1月15日晚8點(diǎn)，深圳大梅沙生物圈3號(hào)，風(fēng)馬牛年終秀《正常說(shuō)話》在此舉行。

當(dāng)晚，很多朋友在線上線下，和馮叔一起分享了他過(guò)去一年的觀察、收獲和思考。

一些朋友在年終秀結(jié)束后問(wèn)我們，還有沒(méi)有回放�，F(xiàn)場(chǎng)直播的魅力，就在于一期一會(huì)，但我們?yōu)榇蠹覝?zhǔn)備了文字精華版，留下當(dāng)晚馮叔最精彩的觀點(diǎn)，供大家回顧、收藏。

演講/馮侖（微信公眾號(hào)：馮侖風(fēng)馬牛）

大家好，很高興，一年一度，我們有這么一個(gè)輕松聊天的機(jī)會(huì)。

這個(gè)聊天叫「正常說(shuō)話」。

既然是正常說(shuō)話，我只能說(shuō)自己的事，說(shuō)別人的事都不叫正常說(shuō)話。

自己的什么事呢？我做房地產(chǎn)，然后過(guò)日子、行走，還是一個(gè)活著的人，就得思考、琢磨。所以，今天的正常說(shuō)話，從房地產(chǎn)開(kāi)始。

01

房地產(chǎn)：這一年我看到的、想到的

如大家所見(jiàn)，2025年的房地產(chǎn)，的確不是那么高歌猛進(jìn)。其實(shí)事還不少，不少公司是在ICU里，有很多在康復(fù)中，有很多在手術(shù)中，也有很多暴雷了，去了火葬場(chǎng)。這是2025年的房地產(chǎn)公司跟以往的不同之處。

我見(jiàn)到了不同的地產(chǎn)公司老板，相同的是都焦急。有的避走他鄉(xiāng)，有的坐等囚籠，有的低頭不語(yǔ)。都在等，束手無(wú)策。2025年，我見(jiàn)到了太多這樣的地產(chǎn)公司老板。

于是我就想到，在我們這個(gè)星球上，還有一個(gè)特別的地產(chǎn)老板。

他也曾經(jīng)破產(chǎn)過(guò)，破產(chǎn)了6個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)涉及的資金近50億美金。此外，他還結(jié)了三回婚，當(dāng)了兩回總統(tǒng)。這個(gè)人就是特朗普，他是地球上最奇怪的地產(chǎn)老板。

26年前江蘇人民出版社出版過(guò)一本特朗普傳記的中譯本，書(shū)名叫《東山再起：投資界的不死鳥(niǎo)》。這本書(shū)詳細(xì)地講述了特朗普破產(chǎn)之后執(zhí)著地要東山再起的故事。

他講到，想東山再起，有三件事特別重要。

第一件事，勤奮。做生意的，誰(shuí)不勤奮呢？他說(shuō)的是超出常人的勤奮。

第二件事，幸運(yùn)。特朗普講的幸運(yùn)特別有意思。他說(shuō)有一種幸運(yùn)叫「幸運(yùn)精子俱樂(lè)部」，就是指二代。二代之所以很幸運(yùn)，是因?yàn)樯弦淮シN播得好。特朗普說(shuō)，他兼具勤奮與幸運(yùn)。他爸是買賣人，房地產(chǎn)商，他爺爺也是房地產(chǎn)商，所以他是「房三代」。

第三件事，發(fā)瘋一樣地圍繞目標(biāo)去拼。

特朗普多次破產(chǎn)后東山再起，主要有四個(gè)辦法：

第一，債轉(zhuǎn)股。特朗普的項(xiàng)目，破產(chǎn)了，快不行了，就根據(jù)美國(guó)《破產(chǎn)法》第十一條，申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，破產(chǎn)保護(hù)不是清算，有機(jī)會(huì)停息、不追債，然后給他重整的機(jī)會(huì)。通過(guò)債轉(zhuǎn)股的方式，他由大股東變成中股東，或者變成小股東。

