“物業(yè)啥活兒都不干，憑啥讓我交物業(yè)費(fèi)？” 這句話估計(jì)不少業(yè)主都掛在嘴邊。

可真等物業(yè)公司把律師函寄到家，甚至法院傳票送上門的時(shí)候，很多人瞬間就慌了神，不管三七二十一，把欠了好幾年的物業(yè)費(fèi)一次性補(bǔ)齊，就圖個(gè)耳根清凈。但你知道嗎？從法律角度來說，這種做法純純是吃大虧，有些欠費(fèi)其實(shí)根本不用交，白白送錢的事兒，咱可千萬別干。物業(yè)費(fèi)欠了三年以上，到底哪些該交哪些不用交？這里面的門道，今天就給大伙掰扯清楚。

一、三年訴訟時(shí)效：不是欠了就不用交，而是要掰開揉碎算明白

先給大伙說個(gè)核心的法律規(guī)矩，《民法典》里明明白白寫著，民事權(quán)利的訴訟時(shí)效是三年，從權(quán)利人知道自己權(quán)益受損，并且知道找誰維權(quán)那天開始算。

物業(yè)費(fèi)糾紛就是典型的民事債權(quán)糾紛，但它有個(gè)特殊之處 —— 物業(yè)費(fèi)屬于 “持續(xù)性債務(wù)”。說白了，不是把所有欠費(fèi)攢一塊兒算一筆總賬，而是每一期的物業(yè)費(fèi)，都是一筆獨(dú)立的債。

舉個(gè)最接地氣的例子，要是你家小區(qū)約定半年交一次物業(yè)費(fèi)，那 2018 年上半年的物業(yè)費(fèi)，訴訟時(shí)效到 2021 年上半年就到期了；2018 年下半年的物業(yè)費(fèi)，訴訟時(shí)效則要到 2021 年下半年才屆滿?？刹皇钦f你欠了五年物業(yè)費(fèi)，就全都一筆勾銷了，得一期一期掐著時(shí)間算。

還有個(gè)容易被大伙忽略的點(diǎn)，訴訟時(shí)效不一定從你第一次欠費(fèi)那天開始算，而是從物業(yè)公司最后一次 “正經(jīng)催繳” 開始重新計(jì)時(shí)。

打個(gè)比方，你 2020 年就沒再交過物業(yè)費(fèi)，可物業(yè)公司直到 2024 年才第一次上門催繳，還拿不出之前任何催過費(fèi)的證據(jù)，那 2021 年之前的欠費(fèi)，大概率已經(jīng)過了訴訟時(shí)效，就算物業(yè)公司告你，法院也不會(huì)支持他們。

二、物業(yè)公司的小套路：訴訟時(shí)效能被 “打斷”，但也有破解招

物業(yè)公司也不是吃素的，他們門兒清這套規(guī)則。現(xiàn)實(shí)里，很多物業(yè)都會(huì)主動(dòng)出招，打斷訴訟時(shí)效，讓三年的期限重新起算。

常見的套路有這么幾種：給業(yè)主寄蓋著公章的催繳函、發(fā)催費(fèi)短信或者律師函，只要你簽了字收了件，訴訟時(shí)效就中斷了；打電話催費(fèi)的時(shí)候，引導(dǎo)你說 “下個(gè)月發(fā)工資就交”“過陣子就補(bǔ)上” 這類話，還偷偷錄下來當(dāng)證據(jù)；更過分的是，個(gè)別不良物業(yè)還會(huì)偽造短信記錄、快遞簽收單。

要是你覺得這些證據(jù)有貓膩，完全可以在法庭上申請(qǐng)調(diào)取真實(shí)的發(fā)送記錄，或者申請(qǐng)筆跡、時(shí)間鑒定，讓他們的假證據(jù)無處遁形。

這里有個(gè)超級(jí)關(guān)鍵的點(diǎn)，很多人都栽在這 —— 訴訟時(shí)效抗辯，必須得業(yè)主自己主動(dòng)提出來。

法院不會(huì)主動(dòng)幫你適用這個(gè)規(guī)則。南京就有個(gè)業(yè)主王某，欠了 5 年物業(yè)費(fèi)被物業(yè)起訴，結(jié)果庭審的時(shí)候他壓根沒提訴訟時(shí)效這回事，最后被判補(bǔ)交 1.8 萬元，這筆錢本來是能免除的。這可不是法院偏向物業(yè)，而是法律程序就是這么規(guī)定的。

