屋只要符合以上幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，就有機(jī)會(huì)被確權(quán)登記，變成合法房屋，且拆遷之后也有獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

　　最后，小產(chǎn)權(quán)房、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)要求的一律不得登記

　　除此以外，該通知中還明確要求，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房的，相關(guān)部門(mén)一律不得為其辦理登記。對(duì)于城鎮(zhèn)居民或者是退休老干部到農(nóng)村占用耕地建設(shè)別墅或者是私人會(huì)所、違法違規(guī)圈地或買(mǎi)賣(mài)宅基地等搞合作建房的，一律不得辦理登記。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，在無(wú)證房屋、一戶多宅的認(rèn)定過(guò)程中，如果村民遇到相關(guān)部門(mén)侵害自己合法權(quán)益的行為，一定要及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)律師，若有必要，可以在專(zhuān)業(yè)律師的幫助下，針對(duì)相關(guān)部門(mén)的行為申請(qǐng)行政復(fù)議，或向人民法院提起行政訴訟，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。