第二，變賣非核心資產(chǎn)。這跟我們這的地產(chǎn)企業(yè)一樣。什么飛機(jī)、游艇……賣了以后用來(lái)還債。

第三，在稀釋股權(quán)的同時(shí)想辦法保持控制權(quán)。比如原來(lái)他的股權(quán)超過(guò)50%，現(xiàn)在只有30%了，怎么保持控制權(quán)、保持運(yùn)營(yíng)權(quán)，同時(shí)還要拿高薪？他想了很多辦法，這一點(diǎn)他還挺厲害的。

第四，在項(xiàng)目稍微恢復(fù)以后，有的項(xiàng)目，他變成小股東、打工人，有的項(xiàng)目給別人，他自己退出了，徹底走了。

今天我們說(shuō)的東山再起，不是在原有的能力、認(rèn)知和公司的經(jīng)營(yíng)模式上進(jìn)行簡(jiǎn)單的重復(fù)，如果是這樣的重復(fù)，不叫東山再起，而是延緩死亡。

拿房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如何在今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上找到生路？實(shí)際上，還有很多辦法，比如出海。

房地產(chǎn)出海，是把本土市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)嫁接到一個(gè)高成長(zhǎng)的市場(chǎng)。

我們有供應(yīng)鏈的整體優(yōu)勢(shì)、相對(duì)便宜的價(jià)格，品質(zhì)還很好，如果同時(shí)我們還有一個(gè)產(chǎn)品能把這些優(yōu)勢(shì)嫁接到一個(gè)高增長(zhǎng)的市場(chǎng)，而且，這個(gè)產(chǎn)品我們能在中國(guó)生產(chǎn)，能把它以出口的方式運(yùn)出去，那么，不就等于是我們可以跨境經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)了？

出海能觸達(dá)更多，是從「中國(guó)經(jīng)濟(jì)」，到「中國(guó)人經(jīng)濟(jì)」。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是以中國(guó)的國(guó)境線為范圍。而中國(guó)人經(jīng)濟(jì)是指以中國(guó)人的血脈、民族、身份為連接的經(jīng)濟(jì)。

舉個(gè)例子，假設(shè)你在東南亞，當(dāng)?shù)赜泄I(yè)園區(qū)，園區(qū)里邊有很多中國(guó)企業(yè)，做家具的、做水管的……你也在園區(qū)經(jīng)營(yíng)了一家企業(yè)，你的產(chǎn)品，賣給當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)人，你們使用的物流是極兔，你們喝的飲料是蜜雪冰城……都循環(huán)起來(lái)了，這就是中國(guó)人經(jīng)濟(jì)。

現(xiàn)在出海的房地產(chǎn)，應(yīng)該以產(chǎn)品為導(dǎo)向，而不是土地導(dǎo)向，更不是關(guān)系導(dǎo)向。

我們?cè)谘芯恳粋�(gè)產(chǎn)品，就是很多人認(rèn)為不好做的一個(gè)產(chǎn)品——超高樓。

如果腦子不進(jìn)水，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，世界上的事真的和通常人說(shuō)的不太一樣。比如，一些人說(shuō)，全世界的高樓都是不賺錢的。不對(duì)，有超級(jí)賺錢的高樓，迪拜塔、臺(tái)北101等都很賺錢。你想過(guò)為什么嗎？

所以，房地產(chǎn)公司東山再起也好，做不死鳥(niǎo)也好，一定要?jiǎng)?chuàng)新，要去研究，而不是就在那等著，然后抱怨。

正因如此，2025年我寫(xiě)了一本專門(mén)講房地產(chǎn)的書(shū)，叫《房地產(chǎn)正傳》，講述我過(guò)去二三十年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些經(jīng)歷，重點(diǎn)回答兩個(gè)事情：誰(shuí)在賺錢，怎樣賺錢？

熱愛(ài)它，你就研究它、擁抱它、琢磨它，讓它更好�！杆^愛(ài)，就是使之更好」，這是一個(gè)智者給我講的話。我們熱愛(ài)我們的企業(yè)，熱愛(ài)我們的房地產(chǎn)，要使它更好。

