最近房產(chǎn)圈炸了個(gè)大熱點(diǎn)，相信不少朋友都刷到了——原國家房改課題組組長孟曉蘇，直接建議叫停法拍房！他說現(xiàn)在有些法拍房直接按市場價(jià)5折甩賣，不光自己賣得便宜，還把周邊小區(qū)的房價(jià)都給帶崩了，甚至拖累銀行的資產(chǎn)縮水。這事兒一出來，網(wǎng)上吵翻了天，有人說“早該管管了”，也有人說“叫停沒用，治標(biāo)不治本”。今天咱們就用大白話嘮嘮這事兒，不整那些專業(yè)術(shù)語，全是咱底層老百姓能聽懂的大實(shí)話。

先給沒跟上熱點(diǎn)的朋友補(bǔ)補(bǔ)課，把這事兒的來龍去脈說清楚。孟曉蘇可不是普通專家，當(dāng)年房改的核心參與者之一，說話還是有分量的。他最近在采訪里明確說，現(xiàn)在的法拍房大多是因?yàn)橛腥诉€不上房貸，銀行收回后拿去拍賣的。按規(guī)矩，法拍房一般先按評(píng)估價(jià)7折起拍，第一輪沒人要，第二輪再降20%，到第三輪可能就只剩5折了，相當(dāng)于一套100萬的房子，50萬就能拿走。更關(guān)鍵的是，這種低價(jià)成交的房子，會(huì)直接拉低周邊二手房的價(jià)格預(yù)期。比如你家小區(qū)正常房價(jià)1.5萬/平，旁邊一套法拍房1萬/平成交了，你再想按1.5萬賣自己的房子，買家肯定會(huì)說“人家法拍房才1萬，你這太貴了”，最后只能被迫降價(jià)。

而且現(xiàn)在法拍房的數(shù)量多到嚇人，不是個(gè)別現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，2025年全國法拍房掛牌量就有64.9萬套，歷史存量更是突破了350萬套，相當(dāng)于一個(gè)中等二線城市的住房總量了。2026年開年更夸張，剛第一周，阿里、京東這些主流拍賣平臺(tái)新增的法拍房就有1.2萬套，平均每天1700多套，創(chuàng)了歷史新高。這里面大部分是住宅，還有不少商業(yè)地產(chǎn)，成交折扣低得離譜，全國平均6.8折，三四線城市甚至出現(xiàn)5折以下的“白菜價(jià)”房源，一套200萬的房子，直接能省出100萬，看著像撿漏，其實(shí)藏著大問題。孟曉蘇擔(dān)心的就是，這么多低價(jià)法拍房砸到市場上，會(huì)形成惡性循環(huán)：法拍房降價(jià)→周邊房價(jià)下跌→更多人覺得房價(jià)還會(huì)跌，不敢買房→正常二手房賣不動(dòng)，業(yè)主只能降價(jià)→最后銀行手里的抵押房產(chǎn)也跟著貶值，甚至法拍都賣不出去，只能自己扛著。

那為啥會(huì)有這么多法拍房，還非得這么低價(jià)賣呢？咱們拆解幾個(gè)核心原因，全是扎心的現(xiàn)實(shí)。第一個(gè)最主要的，就是這幾年不少人扛不住房貸了。前幾年樓市火的時(shí)候，很多人在房價(jià)高位上車，貸款幾十年，每月要還大幾千甚至上萬的房貸。結(jié)果這兩年經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，有的行業(yè)裁員，有的生意倒閉，收入突然斷了，房貸自然就還不上了。2025年居民部門杠桿率都升到62.5%了，房貸斷供率同比漲了23%，這些斷供的房子最后就變成了法拍房。

第二個(gè)原因，銀行要急于回籠資金，只能低價(jià)甩賣。對(duì)銀行來說，這些斷供房是“不良資產(chǎn)”，放在手里越久，風(fēng)險(xiǎn)越大。銀保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年末個(gè)人住房貸款不良率已經(jīng)升到0.87%了，雖然看著不高，但基數(shù)大啊，銀行必須盡快把這些房子賣出去，收回本金，不然虧得更多。所以銀行根本不追求賣高價(jià)，只要能快速成交就行，這就導(dǎo)致法拍房的起拍價(jià)一降再降。

第三個(gè)原因，法拍房本身藏著不少坑，普通人不敢買，只能靠低價(jià)吸引買家。很多人覺得法拍房便宜想撿漏，但其實(shí)里面全是貓膩。比如有的房子有隱性債務(wù)，原房主欠了好幾年的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，你拍下來之后就得自己買單，深圳就有個(gè)人拍了套60萬的房子，最后發(fā)現(xiàn)欠了8萬多物業(yè)費(fèi)，算下來比市場價(jià)還貴。還有的房子有長期租約，按“買賣不破租賃”的規(guī)矩，你就算拍下來也住不進(jìn)去，清場費(fèi)至少要10萬起步。這些風(fēng)險(xiǎn)讓很多人望而卻步，競拍的人少了，價(jià)格自然就上不去，最后只能低價(jià)成交。

接下來咱說說，這么多低價(jià)法拍房，到底會(huì)給咱們普通人和樓市帶來啥影響？最直接的就是，已經(jīng)買房的業(yè)主虧大了。你辛辛苦苦攢首付買的房子，本來想著能保值，結(jié)果小區(qū)里出了一套低價(jià)法拍房，你家房子的估值直接就降了。比如之前你家房子能賣120萬，法拍房100萬成交后，你再想賣，最多只能賣到110萬，平白無故少了10萬，這可是不少家庭好幾年的積蓄。

