01

作為溫州人休閑生活方式之一的甌江濱江景觀帶，要向東延伸了！

日前，市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了相繼發(fā)布了《溫州市龍灣區(qū)狀元片區(qū)北單元B-03等地塊詳細(xì)規(guī)劃修改》、《溫州市茅竹嶺東單元C街坊等詳細(xì)規(guī)劃修改》兩份批前公告。

公告截圖

一般情況下，啟動(dòng)規(guī)劃修改，意味著項(xiàng)目即將啟動(dòng)。

那么，傳了多年的甌江濱江景觀帶蒲州、狀元、科技城段，快要?jiǎng)悠饋?lái)了。

其中，在狀元片區(qū)北單元，規(guī)劃范圍位于甌江路與甌江之間的狹長(zhǎng)地塊，東起驕泰路以東，西至蒲州河水閘，長(zhǎng)約4.3公里。

除交匯河道兩岸規(guī)劃為公園綠地，沿著甌江的地塊主體，均規(guī)劃為水工設(shè)施用地。

來(lái)源：市自然資源和規(guī)劃局

在城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)方面，本次規(guī)劃要求本片區(qū)以防洪御潮安全為核心，重塑溫州海岸線與城之界，激活溫州山水立體城市空間格局，打造具有國(guó)際一流水平的生態(tài)、人文、活力、智慧的復(fù)合型都市濱水空間。

靈活運(yùn)用堤頂、灘前景觀綠地等空間組織慢行系統(tǒng)，建議總寬8-12米。開(kāi)放空間內(nèi)設(shè)置城市家具、景觀設(shè)施、夜景燈源等公共藝術(shù)品，以強(qiáng)調(diào)人文內(nèi)涵，體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚奶厣?。公共藝術(shù)品的造型及設(shè)計(jì)應(yīng)與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，有機(jī)融合。

顯然，這段甌江濱江景觀帶，將以防洪堤壩的形式建設(shè)，將同時(shí)起到防洪、休閑功能，規(guī)格高于普通公園綠地。

目前，這段甌江濱江景觀帶，除了沿甌江路有一些簡(jiǎn)單綠化外，沿江有一些運(yùn)輸建材類貨物的碼頭，嚴(yán)重影響城市形象與周邊居民體驗(yàn)感。

待這段濱江景觀帶啟動(dòng)建設(shè)，這些碼頭將要搬走。

碼頭實(shí)景

至于防洪堤壩以外自然淤積的灘涂，未在規(guī)劃中體現(xiàn)。

這也反映出，這些灘涂不允許進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)還是以生態(tài)保護(hù)為主。

三江商務(wù)區(qū)以南的灘涂，就是如此。

灘涂實(shí)景

值得一提的是，目前江月灣東側(cè)的甌江路正在部分封道施工。

結(jié)合本次規(guī)劃看，嶼田河將向北延伸，匯入甌江。

那么，這一段甌江路，將改造為跨河橋梁。

來(lái)源：市自然資源和規(guī)劃局

同時(shí)，目前甌江路向東止于驕泰路，暫未繼續(xù)向東延伸，驕泰路以東在本次規(guī)劃中確定為體育用地。

這也意味著，短期內(nèi)甌江路將難以東延。

而體育用地便于改造，為今后甌江路東延預(yù)留了條件。

那么，這一段甌江路何時(shí)才能繼續(xù)東延？或?qū)⒋＼姶a頭搬遷后。

來(lái)源：市自然資源和規(guī)劃局

至于《溫州市茅竹嶺東單元C街坊等詳細(xì)規(guī)劃修改》，在茅竹嶺與炮臺(tái)山之間的現(xiàn)龍灣萬(wàn)噸碼頭處約2公里，沿著甌江江同樣規(guī)劃為水工設(shè)施用地，通過(guò)防洪堤壩建設(shè)甌江濱江景觀帶。