房地產(chǎn)可以成為「不死鳥(niǎo)」。即使遇到了項(xiàng)目上、公司上的困難，只要我們看一看這些還活著的企業(yè)，哪怕是在三四線城市活得很好的企業(yè)，國(guó)外的企業(yè)，我們?cè)倏匆豢礆v史，我們?cè)傺芯恳幌赂嗟馁嶅X的方式，或許就能找到成為「不死鳥(niǎo)」的智慧，能看別人看不見(jiàn)的地方，從而讓我們的事業(yè)，讓我們的企業(yè)走得更好，走得更遠(yuǎn)。

認(rèn)知、創(chuàng)新永遠(yuǎn)是活下去的最根本的原因。

02

語(yǔ)言即世界：2025年我感知最深的詞

這一年當(dāng)中沒(méi)少刷手機(jī)、沒(méi)少看人、沒(méi)少說(shuō)話，在這個(gè)過(guò)程中我總在想：這個(gè)世界到底什么樣？我有點(diǎn)懵，一看AI，一看那些科技大牛講的，哦，這個(gè)世界是這樣。然后再看一看別的，又是一個(gè)世界。

在這個(gè)過(guò)程中，我想起一個(gè)人說(shuō)的一句話，「語(yǔ)言即世界。」這個(gè)人是誰(shuí)？維特根斯坦。他最重要的貢獻(xiàn)就是告訴我們，語(yǔ)言是認(rèn)識(shí)世界的鑰匙。所有的事，是語(yǔ)言給你信息，你根據(jù)這個(gè)信息來(lái)理解世界是什么樣。

所以詞匯很重要。使用不同的詞匯，我們感知的世界是不一樣的。

比如說(shuō)，現(xiàn)在有一個(gè)詞，叫「待富人群」。本來(lái)說(shuō)貧困人群，現(xiàn)在不叫貧困人群了，叫待富人群。詞匯改變了，是不是感覺(jué)很幸福�。坑械娜司鸵幌伦幼冃腋Ａ恕�

2000年，那個(gè)時(shí)候，大家用得最多的三個(gè)詞是：犀利、牛叉、汗。感覺(jué)還是非常進(jìn)取、非常振奮的。對(duì)吧？

但是到了2025年，用得最多的是：內(nèi)卷、躺平、正能量。另外，現(xiàn)在誰(shuí)都不敢說(shuō)服誰(shuí)，你對(duì)別人說(shuō)服的話一多，別人就說(shuō)「你PUA我」，現(xiàn)在都是這樣。

除此以外，對(duì)我來(lái)說(shuō)，2025年，用來(lái)感知這個(gè)世界的，還有特別有意思的三組詞。

一組是下海與上岸。

1991年，我們一起開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，是下海。什么叫下海？從公務(wù)員隊(duì)伍里跑出來(lái)了。

今天流行的詞是什么？上岸。上岸是什么？考公成功�？脊蔀楫�(dāng)下年輕人最重要的事。

從三十多年前的下海，到現(xiàn)在的上岸，這是一個(gè)巨大的變化。

第二組詞，海歸與留子。

當(dāng)年，海歸多高大上啊。我們?cè)缙谧龉緯r(shí)，公司有個(gè)海歸，都可驕傲了，海歸的工資要比別人高。政府還制定了政策，叫做海創(chuàng)園，海外留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園簡(jiǎn)稱叫海創(chuàng)園。全國(guó)很多開(kāi)發(fā)區(qū)都有海創(chuàng)園。有一段時(shí)間，海歸回到國(guó)內(nèi)還能夠免稅買一臺(tái)車。

當(dāng)年海歸是如此的被追捧，但今天被大家調(diào)侃戲虐地叫做留子。

詞匯的變化，稱謂的變化，其實(shí)就是世界的變化。

第三組詞也很有意思，農(nóng)轉(zhuǎn)非與工轉(zhuǎn)馬。

二三十年前，我們下海的時(shí)候，有個(gè)詞叫農(nóng)轉(zhuǎn)非，也就是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)成非農(nóng)業(yè)人口。

