2025年，全國(guó)土地市場(chǎng)在整體收縮中持續(xù)分化。房企投資邏輯發(fā)生深刻變化：從過(guò)去“廣撒網(wǎng)”式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“精聚焦”投資 。在此背景下，土地出讓金向頭部城市高度集中，北京、上海、杭州均超1400億元，形成激烈的“三國(guó)殺”局面。尤其是杭州土地市場(chǎng)熱度較高，成都、武漢排名躍升，而部分二線城市出讓金大幅下滑。市場(chǎng)呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局，房企在行業(yè)調(diào)整期有著強(qiáng)烈的避險(xiǎn)心理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供地“縮量提質(zhì)”與土拍規(guī)則優(yōu)化，2026年預(yù)計(jì)房企仍將保持高度聚焦，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。

京杭滬上演“三國(guó)殺”，出讓金均超1400億

圖/中指研究院

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房企不再追求過(guò)去全國(guó)化擴(kuò)張的模式，更傾向于那些基本面良好、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)、住房需求有支撐的城市。這也導(dǎo)致市場(chǎng)集中度提升。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年，全國(guó)TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重為52%，較2024年全年小幅提升1個(gè)百分點(diǎn)。

從中指研究院統(tǒng)計(jì)的各地土地出讓金排名前20來(lái)看。京、滬、杭2025年全年土地出讓金均超1400億元，形成“三國(guó)殺”局面，領(lǐng)跑全國(guó)。從2025年前三強(qiáng)的排名來(lái)看，杭州與北京的差距也微乎其微，形成了前所未有的激烈競(jìng)爭(zhēng)格局。

事實(shí)上，房企用真金白銀投票選出了資金“安全港”。2025年，杭州土地出讓金排名升至第2位，增加超200億元。這是市場(chǎng)對(duì)其經(jīng)濟(jì)活力、人口吸引力和房地產(chǎn)市場(chǎng)投出的信心票。

上海土地出讓金雖被杭州超越，但總量仍處于絕對(duì)高位。而且需要關(guān)注到，2025年上海通過(guò)公開(kāi)招拍掛出讓涉宅用地，還只是上海土地市場(chǎng)的一部分。由于上海逐漸形成“公開(kāi)出讓+協(xié)議/遴選出讓”的雙軌模式，2025年通過(guò)協(xié)議出讓、遴選出讓或股權(quán)交易等定向方式供應(yīng)的涉宅用地也不少。若將這些“非公開(kāi)口徑”的成交金額納入統(tǒng)計(jì)，上海2025年實(shí)際賣(mài)地收入顯著領(lǐng)先其他城市，堪稱(chēng)土地市場(chǎng)上的“隱形冠軍”。

最高溢價(jià)率超100%，杭州、成都頻現(xiàn)搶地大戰(zhàn)

2025年部分高溢價(jià)地塊

圖/中指研究院

從溢價(jià)率來(lái)看，杭州可謂熱度榜首，而且并非單一區(qū)域過(guò)熱，高溢價(jià)地塊分布于多個(gè)熱門(mén)板塊。2025年，杭州成交92宗宅地，68宗溢價(jià)成交，20宗溢價(jià)率超50%，最高達(dá)到115%。其中，濱江集團(tuán)獨(dú)攬5宗溢價(jià)率超過(guò)60%的地塊，顯示其極強(qiáng)的深耕決心。此外，建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展等企業(yè)也積極參與，市場(chǎng)活力十足。

相比之下，上海高溢價(jià)地塊的溢價(jià)率集中在30%-46%之間，雖低于杭州，但因成交樓面價(jià)較高，在高溢價(jià)地塊中，樓面價(jià)最高達(dá)12.7萬(wàn)元/平方米。而且2025年上海樓面價(jià)紀(jì)錄兩次被打破，先是上海靜安寺地塊，以16萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)成交，后有徐匯區(qū)地塊，以20萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)成交，刷新了上海乃至全國(guó)涉宅用地成交樓面價(jià)紀(jì)錄。

上海高溢價(jià)地塊集中于虹口北外灘、浦東新區(qū)、靜安、楊浦等城市核心區(qū)域。拿地企業(yè)包括綠城中國(guó)、招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等頭部國(guó)央企�？梢�(jiàn)，對(duì)于上海，房企愿意支付高總價(jià)和高單價(jià)，但相比杭州，競(jìng)拍更偏向理性投資。

