2026年1月11日，北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日新房網(wǎng)簽量?jī)H137套，其中住宅網(wǎng)簽58套。這個(gè)數(shù)字放在三個(gè)月前，僅是單日成交量的三分之二——2025年10月同期數(shù)據(jù)還保持在日均200套以上。就像突然踩下剎車(chē)的列車(chē)，北京樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)意料之外的"急凍"。

五環(huán)外限購(gòu)松綁這把"雙刃劍"，正在深刻改變北京樓市的格局。2025年8月出臺(tái)的"五環(huán)外不限購(gòu)"政策，原本旨在激活外圍區(qū)域市場(chǎng)，卻意外導(dǎo)致核心區(qū)需求大規(guī)模分流。最新監(jiān)測(cè)顯示，通州、大興等五環(huán)外項(xiàng)目去化率同比提升27%，而海淀、朝陽(yáng)等傳統(tǒng)熱門(mén)區(qū)域庫(kù)存周期卻延長(zhǎng)至18個(gè)月。某央企開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)坦言："現(xiàn)在購(gòu)房者進(jìn)門(mén)第一句話就問(wèn)'這個(gè)盤(pán)在五環(huán)內(nèi)還是五環(huán)外'。"

年底開(kāi)發(fā)商"以?xún)r(jià)換量"的促銷(xiāo)狂歡，提前透支了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。2025年12月最后兩周，北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)罕見(jiàn)的"雙十二"促銷(xiāo)潮，多個(gè)項(xiàng)目推出"直降3000元/㎡+送車(chē)位"組合拳。這直接導(dǎo)致單周網(wǎng)簽量沖高至3496套，環(huán)比暴漲27.13%。但狂歡過(guò)后，2026年開(kāi)年即現(xiàn)疲態(tài)，首周住宅網(wǎng)簽量驟降14.15%，呈現(xiàn)出明顯的"寅吃卯糧"特征。

更微妙的是學(xué)區(qū)房政策的調(diào)整預(yù)期。2025年末流傳的"多校劃片擴(kuò)容"傳聞，讓西城、東城等學(xué)區(qū)房重鎮(zhèn)陷入觀望。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，12月重點(diǎn)學(xué)區(qū)帶看量同比下滑42%，部分中介門(mén)店甚至出現(xiàn)"零成交"月。這種觀望情緒持續(xù)蔓延，1月上旬二手房住宅網(wǎng)簽量已連續(xù)多日低于200套，與12月單月突破1.6萬(wàn)套的盛況形成鮮明對(duì)比。

政策工具箱正在醞釀新變化。細(xì)心的市場(chǎng)人士發(fā)現(xiàn)，2026年開(kāi)年以來(lái)，北京市住建委官網(wǎng)密集公示了7家房企二級(jí)資質(zhì)申請(qǐng)，包括中信置業(yè)、保利通等知名開(kāi)發(fā)商。與此同時(shí)，財(cái)政部新規(guī)明確"個(gè)人2年以上住房免征增值稅"，這些舉措被解讀為政策微調(diào)的前奏。某智庫(kù)專(zhuān)家指出："當(dāng)網(wǎng)簽量連續(xù)跌破警戒線時(shí)，往往意味著政策窗口期臨近。"

從土地市場(chǎng)這個(gè)"晴雨表"觀察，開(kāi)發(fā)商預(yù)期同樣趨于謹(jǐn)慎。盡管北京近期掛牌了3宗住宅用地，但參拍企業(yè)數(shù)量較去年同期減少近半。這與2025年12月房企爭(zhēng)搶熱門(mén)地塊的景象形成強(qiáng)烈反差，反映出市場(chǎng)參與者正在重新評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)收益比。

在這場(chǎng)突如其來(lái)的"寒潮"中，不同區(qū)域呈現(xiàn)出冰火兩重天。經(jīng)開(kāi)區(qū)憑借"免費(fèi)住所空間"等創(chuàng)新政策，吸引新設(shè)外企同比增長(zhǎng)80%，帶動(dòng)區(qū)域樓市逆勢(shì)飄紅。而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)則面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，某CBD項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)兩周僅售出3套，創(chuàng)下近五年最差紀(jì)錄。

歷史總是驚人地相似。回看2025年1月，北京新房單日網(wǎng)簽量曾創(chuàng)下200套的階段性高點(diǎn)，如今同期數(shù)據(jù)縮水31.5%。這種周期性波動(dòng)提醒我們：樓市從來(lái)不是直線上升的賽道。當(dāng)137套這個(gè)數(shù)字出現(xiàn)在住建委官網(wǎng)時(shí)，它不僅是冰冷的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，更是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的鮮活注腳。