2025年有個(gè)熱詞，是在大學(xué)里發(fā)生的，叫工轉(zhuǎn)馬，也就是教理工科的教授、教師，為了評(píng)職稱方便，轉(zhuǎn)到馬院去教書(shū)，教馬克思主義。這樣子評(píng)職稱快。為什么？馬克思主義需要更多的人來(lái)教。

我們現(xiàn)在要用什么樣的一種想法，來(lái)更好地發(fā)展經(jīng)濟(jì)？工轉(zhuǎn)馬給了我們一個(gè)啟示。

你看維特根斯坦說(shuō)的對(duì)不對(duì)？詞匯、語(yǔ)言即世界，這就是我們今天的一個(gè)世界。

此外，還有一些詞匯應(yīng)用的變化也很有意思，其中一個(gè)是，大詞越來(lái)越多地用于我們的小生活。

網(wǎng)絡(luò)上這樣的段子很多，比如孟曉蘇總結(jié)的，「消費(fèi)左移，直說(shuō)了，就是兜里沒(méi)錢了，消費(fèi)降級(jí)了，還不好意思說(shuō)。所以整個(gè)文縐縐的詞。」

再比如套用公文格式建立情侶關(guān)系的：「走中國(guó)特色社會(huì)主義戀愛(ài)路線，堅(jiān)持一個(gè)對(duì)象原則。」「踐行雙向奔赴發(fā)展理念，拒絕單方面付出，做到情緒互通、需求互濟(jì)、成長(zhǎng)互助。」

這些大詞落到我們生活里，大家開(kāi)始會(huì)覺(jué)得有些奇怪，但慢慢會(huì)適應(yīng)。

按照孟曉蘇的說(shuō)法，詞變大了，其實(shí)是大家口袋里的錢變少了。

所以同樣的事，怎么解釋很重要。而解釋用什么詞很重要。這個(gè)世界你不明白，你困惑、你焦躁、你沉淪，都是因?yàn)槟愕慕忉屜到y(tǒng)出了問(wèn)題。

我們今天的世界，不是說(shuō)世界有多么好或者不好，而是找沒(méi)找到恰當(dāng)?shù)慕忉專屛覀儼残�，讓我們奮進(jìn)，讓我們眼里有光，也讓我們知道未來(lái)在哪里。要找到對(duì)的解釋。

03

民營(yíng)企業(yè)生與死：我有一堆為什么

2025年，我還做了一件事情，我想解釋一下民營(yíng)企業(yè)。

我自己從1991年開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，到現(xiàn)在也有35年了，我總覺(jué)得，民營(yíng)企業(yè)生生死死這么多，我也得解釋。為了解釋民營(yíng)企業(yè)的生與死，我去了很多地方。

有一些很有意思。

這是上世紀(jì)三、四十年代，很出名的一家銀行，上海商業(yè)儲(chǔ)蓄銀行。創(chuàng)辦者陳光甫。

它的舊址現(xiàn)在是這樣的。那個(gè)記錄歷史的牌子，被一個(gè)褲衩遮擋了。今天，這個(gè)牌子抵不過(guò)一個(gè)褲衩，褲衩遮蔽了它所有的光榮。

這是周學(xué)熙的故宅。當(dāng)年有「南張北周」之說(shuō)，南邊是張謇，北邊是周學(xué)熙。周學(xué)熙是袁世凱發(fā)小，企業(yè)辦得很好。

他的公館現(xiàn)在是避孕藥發(fā)放點(diǎn)。

多牛的人，抵不住一個(gè)避孕套。

這個(gè)地方是盛宣懷家的一個(gè)宅子，當(dāng)年四公子住在這，后來(lái)蔣結(jié)婚的時(shí)候住過(guò)�，F(xiàn)在這個(gè)地方是老干部活動(dòng)中心。

歷史就是這樣子。

陳光甫、周學(xué)熙、伍秉鑒、盛宣懷……這些人，辦的都是民營(yíng)企業(yè)。我看了這些民營(yíng)企業(yè)的遺存之后，我想了好多問(wèn)題，我不理解，得慢慢理解。