值得關(guān)注的是，成都土地出讓金排名也顯著進(jìn)步，從2024年的第8位躍升至2025年的第4位。作為西南地區(qū)重要的中心城市，在市場(chǎng)整體收縮的背景下，其區(qū)域的價(jià)值仍被看好。成都溢價(jià)率也很突出，出現(xiàn)了高達(dá)106%的溢價(jià)率，而且高溢價(jià)地塊集中在錦江區(qū)等傳統(tǒng)高端板塊，主要是建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口等房企搶奪。

綜合機(jī)構(gòu)披露的各大城市商品住宅成交數(shù)據(jù)，2025年，成都以32.6萬(wàn)套總成交量（新房+二手房），位居全國(guó)首位。因?yàn)橛凶》啃枨蟮闹危科笤诔啥纪恋厥袌?chǎng)的投資較為積極。

此外，被定義為中部地區(qū)中心城市的武漢排名也從第9位升至第6位。作為長(zhǎng)三角地區(qū)的重要城市，南京排名從第6位升至第5位，金額穩(wěn)步增長(zhǎng)。從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角位居四大城市群之首。該區(qū)域人口持續(xù)流入，奠定了住房需求基礎(chǔ)，確保了樓盤(pán)快速銷(xiāo)售和資金回籠。

廣深出讓金排名下滑，西安合肥降幅顯著

目前，房企投資邏輯從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)為“精聚焦”，極度偏好市場(chǎng)韌性強(qiáng)、安全性高的少數(shù)核心城市。這也導(dǎo)致土地市場(chǎng)出現(xiàn)“冰火兩重天”，城市間分化加劇。有城市排名和金額雙升，也有城市“雙降”，這也印證了房企“寧可高價(jià)拿好地，也不冒險(xiǎn)去弱市”的避險(xiǎn)心態(tài)。

作為一線城市，廣州排名從第5位跌至2025年的第8位，出讓金減少超200億元。深圳的排名及土地出讓金額也在下降。值得關(guān)注的是，2025年，深圳土地供應(yīng)較少，不過(guò)溢價(jià)成交地塊較多。尤其是出現(xiàn)2宗溢價(jià)率極高的地塊，達(dá)到86%、70%。其中，招商蛇口以21.55億元、溢價(jià)率86%拿下深圳前海一宗地塊，樓面價(jià)達(dá)8.4萬(wàn)元/平方米。

此外，西安從第4位跌至第7位，土地出讓金降幅超30%。常州從第7位驟降至第14位，出讓金近乎腰斬。合肥從第10位滑落至第19位，出讓金降幅也超50%。而在2024年上榜的鹽城、濟(jì)南、佛山，在2025年則退出前20名。這些城市或受供地節(jié)奏，或遭遇了房企策略調(diào)整的沖擊。

據(jù)中指研究院分析，為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，各地土拍供應(yīng)呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”態(tài)勢(shì)，吸引房企參與拿地。為此，多地推行土地捆綁出讓模式，比如北京“三間房D區(qū)1205-0007地塊和南區(qū)1202-0006、0007地塊”打包出讓、上海閔行區(qū)紫竹科學(xué)園區(qū)的組合地塊，這些地塊多位于核心區(qū)域。

此外，各地推出低容積率優(yōu)質(zhì)地塊，以提升供地精準(zhǔn)性，如鄭州地方政府邀請(qǐng)房企參與供地計(jì)劃編制，根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)反饋意見(jiàn)作出相應(yīng)調(diào)整；另外，成都、蘇州對(duì)配建公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)，無(wú)錫、西安等地支持土地出讓金分期支付，緩解房企資金壓力。

對(duì)于2026年，克而瑞指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)具備止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)，但房企投資意愿難以全面恢復(fù)。預(yù)計(jì)整體投資仍將保持低位，延續(xù)“謹(jǐn)慎”與“聚焦”的主旋律。土地供應(yīng)趨于精細(xì)化，優(yōu)質(zhì)地塊供給有限，將進(jìn)一步加劇核心城市與非核心城市之間的分化。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 楊利