金色海岸住宅區(qū)2幢2單元2201室房產(chǎn)內(nèi)部。 圖源：阿里資產(chǎn)平臺(tái)

本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

1月20日上午，經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)拍，德信控股集團(tuán)有限公司（下稱“德信集團(tuán)”）創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)胡一平、魏佩芬夫婦名下位于杭州的江景豪宅易主，最終成交價(jià)格3199.4萬(wàn)元。而在半個(gè)月前的1月7日，德信集團(tuán)旗下上市平臺(tái)“德信中國(guó)”已正式告別港交所，上市之路畫下句號(hào)。

值得關(guān)注的是，德信中國(guó)曾與祥生控股、佳源國(guó)際、中梁控股（02772.HK）并稱為“浙系房企四小龍”。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，四家曾風(fēng)光無(wú)限的浙系房企陸續(xù)陷入困境，除中梁控股仍處停牌狀態(tài)外，其他三家均已退市。

就退市對(duì)公司經(jīng)營(yíng)狀況的影響、后續(xù)公司戰(zhàn)略層面的調(diào)整等問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者多次撥打德信集團(tuán)官網(wǎng)電話，一直無(wú)人接聽(tīng)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向記者直言，“浙系房企四小龍”的衰落軌跡存在多重相似性，如均靠激進(jìn)拿地、高杠桿擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升，過(guò)度依賴外部融資。而在戰(zhàn)略調(diào)整滯后的狀態(tài)下，四家企業(yè)也均未及時(shí)從“規(guī)模導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量導(dǎo)向”。

涉4500萬(wàn)元債權(quán)，杭州江景豪宅7折法拍

根據(jù)阿里資產(chǎn)平臺(tái)信息，杭州市上城區(qū)金色海岸住宅區(qū)2幢2單元2201室房產(chǎn)于1月19日上午10時(shí)正式啟動(dòng)法拍，起拍價(jià)為3141.4萬(wàn)元。此次競(jìng)拍共吸引3人報(bào)名，獲得21883次圍觀，826人設(shè)置提醒，市場(chǎng)關(guān)注度頗高。

從競(jìng)買記錄來(lái)看，該套房產(chǎn)僅進(jìn)行了五次競(jìng)價(jià)便成功落槌。其中“R7314”號(hào)、“A0529”號(hào)競(jìng)買人各出價(jià)2次，“B7041”號(hào)競(jìng)買人出價(jià)一次，最終由自然人章彭毅（即“R7314”號(hào)）以3199.4萬(wàn)元的最高應(yīng)價(jià)勝出，較起拍價(jià)僅溢價(jià)58萬(wàn)元。

公開(kāi)信息顯示，金色海岸小區(qū)面朝錢塘江，為杭州老牌一線江景豪宅，目前二手房均價(jià)約為12萬(wàn)元/平米。據(jù)拍賣信息，該套房源的房屋建筑面積為376.8平米，土地使用權(quán)面積為18.5平米，用途為住宅。以起拍價(jià)計(jì)算，該套房源的價(jià)格約8.3萬(wàn)元/平米。房源的評(píng)估價(jià)為4487.69萬(wàn)元，起拍價(jià)僅3141.4萬(wàn)元，相較評(píng)估價(jià)直降1345.6萬(wàn)元，相當(dāng)于打了七折。

杭州華正房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司出具的一份涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估報(bào)告顯示，該套房產(chǎn)登記于2010年9月，為德信集團(tuán)創(chuàng)始人及董事長(zhǎng)胡一平及其配偶魏佩芬共同共有。

從阿里資產(chǎn)平臺(tái)發(fā)布的照片來(lái)看，該套房產(chǎn)整體較為整潔，內(nèi)部物品已全部搬空，但局部墻面有受潮痕跡，部分墻紙出現(xiàn)脫膠情況。此外，房源物業(yè)費(fèi)繳至2024年12月31日，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是6元/平米/月；水費(fèi)截至2025年11月15日，無(wú)欠費(fèi)；電費(fèi)截至2025年11月1日，欠費(fèi)214.5元；燃?xì)赓M(fèi)截至2025年10月30日，欠費(fèi)379.44元。

該套房源進(jìn)入法拍程序，源于一筆4500萬(wàn)元的債權(quán)。根據(jù)《杭州市不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢記錄》，在德信中國(guó)美元債公開(kāi)違約前約8個(gè)月（即2022年4月），胡一平將其名下位于杭州市上城區(qū)金色海岸住宅區(qū)2幢2單元2201室的不動(dòng)產(chǎn)，以最高額抵押方式抵押予上海銀行股份有限公司杭州分行，對(duì)應(yīng)最高債權(quán)數(shù)額為4500萬(wàn)元，債務(wù)履行期限自2022年4月18日起，至2025年4月18日止。

