前幾天群友高度討論了南二環(huán)的房?jī)r(jià)，切入點(diǎn)就是海納新潮，看上去這個(gè)項(xiàng)目的二手已經(jīng)大幅低于目前周邊的新盤，那就順著這個(gè)話題聊聊。

二手情況

近期成交一套127平，精裝單價(jià)1.48W，詢問(wèn)房源情況，14樓。

當(dāng)年項(xiàng)目的一手售價(jià)高達(dá)2.8W左右。

對(duì)于海納新潮當(dāng)初的定位，主打就是南二環(huán)的限高高得房率，配合當(dāng)時(shí)融信慣用的飄窗+設(shè)備平臺(tái)，整體得房率都不錯(cuò)。

戶型設(shè)計(jì)也非常主流，2T4就是標(biāo)準(zhǔn)連廊產(chǎn)品，2T2就是標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)梯產(chǎn)品。

依靠靠近地鐵的優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)時(shí)是南二環(huán)外環(huán)最貴的新盤。

項(xiàng)目經(jīng)歷了幾次輿論爭(zhēng)議，首先就是北面的廟宇事件、然后是房企暴雷，再然后就是大雨被淹。

從群友反饋來(lái)看，B區(qū)是保交樓，交付情況一般。

只不過(guò)如今再看項(xiàng)目的價(jià)格，可謂是擊穿了底限。

查看項(xiàng)目近1年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，年初群友發(fā)的信息是工抵房6折，87平-全款145W，單價(jià)1.62W。

項(xiàng)目交付后的二手成交商品房1.7W左右。

這次的1.48W，即便有未滿二的增值稅，依然是擊穿了底價(jià)。

總價(jià)185W，買一個(gè)獨(dú)梯小高層的精裝四房，這對(duì)比周邊新盤會(huì)如何？

四大金剛

伴隨著這樣的價(jià)格沖擊，板塊在售的四大金剛，目前主要是北源云筑、左海望悅。

成交均價(jià)，近期望悅是2.2W，北源云筑2.4W，此前的映南臺(tái)2.2W。

除了建總尚璟做純剛改起步外，這三個(gè)項(xiàng)目的定位與海納新潮B區(qū)可以說(shuō)是非常接近，甚至一樣。

主打就是2T4連廊，中戶89平端頭110平左右，2T2戶型就是125平以上。

剛需+剛改的混合搭配。

四大金剛由于沒(méi)趕上新規(guī)，所以這些項(xiàng)目的整體品質(zhì)得房率，與前幾年板塊的新盤其實(shí)沒(méi)有太大差異。

由于現(xiàn)在內(nèi)卷，稍微對(duì)公區(qū)做了一些升配，園林加強(qiáng)了一下，架空層做了一些配套。

簡(jiǎn)單理解就是：融創(chuàng)福州府的公區(qū)+海納新潮的戶型。

當(dāng)海納新潮1.48W，在對(duì)比四大金剛，其中左海望悅直線距離800米，在售2.2W，差價(jià)7K。

并不算出眾的社區(qū)，以及一般的裝標(biāo)，是如何在大價(jià)差下銷售？

這時(shí)候再看看四大金剛的去化情況：

2023年3月左海望悅啟動(dòng)網(wǎng)簽開(kāi)始，四大金剛開(kāi)始進(jìn)入網(wǎng)簽系統(tǒng)。

目前過(guò)去34個(gè)月，近3年時(shí)間。

簡(jiǎn)單回顧一下歷史，在上市初期，尚璟、北源、望悅，三個(gè)項(xiàng)目差不多時(shí)間先后上市。

首開(kāi)價(jià)格，望悅精裝2.7W，北源云筑精裝2.8W，尚璟毛坯2.7W。

望悅第一個(gè)上市，前幾個(gè)月數(shù)據(jù)還算可以，后來(lái)就開(kāi)始個(gè)位數(shù)。

北源除了首開(kāi)第一個(gè)月，隨后長(zhǎng)達(dá)一年都是月均個(gè)位數(shù)。

兩個(gè)最大體量的新盤，月均都在個(gè)位數(shù)，無(wú)疑對(duì)板塊信心是很大的沖擊。

當(dāng)時(shí)，整個(gè)板塊的去化數(shù)據(jù)全部依靠江南尚璟。

雖然是毛坯，定價(jià)與另外兩個(gè)接近，但是依靠更好的門檻定位，加上部分洋房設(shè)計(jì)，以及115，125平，不算過(guò)大的面積差。

江南尚璟成了最大的受益者，也因?yàn)閮r(jià)格定的過(guò)硬，導(dǎo)致2023年7月開(kāi)始，長(zhǎng)達(dá)大半年板塊去化數(shù)據(jù)都偏差。

這也是四大金剛的至暗時(shí)刻，其他板塊沒(méi)有大體量供應(yīng)，樓市還有一點(diǎn)量，這里成了福州樓市最慘的存在。

2024年下半年，隨著尚璟大部分去化，映南臺(tái)上市，給出毛坯定位，加上壓低售價(jià)的偏剛需定位。

項(xiàng)目跑量情況量化，此外的榕發(fā)也在那個(gè)時(shí)間，對(duì)在售新盤都開(kāi)啟新一輪的調(diào)價(jià)等變化，從攬湖、譽(yù)湖再到北源，都做到大幅跑量。