三、不止靠時(shí)效：業(yè)主手里還有三張 “王牌”，能幫你少交錢甚至不交錢

就算有些欠費(fèi)還在訴訟時(shí)效內(nèi)，業(yè)主也不是只能認(rèn)栽，手里還有三張 “法律王牌” 可以打。

第一張王牌：物業(yè)沒按約定干活，物業(yè)費(fèi)能依法減免

現(xiàn)實(shí)中，法院認(rèn)的證據(jù)得是實(shí)打?qū)嵉摹１热缒氵B續(xù)半個(gè)月拍小區(qū)里垃圾成堆、電梯壞了沒人修的視頻，視頻里得帶時(shí)間水?。换蛘呗?lián)合小區(qū)里其他業(yè)主聯(lián)名簽字，證明小區(qū)安保形同虛設(shè)，杭州就有小區(qū)憑這個(gè)成功減免了 20% 的物業(yè)費(fèi)；還能委托第三方機(jī)構(gòu)出專業(yè)檢測(cè)報(bào)告，上海有位業(yè)主就是因?yàn)樾^(qū)消防設(shè)施不合格，直接減免了 50% 的物業(yè)費(fèi)。

第二張王牌：小區(qū)公共收益，本來就該歸全體業(yè)主

小區(qū)電梯里的廣告、公共車位收的租金，這些收益物業(yè)公司必須定期公示。要是他們沒履行公示義務(wù)，業(yè)主可以向住建部門舉報(bào)，最高能罰物業(yè)公司 20 萬元；也能直接起訴，要求物業(yè)公司返還這些錢，用來抵扣物業(yè)費(fèi)。杭州有個(gè)小區(qū)就成功追回 127 萬元公共收益，平均每戶業(yè)主抵扣了 3 個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。

第三張王牌：物業(yè)公司起訴，也得守規(guī)矩走流程

按照相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司起訴業(yè)主之前，得滿足兩個(gè)條件：一是業(yè)主欠費(fèi)得超過兩期，比如按月繳費(fèi)的話，至少得欠三個(gè)月；二是必須完成書面催告，還得給業(yè)主留 7 天以上的繳費(fèi)時(shí)間。要是物業(yè)公司沒按這個(gè)流程來，法院可能直接駁回他們的起訴。

四、這些坑千萬別踩：一不小心就吃虧，業(yè)主們記牢了

就算你把上面的法律規(guī)則摸得門兒清，也得注意別踩坑，不然照樣吃虧。

比如，物業(yè)打電話不接、寄傳票拒收，可能會(huì)被認(rèn)定為惡意拖延，上海就有業(yè)主因?yàn)檫@事兒，額外被判支付 5000 元違約金；還有些人一分錢物業(yè)費(fèi)都不交，法院通常會(huì)認(rèn)定物業(yè)就算服務(wù)再差，也提供了保安巡邏、垃圾清運(yùn)這類基礎(chǔ)服務(wù)，最后還是得按比例交錢；另外，別忽視 “部分繳費(fèi)” 這個(gè)好辦法，要是物業(yè)明顯沒干好活，你可以按 50%—70% 的比例交物業(yè)費(fèi)，還得寫個(gè)書面說明，保留自己的權(quán)利，這樣比一分錢不交安全多了。

說到底，物業(yè)費(fèi)就是業(yè)主買服務(wù)的錢，不是物業(yè)公司的強(qiáng)制收費(fèi)。當(dāng)業(yè)主們都懂得核對(duì)訴訟時(shí)效、保留物業(yè)不作為的證據(jù)、用好法律規(guī)則的時(shí)候，物業(yè)公司才會(huì)真正擺正位置，好好給業(yè)主干活。

下次再收到物業(yè)的催費(fèi)通知，別急著慌神，先做三件事：查查哪些欠費(fèi)過了訴訟時(shí)效、整理好物業(yè)沒干好活的證據(jù)、摸清小區(qū)公共收益的賬目。法律不會(huì)保護(hù)那些明明有權(quán)利卻一直不用的人，但同樣，也不會(huì)縱容只收錢不干活的 “甩手掌柜” 物業(yè)。

你家小區(qū)的物業(yè)有沒有出現(xiàn)過服務(wù)不到位的情況？遇到催費(fèi)你是怎么處理的？歡迎在評(píng)論區(qū)留言分享你的經(jīng)歷，也別忘了點(diǎn)贊收藏，把這些實(shí)用知識(shí)分享給身邊的業(yè)主朋友！