上海，2026年1月6日——享譽全球的房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2025年終市場回顧媒體發(fā)布會，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場以及REITs資產(chǎn)證券化市場進行全景盤點，并展望2026年行業(yè)發(fā)展新機遇。

上海寫字樓市場2026年開啟存量提質(zhì)與生態(tài)重構(gòu)下的結(jié)構(gòu)性機遇

2025年，上海甲級寫字樓市場迎來供應放量周期，全年共14個新項目集中入市，總供應面積約85萬平方米，新增體量主要分布于浦東前灘、徐匯濱江、普陀真如等新興板塊。四季度，長寧虹橋“晶耀虹橋”、徐匯濱江“西岸中環(huán)B3”及“阿里巴巴徐匯濱江園Z”三個項目入市。成交端持續(xù)承壓，四季度全市甲級寫字樓凈吸納量為12.32萬平方米，全年以40.18萬平方米收官，較2024年同比下滑33.4%。市場基本面延續(xù)弱勢，四季度全市甲級寫字樓平均空置率攀升至23.4%；在供過于求與企業(yè)降本增效的雙重背景下，全市平均租金進一步下行至6.62元/平方米/天，環(huán)比下降1.8%。

從需求結(jié)構(gòu)來看，2025年上海甲級寫字樓租賃成交呈現(xiàn)顯著的行業(yè)集聚特征，貿(mào)易制造、專業(yè)服務、金融、電子信息科技四大行業(yè)合計貢獻85%的成交份額，成為市場需求的核心支柱。其中，貿(mào)易制造業(yè)以25%的成交占比位居首位，需求聚焦傳統(tǒng)消費與新興消費雙賽道：傳統(tǒng)領域以服裝、運動品牌頭部企業(yè)的搬遷擴租需求為核心，新興領域則伴隨寵物經(jīng)濟等新消費風口崛起，個別寵物類品牌企業(yè)釋放大面積租賃需求。專業(yè)服務行業(yè)占比23%，是市場需求“穩(wěn)定器”，需求主體涵蓋律所、設計機構(gòu)、教育企業(yè)及聯(lián)合辦公運營商；律所板塊集聚效應凸顯，除南京西路、陸家嘴等傳統(tǒng)核心區(qū)外，北外灘國際法律服務港已形成規(guī)模化集聚，成為上海建設國際法律服務樞紐的關鍵載體。

另外，設計類企業(yè)偏好具備空間特色的非傳統(tǒng)甲級辦公物業(yè)，教育類企業(yè)則更青睞交通便利、配套成熟的新興板塊。金融行業(yè)是核心商務區(qū)成交的“壓艙石”，全年租賃成交占比19%，頭部險資、券商及銀行系資管機構(gòu)為整層、整棟租賃的絕對主力，彰顯核心商務區(qū)對金融總部型需求的吸附力。電子信息科技行業(yè)則是需求增長的“核心引擎”，全年成交占比18%，需求呈現(xiàn)強產(chǎn)業(yè)集聚特征，除張江、漕河涇等傳統(tǒng)科創(chuàng)園區(qū)外，徐匯濱江、楊浦新江灣、莘莊及大虹橋等新興板塊均出現(xiàn)大面積成交案例，推動科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)辦公空間向多元化區(qū)域延伸。