同時(shí)，杭州市上城區(qū)人民法院于2025年12月5日作出的執(zhí)行裁定書顯示，在上海銀行股份有限公司杭州分行與胡一平、德信控股集團(tuán)有限公司、德信地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、魏佩芬、寧波凱鴻股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）之間的金融借款合同糾紛一案中，法院判令胡一平、德信控股集團(tuán)有限公司、德信地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、魏佩芬支付執(zhí)行款約7595萬(wàn)元，并承擔(dān)法律文書確定的后續(xù)利息。由于被執(zhí)行人未履行生效法律文書確定的義務(wù)，該院依法裁定拍賣該套房產(chǎn)。

從“三年千億”到落寞退市

這套江景豪宅的法拍，只是德信中國(guó)債務(wù)危機(jī)的縮影。這家曾喊出“三年千億”口號(hào)的浙系老牌房企，早已在行業(yè)調(diào)整中跌落神壇。

官網(wǎng)顯示，德信集團(tuán)起步于1993年，總部位于杭州。2019年2月，旗下地產(chǎn)平臺(tái)“德信中國(guó)”登陸港交所。彼時(shí)在敲鐘儀式上，胡一平提出“三年跨入千億陣營(yíng)”的口號(hào)，顯示出對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的強(qiáng)烈野心。

2019年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售450.77億元，次年（2020年）累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約635.30億元，較上年同期增長(zhǎng)40.9%。為兌現(xiàn)“千億”豪言，公司啟動(dòng)瘋狂拿地模式，僅2021年就取得32幅新增地塊，截至同年底土地儲(chǔ)備量高達(dá)1913萬(wàn)平米。不僅如此，德信還為項(xiàng)目制定了“35612”鐵律：即要求拿地后3個(gè)月拿施工證、5個(gè)月開(kāi)放示范區(qū)、6個(gè)月首次開(kāi)盤、12個(gè)月實(shí)現(xiàn)股東資金回正。

然而，這種高周轉(zhuǎn)、高成本拿地的激進(jìn)模式也為企業(yè)發(fā)展埋下致命隱患。2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行。未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，該年德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額約人民幣361.00億元，資金回籠陷入停滯，此前積累的債務(wù)開(kāi)始集中爆發(fā)。同年12月，德信中國(guó)因未能支付一筆9.95%利率的3.5億美元債利息，債權(quán)人建設(shè)銀行（亞洲）決定向香港法院提交清盤呈請(qǐng)，公司債務(wù)危機(jī)正式爆發(fā)。

面對(duì)暴雷困境，德信中國(guó)并未“躺平”。2022年11月，公司提出境外債重組方案，即每1000美元舊債置換2024年到期的975美元新債，以及25美元前期本金和5美元現(xiàn)金同意費(fèi)，但未能獲得足夠債權(quán)人支持。

2023年12月，德信中國(guó)表示，未能根據(jù)計(jì)劃完成重組，延期至2024年4月尋求解決方案，正在與顧問(wèn)進(jìn)行討論，以期制定適當(dāng)考慮所有利益相關(guān)者情況的重組計(jì)劃?！邦A(yù)期將及時(shí)尋求與計(jì)劃債權(quán)人進(jìn)行透明對(duì)話，以于2024年4月底前識(shí)別及實(shí)施協(xié)商一致的解決方案?！?/p>

但轉(zhuǎn)機(jī)未能出現(xiàn)。2024年3月，建設(shè)銀行（亞洲）向香港法院提交清盤呈請(qǐng)，同年6月香港高等法院正式頒令清盤，德信中國(guó)股票停牌，股價(jià)定格在0.085港元，較2019年發(fā)行價(jià)暴跌98%，市值僅剩約2.52億港元。2025年3月，仍處于清盤階段的德信中國(guó)披露，尚未就潛在重組達(dá)成或簽訂任何承諾或正式協(xié)議，公司將繼續(xù)停牌，直接表明其清盤與重組進(jìn)程仍處于僵局狀態(tài)。

直至今年1月6日，德信中國(guó)發(fā)布公告稱，香港聯(lián)合交易所宣布，自2026年1月7日上午9時(shí)起，該公司的上市地位將根據(jù)《上市規(guī)則》第6.01A（1）條予以取消。