更嚴(yán)重的是，它會(huì)搞崩整個(gè)樓市的信心。本來這幾年房價(jià)就一直在調(diào)整，大家買房都很謹(jǐn)慎。現(xiàn)在看到這么多法拍房低價(jià)成交，會(huì)覺得“房價(jià)還會(huì)繼續(xù)跌”，不管是剛需還是想改善的，都會(huì)選擇觀望，不敢出手。買的人少了，正常的二手房和新房就更難賣了，開發(fā)商賣不掉房就不敢拿地，地方財(cái)政受影響，相關(guān)的家電、家具行業(yè)也會(huì)跟著冷清，最后形成一個(gè)惡性循環(huán)。就像孟曉蘇說的，日本90年代就是因?yàn)榉ㄅ姆考ぴ?00%，再加上政策失誤，導(dǎo)致房價(jià)連續(xù)跌了18年，陷入“失去的二十年”。

還有就是對(duì)銀行的影響，低價(jià)法拍房會(huì)讓銀行的資產(chǎn)縮水。本來一套房子抵押的時(shí)候評(píng)估價(jià)100萬，銀行貸出去70萬，結(jié)果最后法拍只賣了50萬，銀行就虧了20萬。虧得多了，銀行就會(huì)更謹(jǐn)慎，提高房貸門檻，比如把首付比例從20%提到30%，還得要更高的收入證明，最后把真正想買房的剛需也擋在了門外，讓樓市更冷清。

聊到這，肯定有朋友想問，孟曉蘇建議叫停法拍房，這招管用嗎？我說說我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但全是真心話：叫停法拍房，只能解一時(shí)之渴，解決不了根本問題，甚至可能適得其反。

首先，法拍房低價(jià)成交是結(jié)果，不是原因。很多人覺得是法拍房拉低了房價(jià)，但其實(shí)是房價(jià)先跌了，大家才還不上房貸，房子才變成法拍房的。就像有人感冒發(fā)燒，你只給退燒藥，不治病根，燒退了還會(huì)再犯?，F(xiàn)在樓市的問題是需求不足、大家收入不穩(wěn)定、信心不夠，這些問題不解決，就算叫停了法拍房，該還不上房貸的還是還不上，最后只是把問題延后了，不是解決了。

其次，叫停法拍房不合情也不合法。法拍房是法院強(qiáng)制執(zhí)行的，目的是幫債權(quán)人拿回自己的錢，不光是銀行，還有很多因?yàn)楹贤m紛、民間借貸被欠錢的普通人。如果不讓法拍，這些債權(quán)人的錢就打了水漂，公平正義咋保障？總不能因?yàn)橐€(wěn)房價(jià)，就犧牲債權(quán)人的利益吧？而且這也違背了市場規(guī)律，法拍房的價(jià)格其實(shí)反映的是房子真實(shí)的價(jià)值，人為干預(yù)只會(huì)讓市場更混亂，延緩市場調(diào)整的節(jié)奏。

我覺得孟曉蘇的出發(fā)點(diǎn)是好的，想穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)信心，但找錯(cuò)了方向。真正該解決的，是那些還不上房貸的家庭的實(shí)際困難，還有樓市的根本矛盾。比如他之前建議的，讓銀行給還不上房貸的人停息延貸，給兩年喘息機(jī)會(huì)，這個(gè)就很實(shí)在。現(xiàn)在銀行都是“旱澇保收”，貸款的時(shí)候按評(píng)估價(jià)7折批貸，房價(jià)跌了就讓業(yè)主倒貼，根本不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這太不合理了。如果銀行能多承擔(dān)一點(diǎn)責(zé)任，幫困難家庭渡過難關(guān)，法拍房的數(shù)量自然就少了。

另外，樓市的信心不是靠叫停法拍房就能拉回來的，得讓大家真正覺得“收入穩(wěn)定了”“買房不虧了”。現(xiàn)在咱們普通家庭的財(cái)富里，59%到77%都是房產(chǎn)，房子已經(jīng)不只是用來住的，更是家庭最大的金融資產(chǎn)。大家擔(dān)心房價(jià)跌，本質(zhì)是擔(dān)心自己的財(cái)富縮水。只有把經(jīng)濟(jì)搞上去，讓大家有穩(wěn)定的收入，同時(shí)建立完善的樓市長效機(jī)制，讓房價(jià)回歸合理區(qū)間，大家才會(huì)重新有信心，樓市才能真正平穩(wěn)下來。

最后總結(jié)一句：法拍房不是房價(jià)下跌的“元兇”，只是樓市調(diào)整期的一個(gè)“縮影”。叫停它解決不了根本問題，反而可能引發(fā)更多矛盾。真正該做的，是直面問題根源，幫困難家庭減負(fù)，讓銀行承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，讓樓市回歸“房住不炒”的本質(zhì)。畢竟對(duì)咱們普通人來說，房子最重要的是住得安心，而不是成為一輩子的負(fù)擔(dān)。

關(guān)于這事兒，你有啥想說的？你身邊有沒有遇到過法拍房影響周邊房價(jià)的情況？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊，咱們一起交流。