太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

2026年，太原十余個(gè)“零公攤”改善盤，頭部改善盤對(duì)樓市價(jià)格領(lǐng)漲！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

告別“舊模式”｜迎來(lái)“新周期”????

2026年元旦，太原樓評(píng)君入行地產(chǎn)第16年，寫太原樓市研判第8年！

歷經(jīng)行業(yè)幾度沉浮，相對(duì)于08-09年的行業(yè)危機(jī)，21年-25年的下行降幅更大持續(xù)期更長(zhǎng)，愿房企順境不惰，逆境不餒，穿越高周轉(zhuǎn)行業(yè)周期，構(gòu)建新的競(jìng)爭(zhēng)力！

NO. 1｜太原樓市2026年預(yù)判：政策收縮

樓評(píng)2025年，太原成為全國(guó)保障房建設(shè)的先鋒城市。二個(gè)保障房項(xiàng)目入市后，均實(shí)現(xiàn)了“熱銷潮”，其中錦繡長(zhǎng)風(fēng)中簽率10%，錦繡汾東中簽率約20%！

在2025年年末，除了龍城天瑞、金碧天下部分余量地塊金碧未來(lái)兩個(gè)立項(xiàng)之外，尖草坪三給區(qū)域和晉源兒童醫(yī)院區(qū)域也有錦繡金橋和錦繡古城即將到來(lái)。

但是五千塊的保障房，能否有效實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)，目前因政策獎(jiǎng)勵(lì)和融資相對(duì)便宜從事，5%的利潤(rùn)率如果在申購(gòu)量不足的項(xiàng)目上，或許要調(diào)整節(jié)奏。

從長(zhǎng)期看未來(lái)五年太原籌劃了14塊保障房用地，年均3塊入市，但是此類住宅能否持續(xù)熱銷，還是高開(kāi)低走？或許在2026年后，開(kāi)始出現(xiàn)政策收縮的預(yù)判。

NO. 2｜太原樓市2026年預(yù)判：金融從寬

金融兩個(gè)層面，其一商貸利率的下行預(yù)期仍是存在，但是幅度不大了。

其次公積金的政策主要是在額度上，鑒于太原改善盤的總價(jià)二百萬(wàn)以上，公積金主流將會(huì)在100-150萬(wàn)之間，目前放寬130萬(wàn)，仍有可能未來(lái)二年內(nèi)擴(kuò)展額度上限。

NO. 3｜太原樓市2026年預(yù)判：土地放量

2025年太原土地成交量?jī)H剛過(guò)1000畝大關(guān)，成交占地面積69萬(wàn)方，成交金額僅有50億元，這和2019年2020年高峰期，僅有十分之一！非市場(chǎng)化安置類占比較高！

2026年，太原供地的預(yù)期是要明顯增高的，大概率供地2000畝以上，預(yù)期土地成交的1500畝左右，但是這個(gè)預(yù)期是在土地降容，畝價(jià)下行20%的預(yù)期下可實(shí)現(xiàn)。

2025年土地市場(chǎng)成交建筑面積262萬(wàn)平，有效的商品房供應(yīng)不足200萬(wàn)方，是已經(jīng)呈現(xiàn)商品房銷售大于土地出讓建筑面積，畝價(jià)持續(xù)回落至476萬(wàn)/畝！

2026年太原土地市場(chǎng)的畝價(jià)預(yù)期在450-550萬(wàn)間，明年畝價(jià)基本維持不變，則土地市場(chǎng)預(yù)期仍是1000畝左右，而且審批局管控較嚴(yán)格，房企拿地積極性走弱。

NO. 4｜太原樓市2026年預(yù)判：新房量穩(wěn)

先看全國(guó)新房成交規(guī)模，從2021年高峰17.7萬(wàn)億，降至2025年8.5萬(wàn)億，已經(jīng)是四連降，降幅明顯出現(xiàn)減緩，但下行趨勢(shì)仍在探底，預(yù)計(jì)7-8萬(wàn)億就完全筑底了。

從在看太原市場(chǎng)，新房成交面積規(guī)模月均下行至20-25萬(wàn)。其中144平米以上的成交占比逐步突破三成以上，導(dǎo)致新房市場(chǎng)即便成交套下行，但成交面積基本穩(wěn)定。

2026年太原樓市預(yù)測(cè)成交套量仍有適度下行，但全年成交面積+保障房，預(yù)計(jì)2026年全年在280—320萬(wàn)㎡左右！

NO. 5｜太原樓市2026年預(yù)判：均價(jià)上漲

樓評(píng)2025年，太原的新房?jī)r(jià)格仍有漲幅，全國(guó)領(lǐng)先，源于成交結(jié)構(gòu)中改善盤占比過(guò)重，譬如單價(jià)2萬(wàn)+的華潤(rùn)單盤近30億元、金茂單盤在13億元左右！