目前，德信系的清算仍在持續(xù)。除此次被拍賣的江景豪宅外，德信旗下溫州市區(qū)的德信君亭酒店也在2026年1月掛上了拍賣名單。不過(guò)，胡一平本人并未淡出公眾視野。浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)1月14日更新的信息顯示，該協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)為胡一平。另?yè)?jù)湖州商會(huì)青年聯(lián)會(huì)消息，1月10日，杭州市湖州商會(huì)三屆四次會(huì)員大會(huì)暨2026新春年會(huì)在杭州舉行，300余名會(huì)員參加，胡一平出席并致歡迎辭。

“浙系房企四小龍”集體折戟

德信中國(guó)的隕落并非個(gè)例。曾經(jīng)與其并稱“浙系房企四小龍”的中梁控股、祥生控股、佳源國(guó)際，均在行業(yè)調(diào)整中陷入相似困境，書寫了一部跌宕起伏的興衰史。

據(jù)公開(kāi)信息，在房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，靠著浙江民間資本的充沛滋養(yǎng)以及對(duì)高周轉(zhuǎn)模式的極致追求，“浙系房企四小龍”均曾創(chuàng)下驚人的擴(kuò)張速度。

例如，祥生地產(chǎn)2015年銷售額剛過(guò)百億元，2018年就突破千億元。2020年，祥生控股正式在港交所上市，上市當(dāng)天公司總市值一度達(dá)到167.7億港元，陳國(guó)祥及家族所持市值超110億元，一躍成為福布斯雜志富豪榜上的億萬(wàn)富翁；據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，被業(yè)內(nèi)稱為“小碧桂園”的中梁控股2015年銷售額168億元，2016年便增至336.8億元。2019年，其招股書顯示，2018年公司全年銷售額為1015億元，擴(kuò)張勢(shì)頭同樣迅猛。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，“四小龍”陸續(xù)謝幕。在德信中國(guó)摘牌之前，佳源國(guó)際早在2023年4月3日即正式停牌，經(jīng)過(guò)18個(gè)月的努力依舊未能達(dá)成復(fù)牌條件；2024年10月29日，佳源國(guó)際的上市地位被正式取消。

緊隨其后，2024年11月11日，距離上市滿4周年僅差7天的祥生控股告別港交所，證券代碼“02599.HK”正式被聯(lián)交所移除。即便祥生控股前后發(fā)布了6份關(guān)于復(fù)牌進(jìn)展的季度更新公告，但均未滿足聯(lián)交所的復(fù)牌指引。更令人唏噓的是，祥生創(chuàng)始人陳國(guó)祥已于2023年因病去世。

“四小龍”中唯一沒(méi)有退市的中梁控股，其股票也長(zhǎng)期停牌。今年1月9日，中梁控股宣布，公司2025年累計(jì)合約銷售金額約為120.7億元，曾經(jīng)的“千億房企”光環(huán)已然褪去。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“浙系房企四小龍”的衰落軌跡存在多重相似性：“其一，高杠桿擴(kuò)張埋下隱患，四家企業(yè)均通過(guò)激進(jìn)拿地、快速擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升，當(dāng)然也和當(dāng)時(shí)赴港上市有關(guān)，但本質(zhì)上都是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)擴(kuò)張中的一個(gè)重要體現(xiàn)；其二，過(guò)度依賴外部融資，四家企業(yè)均依賴美元債、信托等高成本融資渠道，客觀上也在市場(chǎng)下行的過(guò)程中成為壓垮企業(yè)的最后一根稻草；其三，戰(zhàn)略調(diào)整滯后，四家企業(yè)均未及時(shí)從‘規(guī)模導(dǎo)向’轉(zhuǎn)向‘質(zhì)量導(dǎo)向’。尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，調(diào)整節(jié)奏是比較慢的?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“低增長(zhǎng)、低杠桿、低周轉(zhuǎn)”階段，在行業(yè)發(fā)展新模式的過(guò)程中，民營(yíng)房企需聚焦幾大轉(zhuǎn)型方向。例如，降負(fù)債優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，通過(guò)資產(chǎn)出售、債轉(zhuǎn)股、引入戰(zhàn)略投資者等方式降低有息負(fù)債。同時(shí)，聚焦核心城市與產(chǎn)品升級(jí)，圍繞好房子等實(shí)現(xiàn)更貼近市場(chǎng)需求的產(chǎn)品?！爱?dāng)然核心點(diǎn)是，還是要專注市場(chǎng)形勢(shì)分析，對(duì)市場(chǎng)判斷越準(zhǔn)確，方向才會(huì)更精準(zhǔn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>