老房子墻皮掉渣、水管爆裂、窗戶漏水、樓道開裂、設施陳舊…這每天住的提心吊膽，憋屈的不行，聽說大拆大建叫停了，現(xiàn)在只搞改造更新？

買房又買不起，我們這種窮人，怕是要住這種破房子一輩子就…”

一談到住房問題，老業(yè)主@劉大爺就有滿心的無奈，以前像他們家這樣地段的老房子，多半都是拆遷，能補不少的錢，現(xiàn)在政策說變就變，估計要拆還真難，很多老業(yè)主都談住房色變，

直到聽說“原拆原建”的熱潮來襲，老業(yè)主們聽到這個消息簡直就沸騰了——以后說不定能住新房，還不用做房奴。

01.“原拆原建”究竟是咋回事？

關注老房子的人應該都了解，大拆大建叫停以后，這些年老房子都是以改造修繕的方式來解決，比如數(shù)據(jù)顯示，“十四五”時期，全國累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及4000多萬戶、超1.1億人。

但一個現(xiàn)實問題是，有些“超齡服役”的老舊小區(qū)和居民住宅樓，因房屋結(jié)構存在安全隱患或出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，靠修補已經(jīng)很難維持正常安全與功能了。這樣的老小區(qū)該怎么辦？

一個新措施出現(xiàn)，從“局部更新改造”轉(zhuǎn)向更為徹底的“原拆原建”。

所謂的原拆原建，說的簡單點，就是在原來房子的土地上，把破舊的房子拆掉，重新建新房。

這樣一來，老業(yè)主們也不用去買新房解決改善居住問題，更不用做房奴，一家人可以原地升級生活品質(zhì)。

此前上層《關于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》將“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入其中，明確了城市更新模式將加快轉(zhuǎn)型。

而且“原拆原建”的政策核心就一條——原址重建，房子可以是5層變7層，每戶居民還可簽約增加面積。

這種項目也不需要業(yè)主太操心，一般是政府牽頭，居民自籌，專業(yè)團隊施工，翻建后統(tǒng)一毛坯房交付，有些地方的精裝房是每戶補償裝修費，老業(yè)主拎包就可入住。

居住的還是那個熟悉的地段，鄰居還是那些鄰居。

02.“原拆原建”錢怎么解決？

原拆原建的資金來源通常有居民自籌、政府補貼、銀行貸款、企業(yè)投資及運營補貼等多種方式，具體因地區(qū)而異。

比如：

南京市探索“市、區(qū)財政+居民出資”的共擔機制，政府承擔60%，產(chǎn)權人承擔40%。據(jù)測算，居民自籌部分控制在每平方米2800元左右。

而且新建小區(qū)有的因為地段好，再加上建設了養(yǎng)老院、地下車庫，市值直線上升。比如上海的彭一小區(qū)，原拆原建后，新樓就有一幢6層有172個床位的社區(qū)養(yǎng)老院，這樣一來，不僅大大提升居民的生活品質(zhì)，價值也提升不少，根據(jù)貝殼平臺顯示，6月彭一小區(qū)成交均價為51274元/平方米，比原來的老房價格接近翻翻。

還有的原拆原建則是按不同檔位補差價，比如廣州某個老小區(qū)，居民還可以根據(jù)不同檔位補差價，增加居住面積：

套內(nèi)面積增加10㎡以內(nèi)的，按3000元/平方米；

增加10-20㎡，6000元/平方米；

增加超出20㎡，15000元/平方米。

算下來，原來70㎡的老房子擴充到85㎡，只要補差價不到10萬。

0.原拆原建成了老舊小區(qū)的救命稻草？

那可不是，你看看：

①成本砍到最低

原拆原建是政府補貼扛了大頭，專項債、財政撥款、稅收優(yōu)惠齊上陣，居民只需承擔建設成本，估計只要買商品房的1/10，一般人都能承擔的起。

而且，原拆原建還不用擔心開發(fā)商賺差價，建房成本透明，比商品房實在多了。

更重要的是，這種方式下老業(yè)主不用去掏空家底買新房，不存在有房貸壓力，更不用當“房奴”，攢的錢可以自己養(yǎng)老，這簡直就是天大的喜事。

②“原拆原建”是讓居民當甲方

你自己去買商品房，還擔心質(zhì)量不過關，看來看去也會有不合心意的地方。原拆原建則不同，居民可以根據(jù)需求定制，比如房屋房型尺寸、小區(qū)綠化、公共設施、充電樁…甚至連外墻的顏色都需要由業(yè)主們來投票確認，相當于讓居民做甲方。

這種建房質(zhì)量還不擔心，全程由第三方監(jiān)理駐場盯管，材料有問題，直接退貨，根本不用擔心開發(fā)商偷工減料。

③不搬家，還是原來的老街坊

買新房就意味著從此要離開熟悉的環(huán)境，可能再者也見不到原來的左鄰右舍老哥們老姐妹們了，而原拆原建就不同了，不用離開自己熟悉了幾十年的居住環(huán)境，更不用重新建立社交圈，

住進新家天天照樣約上姐妹們跳廣場舞、約上老哥們下象棋，但是居住的房子和社區(qū)卻煥然一新。

04.什么樣的房子才能“原拆原建”？

這個還不是所有的老房子就能立馬獲得機會的，起碼得滿足幾個條件：

①危房優(yōu)先：“原拆原建”的出發(fā)點是解決住房本身的使用安全與功能不足問題，所以一般針對的是老舊小區(qū)和危舊房，尤其是C、D級危房，這種概率比較大。

②看簽約率：原拆原建能不能落地，還得看業(yè)主的同意率情況，一般簽約率在98%以上才能實施，如果有的業(yè)主死活不參與，這事就不好開展。

③自籌資金：雖說有政府補貼，但居民也要自掏腰包，通常幾萬到十幾萬甚至幾十萬。

也就是說，如果你的老房子符合了：C、D級危房+98%簽約+自籌資金，原拆原建的可能就很大。

但是如果不達要求怎么辦？徹底無望了？那倒不是：

簽約低？政府來當“和事佬”，街道辦會挨家挨戶勸，甚至開聽證會化解糾紛。

錢不夠？也有政策支持：低息貸款、公積金提取、“以舊換新”補貼。

比如：廈門的指導意見，可以提取住房公積金、使用專項維修資金、住房公積金組合貸款等渠道籌措資金。

廣州花都某個老小區(qū)項目，還明確對低收入家庭提供50%的補助。同時引入了銀行低息貸款，允許以家庭晚輩名義貸款。

而且，該項目還設計了“退出機制”，對個別居民不愿意參加翻建的情況，由區(qū)屬國企協(xié)商買下房屋產(chǎn)權參與翻建。

總結(jié)：

其實相比買新房，很多人更傾向于原拆原建，尤其是核心地段的老房業(yè)主們，保住老房子地段，既留住了生活便利，房子的價值，更留住記憶里的煙火氣。您覺得呢？

（文中圖片來源于網(wǎng)絡，侵刪）