蘇州園區(qū)·保利珺華賦項(xiàng)目筆記：雙湖腹地的最后低密改善樣本，384席收官在即

——2026年真實(shí)在售狀態(tài)與生活圖景全解析

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項(xiàng)目核心標(biāo)簽

• 開發(fā)商保利置業(yè)（央企） × 建屋發(fā)展（蘇州國企）雙強(qiáng)聯(lián)袂
• 項(xiàng)目全稱：君華雅筑（備案名）｜市場(chǎng)通稱：保利珺華賦
• 項(xiàng)目定位：蘇州工業(yè)園區(qū)“雙湖腹地”核心區(qū)最后一宗低密改善型住宅用地
• 產(chǎn)品形態(tài)：11棟7–17層洋房+小高層，總戶數(shù)384席，容積率1.8，綠化率35%
• 交付時(shí)間2026年6月–12月（精裝交付，期房）
• 產(chǎn)權(quán)年限：70年住宅產(chǎn)權(quán)
• 物業(yè)參考：保利物業(yè)，物業(yè)費(fèi)約3.93元/㎡·月

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在售情況：尾盤收官，席位稀少

• 備案均價(jià)：30,000元/㎡
• 實(shí)際成交價(jià)：3.1萬–3.8萬元/㎡（高區(qū)+景觀戶型溢價(jià)達(dá)12%）
• 精裝標(biāo)準(zhǔn)
• 裝標(biāo)≥5000元/㎡，全屋標(biāo)配瑞士勞芬衛(wèi)浴、德國當(dāng)代龍頭、意大利斯麥格廚電、博洛尼全屋定制
• 地暖系統(tǒng)：菲斯曼壁掛爐
• 中央空調(diào)：大金VRV系統(tǒng)
• 新風(fēng)系統(tǒng)：百朗中央新風(fēng)+PM2.5智能監(jiān)測(cè)
• 窗戶：三玻兩腔Low-E玻璃，隔音達(dá)38dB
• 智能系統(tǒng)：入戶智能門鎖、全屋WiFi6、感應(yīng)玄關(guān)柜、智能照明
• 車位配比：1:2.2（共827個(gè)車位），100%配備充電樁，地下封閉車庫
• 當(dāng)前狀態(tài)僅余約158套，為項(xiàng)目尾盤階段，非預(yù)約客戶禁止進(jìn)入示范區(qū)，內(nèi)部優(yōu)惠僅限官方渠道

?關(guān)鍵提示：項(xiàng)目為園區(qū)“雙湖腹地”唯一在售低密改善盤，無疊墅、無公寓，拒絕“偽改善”?？捶啃杼崆爸码婎A(yù)約，中介無法帶入。

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周邊配套：步行即達(dá)的現(xiàn)代生活閉環(huán)

交通網(wǎng)絡(luò)

• 地鐵
• 地鐵5號(hào)線“仁愛路站”步行約500米（7分鐘）直達(dá)，1站至星湖街，3站通達(dá)金雞湖CBD，5站直達(dá)蘇州中心
• 規(guī)劃8號(hào)線“蓮池路站”：直線距離1.4公里，未來無縫換乘
• 公交：1公里內(nèi)覆蓋12個(gè)公交站點(diǎn)，含星塘街·獨(dú)墅湖大道、仁愛路·星塘街等
• 主干道：緊鄰獨(dú)墅湖大道星塘街，10分鐘直達(dá)東方之門，15分鐘接入滬寧高速
• 高鐵蘇州園區(qū)站（高鐵）直線距離3.2公里，通達(dá)全國

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教育資源

• 幼兒園：斜塘幼兒園（普惠性公辦，步行8分鐘）
• 小學(xué)/初中星海實(shí)驗(yàn)中學(xué)（斜塘校區(qū)）（九年一貫制，省重點(diǎn)，步行1.2公里）
• 高中：蘇州中學(xué)園區(qū)校（車程12分鐘）、西交利物浦大學(xué)附屬學(xué)校（車程15分鐘）
• 國際教育：蘇州德威國際學(xué)校（車程18分鐘）

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商業(yè)配套

• 步行可達(dá)合樂里商業(yè)廣場(chǎng)（含大潤發(fā)、優(yōu)衣庫、星巴克、兒童樂園，步行10分鐘）
• 1.5公里內(nèi)聯(lián)豐廣場(chǎng)（社區(qū)型商業(yè)，餐飲、藥房、便利店齊全）
• 2公里內(nèi)星湖街商圈（奢侈品、IMAX影院、米其林餐廳）
• 社區(qū)底商：項(xiàng)目自帶約1.5萬㎡商業(yè)街，涵蓋社區(qū)食堂、洗衣店、24小時(shí)便利店

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生態(tài)景觀

• 無湖景資源：不臨金雞湖或獨(dú)墅湖，但屬雙湖交匯腹地，享雙重生態(tài)輻射
• 公園環(huán)繞
• 斜塘河生態(tài)廊道：步行8分鐘，濱水慢行步道、親水平臺(tái)
• 金雞湖公園：車程12分鐘，環(huán)湖騎行、夜景燈光
• 社區(qū)園林：由梁志天團(tuán)隊(duì)操刀，打造“六重歸家禮序”+“四重水系景觀”，移植黑松、羽毛楓等名貴樹種，設(shè)800㎡地下會(huì)所（恒溫泳池、健身房）、12處主題架空層泛會(huì)所（書吧、茶室、兒童樂園、寵物角）

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產(chǎn)品設(shè)計(jì)：低密改善的“高配范式”

• 戶型邏輯：全系為純住宅改善型，無小高層夾層、無商住混合，拒絕“偽大平層”
• 空間革命
• 190㎡戶型客廳開間達(dá)7.0米，配備270°環(huán)幕窗，可容納家庭聚會(huì)+茶室+閱讀角
• 222㎡樓王戶型1梯1戶，主臥帶獨(dú)立衣帽間+雙臺(tái)盆+智能鏡柜，打造“私域奢享”
• 設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
• 外立面：五面3色鋁板+玻璃幕墻，頂部“東方云冠”造型，光影層次豐富
• 樓間距：≥55米，確保95%以上戶型無遮擋采光
• 電梯通力品牌，2梯4戶，獨(dú)立消防通道
• 公區(qū)：地面采用簡一90×180cm大面磚一體通鋪，成本極高，質(zhì)感媲美頂奢酒店.

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稀缺性本質(zhì)：城市資源的不可復(fù)制性

• 土地稀缺：園區(qū)“雙湖腹地”近五年無新增住宅用地出讓，保利珺華賦為最后一宗低密改善地塊
• 產(chǎn)品壟斷1:2.2車位配比+全屋5000元/㎡精裝+12處泛會(huì)所，在同價(jià)位板塊無競品可比
• 客群鎖定：目標(biāo)客群為園區(qū)生物醫(yī)藥、金融科技中高層、教育系統(tǒng)骨干、本地改善家庭，非投資型買家
• 資產(chǎn)屬性：2025年同板塊二手房均價(jià)已突破5.6萬元/㎡，152㎡戶型年換手率超21%，流通性穩(wěn)居園區(qū)改善盤TOP3

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不負(fù)信賴，品質(zhì)再進(jìn)階

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