就這樣四大金剛進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的去化周期，持續(xù)了近一年。

隨著映南臺(tái)去化大部分后，望悅靠著現(xiàn)房的狀態(tài)，以及福州剛需產(chǎn)品見(jiàn)底，周邊新盤也沒(méi)有過(guò)多89平等產(chǎn)品。

開(kāi)啟了一些反彈走勢(shì)，近3年網(wǎng)簽1893套，月均55套。

最近2個(gè)月，板塊的表現(xiàn)依舊不錯(cuò)，望悅、北源都排在網(wǎng)簽前列。

12月目前第一是望悅的32套。

這里沒(méi)有新規(guī)的加持，沒(méi)有所謂的下層會(huì)所，泳池等。

加上不遠(yuǎn)處的次新二手差價(jià)近7K的存在，到底為何還能吸引購(gòu)房者？

首先就是供需關(guān)系，南二環(huán)作為最早的四大金剛，不過(guò)這兩年板塊以及周邊的供應(yīng)情況如何：

板塊從四大金剛開(kāi)始，3年多時(shí)間周邊的供應(yīng)相對(duì)短缺，大面積都在城南，但是這些新盤對(duì)板塊的沖擊忽略不計(jì)。

以南二環(huán)一帶為例，只有新榕拿下的兩幅江南CBD南側(cè)的小地塊，以及榕發(fā)在后坂的小地塊，周邊環(huán)境遠(yuǎn)不如四大金剛。

接著是今年的地塊，南江濱2幅、老倉(cāng)山一幅，從拿地和條件來(lái)看，基本鎖定了做大戶型改善。

最終也就剩下四大金剛周邊的兩幅，左海縵和公館58畝，也是給改善定位。

唯一有憧憬的就是近期剛拿地的榕發(fā)純商，位于中駿世界城南側(cè)，只不過(guò)面積僅26畝。

盤點(diǎn)一圈下來(lái)，對(duì)比金山、鼓臺(tái)、二內(nèi)晉等爆發(fā)供應(yīng)，南二環(huán)四大金剛周邊的供應(yīng)實(shí)際是空窗期，后續(xù)大部分地塊都不大，都是改善定位。

這樣的背景下，四大金剛的去庫(kù)存壓力也就有所緩和，這是供應(yīng)端的利好。

接著就是片區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，北園東升舊改，構(gòu)造了成片開(kāi)發(fā)的區(qū)域，特別在南二環(huán)這里的城市界面一直被詬病。

北園東升成片開(kāi)發(fā)，路網(wǎng)完善后，相對(duì)的界面干凈了不少，特別對(duì)比郭宅后坂、以及江南CBD南側(cè)，周邊依舊充斥著大量廠房、園區(qū)、棚戶區(qū)。

加上二環(huán)內(nèi)的路網(wǎng)隔離，雖然不算遠(yuǎn)，但是心理感觀上依舊會(huì)產(chǎn)生差別。

還有最主要一點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)新盤一直都是偏愛(ài)，加上整個(gè)大福州剛需供應(yīng)本就低，這里靠地鐵+SM+二環(huán)內(nèi)+低密的優(yōu)勢(shì)，也足夠吸引剛需市場(chǎng)。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于四大金剛，雖然沒(méi)有趕上好時(shí)代，但是好歹也半只腳從泥坑拔了出來(lái)，對(duì)比后續(xù)的高宅、三遠(yuǎn)、西園，這里算是強(qiáng)上不少。

目前89左右的庫(kù)存，映南臺(tái)28套，北源云筑A區(qū)25套，云啟-112套，望悅-176套，合計(jì)300套左右。

108平以上的庫(kù)存，映南臺(tái)77套，北源云筑A區(qū)309套，云啟-140套，望悅-237套，尚璟66套，合計(jì)800套左右。

目前整個(gè)福州主體也是改善新盤為主，即便非純改善也是剛改為主，比如新榕江和閱等，這也讓板塊100平以下，特別89左右的三房?jī)尚l(wèi)，成為相對(duì)有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。

當(dāng)然，一公里內(nèi)，靠外圍品質(zhì)偏差的次新，200W買獨(dú)梯的四房，還是買區(qū)域更新更近配套的連廊小三房？

這確實(shí)是一個(gè)有趣的選擇，目前市場(chǎng)新盤，很容易被拿來(lái)與周邊房齡大的二手做對(duì)比，這里對(duì)比的卻是房齡很新的二手。

這時(shí)候，不知道購(gòu)房者會(huì)如何選擇，至少目前來(lái)看，好像四大金剛并未被過(guò)大的影響。

這可能就是新盤市場(chǎng)。

題外話

如果說(shuō)四大金剛是界面相對(duì)清楚的居住區(qū)，那郭宅后坂江南CBD南側(cè)，都是工業(yè)園區(qū)伴著住宅。

這種形勢(shì)，與目前金山板塊略有點(diǎn)相似。

這種距離并不遠(yuǎn)，界面略有差別的片區(qū)，差價(jià)到底多少更合理？