除了甌江濱江景觀帶，甌江路與機(jī)場(chǎng)大道之間，規(guī)劃布局住宅、商業(yè)、娛樂(lè)等功能。

不過(guò)，在海軍碼頭搬遷之前，這一段甌江路及甌江濱江景觀帶，與狀元段依舊斷開(kāi)。

同樣地，炮臺(tái)山以東的油庫(kù)，同樣需搬遷后，才能與靈昆大橋以西這一段甌江路相連。

來(lái)源：市自然資源和規(guī)劃局

02

眾所周知，江景房在溫州的價(jià)值極高，廣受高凈值人群歡迎，價(jià)格還非常堅(jiān)挺。

甌江濱江景觀帶，對(duì)于甌江沿線江景小區(qū)的居民來(lái)講，是其重要的生活方式與人居價(jià)值。

甌江濱江景觀帶

其中，一線江景房可享受廣闊的江景視野。除了甌江本身，濱江景觀帶同樣是其景觀之一，對(duì)低樓層來(lái)講更是如此。

而對(duì)于二線江景、非江景房源來(lái)講，可近距離前往濱江景觀帶，享受濱江休閑生活，這比江景本身更重要、更實(shí)在。

當(dāng)前，蒲州、狀元甌江沿線，有江月灣、外灘壹號(hào)、外灘尚品3座江景商品房小區(qū)，江宸馨園、江宸悅園、江宸雅園、江宸潤(rùn)園4座安置房小區(qū)，以及銀華小區(qū)這座老舊小區(qū)。

在狀元東片，沿著甌江路，金帝鞋業(yè)、偉明環(huán)保兩家企業(yè)總部，正在建設(shè)中。

甌江路狀元段的江景房

除上述住宅、商務(wù)樓外，從蒲州到狀元，具備一線江景視野的地塊，還剩4宗，分別是江月灣東側(cè)地塊、狀元北單元B-17a地塊（溫州大橋西側(cè)）、銀華小區(qū)東側(cè)地塊、偉明環(huán)保東側(cè)地塊。

其中，狀元北單元B-17a地塊曾于2023年6月掛牌，包括住宅及1幢高約180-200米的商務(wù)樓，曾有開(kāi)發(fā)商考慮投資。后來(lái)，意向開(kāi)發(fā)商放棄，該地塊終止掛牌。

可以看出，盡管有一線江景加持，但開(kāi)發(fā)商對(duì)這一帶的江景地塊，依舊有顧慮。

而其他江景地塊，目前暫時(shí)沒(méi)有新消息。

狀元北單元B-17a地塊

至于茅竹嶺至炮臺(tái)山這一段，甌江路以南、機(jī)場(chǎng)大道以北的住宅、商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施，建筑高度控制在24-36米，部分節(jié)點(diǎn)達(dá)到48米、54米。

可以看出，這里將建一批高度有限的江景房，為機(jī)場(chǎng)大道以南建筑高區(qū)，保留了江景視野空間，整體形成層次感。

不過(guò)，這還僅僅是規(guī)劃，后續(xù)仍需開(kāi)發(fā)商有意愿拿地投資。

03

為什么一線江景這么高價(jià)值的事物，到了狀元、科技城，反而失去了魅力？

其實(shí)，一線江景房并不是住宅銷售的靈丹妙藥，它有兩個(gè)前提：好地段、高端盤。

也就是說(shuō)，核心地段的高端盤，一線江景房才具備更高的價(jià)值。

比如，鹿城廣場(chǎng)、翡翠濱江、濱江上品等，都是核心地段的高端盤，二手房?jī)r(jià)異常堅(jiān)挺，普遍40000元/m2以上，甚至更高。

而狀元、仰義的安置房，哪怕是一線江景房，同樣不值錢，普遍不足10000元/m2，甚至較低的僅約6000元/m2。

科技城段的甌江未來(lái)城，也規(guī)劃有一線江景房，但開(kāi)發(fā)商拿地多年后遲遲未啟動(dòng)建設(shè)，足以反映問(wèn)題。

狀元的安置房

當(dāng)然，在經(jīng)濟(jì)上行期，一線江景房都是搶手貨，非核心地段同樣如此。

當(dāng)時(shí)中產(chǎn)階級(jí)蒸蒸日上，也想體驗(yàn)一把江景房。買不起核心地段，那就向東、向西，買城市外圍的江景房，價(jià)格能夠得著，并預(yù)期周邊發(fā)展帶來(lái)資產(chǎn)增值。

