2026年一定是過去4年最好的1年，基于幾點：時間抹平波動，利空出盡，房價大頭跌沒了，剩下是緩跌慢跌，很多城市價格雖然跌了，但成交量逐漸穩(wěn)定了，這些都是好事。

我對2026年的判斷如下：謹慎樂觀，適當悲觀，下半年強于上半年。

1、漲價不可能。

2、2026年不會是底，基本面是磨底。

3、小政策，小步快跑。

4、弱強度救市。

5、一切交給市場，政策不是救世主。

僅供參考。

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前兩天，我跟2個會員聊天。聊完之后，最大的感受是，我以為大家都對市場非常熟悉了，但其實不是，或多或少大家還是有點迷茫。

一個會員想買北京房子。

2025年12月突然簽訂了買賣合同，我并不知情，后來才知道，知道后就勸她別沖動，幸虧后來賣家毀約了，覺得賣低了，我暗想謝天謝地。

價格已經很低了，但我依然勸她別著急。

有幾個原因：

一是面積大，140多平，在其他城市算不了大戶型，但是在北京120都算大戶型，深圳89平做四房都綽綽有余；

二是地段沒什么潛力，看中的幾個小區(qū)都在奧森，非常成熟，但也太成熟了，沒產業(yè)沒學校，純粹環(huán)境好、地段好，相中的小區(qū)也有十幾年了；

三是雖然已經跌了很多，從10萬跌到6萬5，但是今年依然有機會。

總價動輒千萬，還是要小心一點，我勸她，先租再買，持續(xù)觀望，千萬別著急。

一個會員想賣天津的房子。

好在賣掉了，130多萬，不算高，但已經不錯。

我跟她聊了聊，房子在南開，片區(qū)不錯，學區(qū)和房子算是第二梯隊，不算特別優(yōu)質。有意思的是，后來她說，賣掉之前，中介反復勸降價，130萬賣不掉，最多120萬，甚至更低，賣掉之后，中介又開始說，房子賣虧了，至少能賣160萬，甚至又說能賣170萬。

我一聽就樂了，這中介也太不靠譜了吧，又有多少不熟悉市場的賣家和買家上當啊。唉，能救一個是一個吧。

跟很多粉絲聊，他們普遍有這樣的疑問：

1、價格到底了，可以買了。

2、價格到底了，現(xiàn)在賣有點虧，等等再說，說不定會漲上去。

3、今年這個市場會不會好起來了？

4、看24、25年，26年一定會有大政策。

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有這么幾點：

1、什么是硬著陸，什么是軟著陸？硬著陸是一年從1000萬跌到400萬，軟著陸是3-5年內，A把價值1000萬的房子以800萬賣給B，B再以600萬賣給C，C再以400萬賣給D，都是從1000萬到400萬，明顯后者更安全，前者是1人承擔600萬損失，后者是4人承擔600萬損失。

2、房地產作為蓄水池+稅收+金融的歷史任務結束了，現(xiàn)在是過渡期，未來會騰籠換鳥，變成消費品，金融屬性逐漸祛魅。這是必然。

3、樓市雖然枝粗葉茂，一旦有了病蟲害，就必須驅蟲去害，修修剪剪。不管是金融蓄水池還是地產蓄水池，牽一發(fā)動全身。

雖然25年已經給了很多政策。

1、北京已經連續(xù)2次放松限購，8月一次，12月一次。北京作為一線城市的代表，吹哨人。

2、有些城市開始貼息了，但不多，力度也不大，效果一般。比如武漢。

3、減稅降息是今年的大趨勢。上海重慶減免房產稅，很多城市契稅減半，增值稅減免，不多，作用等同于消費券。

4、1月，又開了降息、商業(yè)降首付。小刺激。

很遺憾，效果一般， 可以說是高開低走。

有幾個點說一下：

1、12月沒有出大政策，主要是等10月11月的政策效果，12月也在陸續(xù)召開大會，定下調子，所以不會太著急，很多政策都會在今年年初給到。

2、20 26年是 十五五 開局之年， 要想取得開門紅， 三月又是傳統(tǒng)旺季，1月已經釋放了一些政策，希望能改變預期。

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聊一聊求是的文章。

我也跟身邊朋友聊了，很多人的意見是，頂層設計+關鍵發(fā)聲+市場兌現(xiàn)，很厲害的樣子，這一次也不例外。

我不反對，但不希望放大其中的作用。

有些觀點，我非常支持。

應該是第一次，公開反思過往救市政策方式，明確提出要“一次性給足”，而不是“擠牙膏式”，這就很好。

首次強調既要居住屬性，又要金融屬性。

還有，駁斥房地產重要性下降的論調、重申房地產支柱地位，明確提到了房地產是國民經濟重要產業(yè)、居民財富重要來源。

我在開頭也講過了，一切交給市場，不要幻想救世主。

現(xiàn)在很多朋友把救市當作一切了，你看求是雜志這種頂層設計都出來了，國家也給了這么好的政策，今年市場會怎么樣怎么樣，巴拉巴拉。

其實不對，大家放大了救市的作用。

甚至會出現(xiàn)希望越大失望越大，類似這種的反作用。

16年，《求是》提出了《積極穩(wěn)妥化解房地產庫存》，核心觀點是什么呢？去庫存，三四線，棚改安置，支持農民進城購房，降首付。有用嗎？16-22大規(guī)模去庫存，碧桂園恒大挺進三四線，房價大漲。

21年，《求是》發(fā)布《堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位》，核心觀點是什么？降杠桿，三道紅線，保障租賃，降負債。結果呢？確實給市場降火了，但也產生了爛尾樓，破產潮，樓市迅速掉頭向下。

好事壞事？

政策沒錯，但政策不能左右市場，市場自有一套自己運行的經濟規(guī)律。

政策不能救市，真正能救市的是老百姓。

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今年的市場還不是很樂觀：

二手房還在跌，只有豪宅欣欣向榮，狹義庫存還有7.5億方，25年百城新房去化周期27.4個月，三四線超40個月，萬科危機，土地財政上不去，等等。

因此，2026年將繼續(xù)處于下行磨底期，即使下行磨底，大家也不用過度擔心，市場和預期會短期修復，托市而非拉升。

因此在實操上，跟25年的建議差不多：

1、調整，置換。

2、因為是弱強度救市，未來頂層設計是高質量發(fā)展，不要期待大政策。再說了，北京放開限購，史上最低貸款利率，不斷減稅降費，還有什么大招是咱們沒見過的？該給的差不多都給了。

3、 經濟、就業(yè) 、 收入 ，短時間內沒法 快速改善，即使開局救市，不會 反彈。

4、 ZZJ會議強調 ： 堅守"不發(fā)生系統(tǒng)性風險"底線，防止硬著陸。

5、不要看宏觀，盯著你自己的一畝三分地，新房價格變化怎么樣，二手價格變化怎么看，他們才是最值得關注的點。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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