他們的財(cái)富都去哪了？為什么？

當(dāng)年伍秉鑒有錢到什么程度？與他同時(shí)期的美國(guó)首富，擁有的財(cái)富只有他的三分之一。

這么厲害的人，在美國(guó)修鐵路，搞投資，而且申請(qǐng)了一個(gè)體制內(nèi)的身份，捐了個(gè)官，相當(dāng)于副部級(jí)的官。為啥要捐官？有了副部級(jí)，就可以直接去找領(lǐng)導(dǎo)談事，要沒(méi)有這個(gè)，見(jiàn)了領(lǐng)導(dǎo)得下跪。而且轎子來(lái)了就得下跪。他買了個(gè)副部級(jí)，就可以直接談事。他兒子買了個(gè)副局級(jí)的。

今天，他們家原來(lái)的宅基地上，一些大嫂歡快地跳著廣場(chǎng)舞，看不見(jiàn)一分錢。不說(shuō)多，哪怕留個(gè)一分錢、兩分錢，有個(gè)后人，能聞見(jiàn)點(diǎn)味，沒(méi)有。為什么？

第二，為什么這些民營(yíng)企業(yè)都不讓后人做生意了？

伍秉鑒家族，后來(lái)都說(shuō)不要做生意了，做官可以。做生意這么賺錢，為什么不讓做了？

盛宣懷的兒子這么牛逼，在上海是第一富豪，第一富二代，「幸運(yùn)精子俱樂(lè)部」的老大，最后居然餓死在自己家的花園門(mén)口，為什么？

張謇做了這么多公益，辦了300多個(gè)學(xué)校，做了新城，做了紗廠，做得這么好，為什么沒(méi)有留下一片自己的瓦？片瓦未留，為什么？

為什么榮毅仁的命運(yùn)這么巧合？

1949年7月29號(hào)，當(dāng)時(shí)的淞滬警備區(qū)司令部已經(jīng)傳他，要開(kāi)庭。因?yàn)樗?dāng)時(shí)給國(guó)民政府的軍隊(duì)提供棉紗、面粉，但是當(dāng)時(shí)的國(guó)民政府認(rèn)為戰(zhàn)爭(zhēng)失敗跟他提供的產(chǎn)品有關(guān)，把他抓起來(lái)，準(zhǔn)備7月29號(hào)開(kāi)庭，如果開(kāi)庭，他后邊的故事將不復(fù)存在。

但是就在這一天，人民解放軍攻入上海，解放了上海，然后榮毅仁就留下來(lái)，從此積極地參加了后邊所有的事情。民營(yíng)企業(yè)社會(huì)主義改造時(shí)捐出了所有身家，最后成了副市長(zhǎng)、副部長(zhǎng)、國(guó)家副主席。

為什么當(dāng)時(shí)有一些大的變局的時(shí)候，有的人走了，有的人留下了？

為什么？為什么？我有一堆為什么。

面對(duì)這些為什么，怎么辦呢？我又要寫(xiě)書(shū)了，我要寫(xiě)一本書(shū)，叫《半稱心：民營(yíng)企業(yè)生與死》。

靈隱寺有一個(gè)對(duì)聯(lián)，「人生哪得盡如意，萬(wàn)事只求半稱心」。這就是《半稱心》書(shū)名的由來(lái)，專寫(xiě)民營(yíng)企業(yè)的生與死。

我覺(jué)得我得把這事搞清楚，把民營(yíng)企業(yè)生與死的事搞清楚以后，我們就更好地堅(jiān)持兩個(gè)毫不動(dòng)搖，好好發(fā)展我們的事業(yè)，把民營(yíng)企業(yè)發(fā)展得更好。

大家可以看看這是前面幾章，完全是像說(shuō)書(shū)一樣講故事。這是風(fēng)馬牛一貫的堅(jiān)持，淺入深出講故事，似非而是觀世界。

所以，今年會(huì)繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)和我們社會(huì)的變化，以及我們內(nèi)心的這么多問(wèn)題，我希望通過(guò)研究詞匯、通過(guò)疑問(wèn)、通過(guò)寫(xiě)作、通過(guò)跟大家分享，求得一個(gè)內(nèi)心的慰藉，同時(shí)也讓我們找到未來(lái)的光和腳下的路。