這些年樓市下行，城市建設(shè)步伐放緩，中產(chǎn)階級(jí)收入、資產(chǎn)普遍縮水，消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重，也不再追求江景房了，更注重低價(jià)、實(shí)用，甚至放棄購(gòu)房。

而依舊買得起一線江景房的高凈值人群，只會(huì)認(rèn)準(zhǔn)核心地段的高端小區(qū)，不會(huì)考慮城市外圍的江景房。

就這樣，核心地段的江景房依舊維持著高價(jià)值，但城市外圍的江景房就不香了。

蒲州、狀元這一段甌江濱江景觀帶

這么看來(lái)，蒲州、狀元這一段甌江濱江景觀帶的建設(shè)，是沿線江景地塊出讓的關(guān)鍵。

只有當(dāng)甌江濱江景觀帶率先建成，讓江景更完美，讓濱江休閑生活真實(shí)地?cái)[在眼前，展現(xiàn)該區(qū)域的城市形象與生活氛圍，并提升現(xiàn)有小區(qū)的入住率及人氣，才會(huì)受到更多購(gòu)房者的青睞。

04

當(dāng)前，在溫州市區(qū)，從仰義到桃花島，除臥旗山油庫(kù)、朔門古港遺址等特殊區(qū)域外，已基本建成長(zhǎng)約21公里的甌江濱江景觀帶。

甌江濱江景觀帶

其實(shí)，在很多城市，濱江景觀帶僅在CBD等少數(shù)核心區(qū)域高水平打造，其他區(qū)域都僅僅簡(jiǎn)單打造，甚至幾乎沒(méi)有打造。

也就是說(shuō)，這些城市有局部高水平濱江景觀帶，但范圍非常有限，并沒(méi)有全面鋪開(kāi)。

而溫州市區(qū)這長(zhǎng)約21公里的甌江濱江景觀帶，盡管不同區(qū)域段有所差異，但總體還是高水平打造的，這在國(guó)內(nèi)非常少見(jiàn)。

這么看來(lái)，甌江南岸的濱江景觀帶，在全國(guó)都屬于標(biāo)桿。

當(dāng)蒲州、狀元將啟動(dòng)甌江濱江景觀帶打造，這一段高水平的濱江景觀帶，將走出鹿城，走進(jìn)龍灣，向東延長(zhǎng)約6公里（不含海軍碼頭段），形成總長(zhǎng)約27公里的濱江景觀帶。

甌江濱江景觀帶

不過(guò)，甌江濱江景觀帶，與甌江路沿線各類商業(yè)、公共設(shè)施的融合度，依舊不夠。

像上海西岸夢(mèng)中心、廣州珠江琶醍創(chuàng)意藝術(shù)區(qū)，都分別與黃浦江、珠江的濱江景觀帶無(wú)縫銜接，休閑氛圍大大增強(qiáng)，從而出圈成為知名文旅地標(biāo)。

而在溫州甌江沿岸，桃花島公園、會(huì)展中心、濱江萬(wàn)象城、上陡門浦公園、米房cei等公共、商業(yè)設(shè)施，與甌江濱江景觀帶之間，均需橫穿馬路，缺乏天橋、地道等步行友好設(shè)施，從而形成割裂。

甌江路隔開(kāi)米房cei與甌江濱江景觀帶

在此情況下，在這些甌江沿岸的商業(yè)、公共設(shè)施里，很難感受到濱江休閑氛圍，與在城市其他地段無(wú)異。

只有在建的朔門古港遺址，將車行道下穿，讓朔門歷史文化街區(qū)與甌江濱江景觀帶真正融為一體。

建設(shè)中的朔門古港遺址

因此，今后在甌江新城、千年斗城、西部時(shí)尚城建設(shè)過(guò)程中，甌江濱江景觀帶還有持續(xù)升級(jí)的空間，應(yīng)走出景觀帶本身，與周邊商業(yè)、公共設(shè)施的融合，成為串聯(lián)都市生活、社區(qū)活力、承載文化記憶的紐帶，進(jìn)一步提升溫州魅力。

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