上次我說東京房?jī)r(jià)飆漲，有朋友說是上海人買的。只要稍微查證就能發(fā)現(xiàn)，日本國(guó)土交通省數(shù)據(jù)顯示：2025年1-6月，東京都內(nèi)新建公寓的海外買家僅占3%，東京23區(qū)也才3.5%。

這段時(shí)間東京23區(qū)海外買家共買308套，中國(guó)臺(tái)灣買家192套占六成以上，大陸買家30套，新加坡買家21套。顯然，東京房?jī)r(jià)上漲絕非外國(guó)人推動(dòng)，核心原因到底是什么？

2025年日本住宅、商業(yè)用地全用途地價(jià)漲幅1.5%，連續(xù)四年上漲。核心還是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)伴隨通脹緩慢復(fù)蘇，地價(jià)持續(xù)走高，說白了房?jī)r(jià)地價(jià)終究是貨幣現(xiàn)象。

7月調(diào)查顯示，東京地價(jià)上漲的地點(diǎn)占比49.3%，上次有人問東京之外的情況，數(shù)據(jù)就是全國(guó)近一半?yún)^(qū)域都在漲，核心還是東京、大阪、名古屋三大都市圈，東京更是普漲，漲幅地點(diǎn)占比達(dá)89.2%。這和北京很像，貨幣寬松周期里，遠(yuǎn)郊區(qū)域也會(huì)跟著漲。

再看東京哪里最值錢：地價(jià)最高的地段，是連續(xù)20年穩(wěn)居榜首的東京銀座二丁目明治屋銀座大廈，每平米4690萬(wàn)日元，折合人民幣約228萬(wàn)。

還有人覺得東京房?jī)r(jià)低嗎？這個(gè)價(jià)格同比上漲11.4%，而2024年漲幅僅5%；住宅地價(jià)漲幅最高的赤坂一丁目，漲幅從去年6.1%擴(kuò)大到15.6%。

房?jī)r(jià)就是越漲越買，這和生育率、老齡化、人口結(jié)構(gòu)有關(guān)系嗎？對(duì)中心城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來說，這些根本無關(guān)。

北京的情況，我們做過一張北京產(chǎn)業(yè)居住地圖，把地鐵、產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)整合標(biāo)注，能清楚看到北京的“赤坂一丁目”在哪兒，想了解隨時(shí)來聊。

除東京外，大阪都市圈地價(jià)漲幅從2024年2.9%擴(kuò)大到2025年3.4%；名古屋都市圈及札幌、仙臺(tái)、廣島、福岡四市也持續(xù)上漲，但漲幅收窄，比如福岡商業(yè)用地漲幅從2024年13.2%降至10.2%。有人覺得是不是漲不動(dòng)了？但一年10%的漲幅，在我看來還早得很。

經(jīng)濟(jì)層面，日本2024年GDP增幅3.7%，連續(xù)四年正增長(zhǎng)；2025年4-6月年化增長(zhǎng)率達(dá)6.6%，維持高位增長(zhǎng)；CPI漲幅3%，處于通脹區(qū)間。反觀我們PPI跌幅2%，處于通縮狀態(tài)。一通脹一通縮，房?jī)r(jià)自然走出截然不同的兩條曲線。

最近在東京度假，除了吃喝玩樂，就是考察當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)和樓市，越看越有門道。