觀點網(wǎng) 2026開年第一個上海大型城市更新項目規(guī)劃來了。

近日，位于上海虹口區(qū)的瑞康里城市更新試點項目公布了設(shè)計方案，擬建3棟4層、7棟3層、7棟2層風(fēng)貌住宅，無中小套型比例要求。值得注意的是，項目還包括18套保障性租賃住房，占比約合5%。另根據(jù)規(guī)劃，該項目地塊內(nèi)還設(shè)有不少于2000平方米的商業(yè)面積。

瑞康里坐落于虹口區(qū)嘉興路街道，地處內(nèi)環(huán)核心，合圍區(qū)域緊鄰音樂谷，被三條內(nèi)河環(huán)繞，是保存完整水系格局的歷史文化風(fēng)貌區(qū)。從時間線來看，瑞康里始建于1930年代，原為面向工薪階層的石庫門里弄住宅群，建筑多為磚木結(jié)構(gòu)二層聯(lián)排，其所在區(qū)域?qū)僭缈诟垡员崩瞎I(yè)與居住混合地帶，歷史上毗鄰上海公共租界北區(qū)。

20世紀(jì)50至80年代，瑞康里經(jīng)歷了多次公房化改造；2010年后，上海虹口區(qū)開始正式推進“北外灘-音樂谷-瑞康里”文化走廊建設(shè)，瑞康里則被納入上海市歷史文化風(fēng)貌保護區(qū)范圍內(nèi)。

2019年，瑞康里明確被納入上海城市有機更新項目。彼時，該片區(qū)內(nèi)共有居民630證693戶、單位26家，在冊戶籍2196人，為承接街坊安置工作，2023年8月，瑞康里城市更新項目推出四種安置方式，包括貨幣化安置、異地實物安置、回購原地建設(shè)房屋、回租原地建設(shè)房屋，而安置工作背后的主力則為項目實施主體上海地產(chǎn)集團。

作為操盤過多宗滬上舊改項目的企業(yè)，上海地產(chǎn)集團曾負責(zé)上海各區(qū)域內(nèi)25個項目、75幅地塊的舊區(qū)改造工作，改造各類舊住房面積147萬平方米，其擅長以合作形式進行舊改工作，瑞康里項目也不例外。

2025年11月20日，上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司以協(xié)議方式拿下瑞康里舊改地塊（虹口區(qū)嘉興社區(qū)C080301單元hk264A-01），出讓總價達到26.76億元，樓面價11.49萬元/平方米。

觀點新媒體了解到，上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司的股東分別為上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，上海北外灘集團有限公司和上海虹房集團有限公司，其中，上海城市更新建設(shè)發(fā)展的持股占比為60%，其股東正是上海地產(chǎn)集團，其余兩位股東分別為上海虹房（集團）有限公司和上海北外灘（集團）有限公司。

三家企業(yè)強強聯(lián)合拿下的舊改地塊出讓用地1.68萬平方米，容積率僅1.38，建筑面積2.33萬平方米，建筑限高12米，地塊住宅部分為R2，允許混合一定比例R1，即別墅項目。按照上海地產(chǎn)集團之前的舊改路徑，該地塊后期或會通過篩意向合作單位的形式，進一步變更操盤主體。

值得注意的是，該地塊需配建保障性租賃住房（原公租房）建筑面積，應(yīng)占出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的5%以上。

事實上，“熱門地塊”配售保障房的要求早在2024年起就提上正式文件。2024年10月，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委發(fā)布《關(guān)于本市保障房配建的實施意見》的通知，通知中提出，凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項目（租賃住房建設(shè)項目除外），均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項目住房建筑總面積5%的比例，配建保障房及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)車位；鼓勵保障對象較多的區(qū)域進一步提高建設(shè)項目的配建比例。

對于瑞康里項目乃至整個虹口區(qū)來說，配售保障房將成為長期話題。觀點新媒體注意到，2025年11月虹口區(qū)還公布了2026年計劃出讓的7幅重點涉宅城市更新地塊，除了此前就已入市的91街坊、華貿(mào)中心等商辦類項目，以及綠城外灘潮鳴、華潤外灘瑞府等住宅項目，2026年虹口區(qū)將推出140街坊、146街坊等涉宅新項目。

其中，140街坊的hk354A-03地塊是虹口區(qū)嘉興社區(qū)規(guī)劃的一宗住宅用地，位于瑞虹新城商圈核心區(qū)域，東至飛虹支路，緊鄰寶元小區(qū)和紫虹嘉苑。該地塊性質(zhì)為RR3類住宅，容積率2.1，限高60米，周邊有瑞虹天地太陽宮等商業(yè)配套。資料顯示，該地塊于2022年已經(jīng)完成征收，目前處于凈地狀態(tài)，部分舊屋待拆除。

觀點新媒體查閱資料得知，目前該地塊周邊老舊小區(qū)居多，以紫虹嘉苑為例，該項目建成于2003-2007年間，目前小區(qū)掛牌均價約合9.66萬元/平方米。

此外，虹口區(qū)146街坊內(nèi)的hk306-08地塊位于瑞虹新城一期南側(cè)，同樣為虹口最新的住宅儲備用地，占地面積約0.7公頃，規(guī)劃建筑面積2.4萬平方米，限高80米。據(jù)悉，該地塊目前正在推進土壤污染修復(fù)工程，主要修復(fù)重金屬污染土壤，地塊未來將作為三類住宅用地供應(yīng)。

140街坊、146街坊之外，北外灘67街坊項目所受的關(guān)注熱度更甚。

北外灘hk285地塊位于北外灘規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，為科研、居住混合用地，占地1.79公頃，住宅建筑面積約4.76萬平方米，科研面積約8.5萬平方米，該地塊臨近12號線國際客運中心站、白玉蘭廣場、北外灘來福士。2025年11月，虹口區(qū)官網(wǎng)發(fā)布了關(guān)于《北外灘地區(qū)控制性詳細規(guī)劃hk285街坊局部調(diào)整》公示稿，規(guī)劃將原h(huán)k285-01、02、04地塊重新劃分為hk285-05、以及hk285-06地塊，hk285-06地塊規(guī)劃為科研設(shè)計及三類住宅組團混合用地，直接增加近1.79公頃的住宅面積。

除上述項目之外，2026年虹口區(qū)還將推出廣中路220街坊、歐陽路255街坊、歐陽路250街坊，以及江灣鎮(zhèn)324街坊項目，具體出讓時間未定。

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