2026年潛在項(xiàng)目基本都在主城區(qū)：金茂/招商、東泰晉陽(yáng)街、楊家堡、華潤(rùn)萬(wàn)象天地等。其次太原零公攤項(xiàng)目增加至十余個(gè)，其均價(jià)預(yù)期均有5-10%的漲幅調(diào)整。

NO. 6｜太原樓市2026年預(yù)判：渠道走弱

皮之不存毛將焉附！

房?jī)r(jià)的下行，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)下降，渠道傭金和中介費(fèi)的下行預(yù)期是存在，其次房企也在積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化營(yíng)銷。降低成本也是房企面對(duì)新形勢(shì)下與時(shí)俱進(jìn)體現(xiàn)。

貝殼在市場(chǎng)規(guī)?？s量中，全國(guó)布局房開(kāi)業(yè)務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等上下游，有中教練員上場(chǎng)的感覺(jué)。此外貝殼開(kāi)始出現(xiàn)店面、人員數(shù)量的縮減沖擊，已有“盛極而衰”的可能。

房地產(chǎn)新媒體方面，話語(yǔ)權(quán)從媒體方下沉給個(gè)人IP，但對(duì)房產(chǎn)類的新媒體管控也逐步增多，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義可能需要?jiǎng)冸x對(duì)交易的訴求，才能走的更長(zhǎng)遠(yuǎn)存。

NO. 7｜太原樓市2026年預(yù)判：分化加劇

2025年，太原“好房子”元年！

2026年，樓市“卷產(chǎn)品、競(jìng)品質(zhì)”成為競(jìng)爭(zhēng)的核心，改善產(chǎn)品內(nèi)卷迭代將成常態(tài)！四代建筑零公攤、下沉庭院和架空層、L型雙邊廳、層高3.3米、五恒的升級(jí)...

2026年太原樓市將會(huì)是“零公攤”類好房子價(jià)格上揚(yáng)5-10%，傳統(tǒng)的老房子價(jià)格下行5-10%，產(chǎn)品分化導(dǎo)向的價(jià)格分化將會(huì)更加明顯！

NO. 8｜太原樓市2026年預(yù)判：板塊集中

近三年太原樓市形成分化格局：城央走強(qiáng)，環(huán)線走弱，南強(qiáng)北弱，持續(xù)分化！

2025年太原跑量樓盤主要集中于分核心區(qū)的汾河兩岸，改善盤成交占比大幅上漲。

2026年河?xùn)|優(yōu)于河西，晉陽(yáng)街-龍城大街銷量穩(wěn)定，熱銷項(xiàng)目集中寡頭。項(xiàng)目集中+板塊集中現(xiàn)象更明顯，頭部項(xiàng)目單盤市場(chǎng)占有率可接近10%，熱點(diǎn)板塊可30%！

NO. 9｜太原樓市2026年預(yù)判：體制內(nèi)明顯

樓評(píng)2025年太原保障房的沖擊，商品房中110平以內(nèi)小三居成交占比減弱，過(guò)去控總價(jià)現(xiàn)象被改善盤供給打破，體制內(nèi)人群改善需求集中釋放在200-280萬(wàn)之間！

結(jié)合太原六城區(qū)居民的套戶比分析，長(zhǎng)風(fēng)街以南的改善群體多以私營(yíng)業(yè)主和體制內(nèi)單位南遷而推動(dòng)需求釋放，大部分因家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定而偏重喜好四居室產(chǎn)品！

2026年，伴隨太原周邊不少低密別墅類項(xiàng)目的入市，多套房的體制內(nèi)家庭換房是不受房?jī)r(jià)波動(dòng)影響，其生活圈無(wú)法離開(kāi)太原，財(cái)富達(dá)標(biāo)200萬(wàn)+會(huì)釋放改善需求！

NO. 10｜太原樓市2026年預(yù)判：二手房量穩(wěn)價(jià)跌

2025年太原掛牌二手房超過(guò)5萬(wàn)套，成交量月均2000套，成交價(jià)格逐步壓低到9000元以內(nèi)，綜合看，太原新房供貨不足二手房月度成交量有彎道超車的趨勢(shì)。

太原市二手房成交套數(shù)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，只是成交單價(jià)持續(xù)下行！

2026年太原準(zhǔn)房供應(yīng)相對(duì)明顯減少，但是交付新盤常常遭遇價(jià)格10-20%的集中降幅區(qū)間，綜合看太原二手房因掛牌量高而價(jià)格內(nèi)卷下跌的趨勢(shì)仍無(wú)法緩解！

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