展望未來三年，上海甲級寫字樓市場新增供應規(guī)模將不少于300萬平方米，其中2026年計劃入市面積突破120萬平方米，供應壓力將持續(xù)高位釋放。海量新增供應將使市場在出租率爬坡與租金穩(wěn)定兩大核心維度持續(xù)面臨嚴峻挑戰(zhàn)，行業(yè)整體復蘇進程與供需平衡周期將顯著拉長。市場分化已成為核心趨勢，核心商務區(qū)憑借稀缺價值展現(xiàn)更強韌性，而部分次級板塊則因供應疊加或產(chǎn)業(yè)導入不足，空置壓力進一步加劇。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部總裁魏超英表示，2025年末，上海寫字樓市場已在供應放量與需求分化的深度博弈中完成階段性調(diào)整。2026年，市場將正式邁入“存量提質(zhì)、需求分層、運營革新、資本聚焦”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期，行業(yè)競爭邏輯從過往的“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量與效率雙輪驅(qū)動”。在上?！蛾P于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》等城市更新政策及企業(yè)辦公需求迭代的雙重推動下，辦公空間從單一的物理載體，升級為承載產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建、城市文化傳承與企業(yè)成長發(fā)展的復合型價值平臺。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，上海GDP在前三季度同比增長5.5%，經(jīng)濟運行穩(wěn)中有進，展現(xiàn)韌性。未來市場分化將進一步加劇，核心商務區(qū)與新興板塊的價值差距或持續(xù)拉大，而綠色智慧化改造與服務生態(tài)融合，將成為行業(yè)突破當前困境、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關鍵路徑，推動上海商務地產(chǎn)市場向更精細化、高品質(zhì)發(fā)展階段邁進。

上海消費市場繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢 形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的良性循環(huán)

2025年，上海消費的總方針依然是“提振消費”，通過政策、活動等多管齊下，全面激活市場，推動消費逐漸回暖。從供給側(cè)創(chuàng)新、消費側(cè)激勵，推動服務消費、大宗消費、外來消費和新型消費。全年打造“一節(jié)四季”消費節(jié)慶，比如“首發(fā)上?！毕盗谢顒?、“上海之夏”國際消費季，用高頻活動持續(xù)拉動消費。聚焦四大重點領域，首發(fā)經(jīng)濟?、銀發(fā)經(jīng)濟、夜間經(jīng)濟?和票根經(jīng)濟?，推動文旅商體展深度融合。

與2024年對比，上海市的核心商圈內(nèi)平均租金小幅下跌，空置率保持平穩(wěn)。核心商圈未來供應項目（2026-2029年），總供應量約76萬平方米；非核心商圈未來供應項目（2026-2029年），總供應量約643萬平方米。鑒于大量的新增供應集中入市，全市租金將持續(xù)承壓。四季度，非核心商圈新增供應約30萬平方米，同比呈現(xiàn)下降態(tài)勢。從供應類型來看，有大體量商業(yè)代表之一虹橋前灣印象城MEGA，有時髦街區(qū)的永源路項目，還有全新打卡圣地新天地東臺里等，呈現(xiàn)出個性化、差異化和主題化。

2025年，韓國品牌入華潮已蔚然成形，韓國品牌MUSINSA在淮海路和安福路雙首店同開，是近期韓國品牌集體涌入中國市場的一個縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年有至少20個韓國品牌進駐中國。韓國時尚品牌憑借設計力與潮流敏銳度，正贏得中國年輕消費者的青睞。展望未來，國內(nèi)外零售商繼續(xù)偏愛選址上海作為其在中國的首店或旗艦店，市場需求表現(xiàn)持續(xù)活躍。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)黎慶文表示，2025年上海圍繞“以舊換新”和“服務消費”推出了一系列政策措施，消費提振效果較為顯著，零售市場逐漸回暖。與剛需消費看似“矛盾”的能夠舒緩情緒的社交、療愈、康養(yǎng)、泛體育等細分類消費也增長顯著，說明消費者為情緒付費的意愿變得更加強烈。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie指出，2025年上海零售市場保持活躍，社會消費品零售總額實現(xiàn)穩(wěn)健增長。假日經(jīng)濟、入境消費和首發(fā)經(jīng)濟表現(xiàn)亮眼，為市場注入持續(xù)動能。與此同時，隨著大量的新增供應入市，上海零售物業(yè)市場競爭趨于白熱化。存量項目改造升級成為行業(yè)共識，多個傳統(tǒng)零售物業(yè)啟動"煥新計劃"。

上海大宗交易市場筑底蓄能，結(jié)構(gòu)性機遇凸顯

2025年，上海房地產(chǎn)大宗交易市場在經(jīng)歷連續(xù)四年的調(diào)整后，展現(xiàn)出明顯的筑底企穩(wěn)跡象。全年共錄得75宗、共計424億元成交。盡管同比有所回落，但市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，內(nèi)資主導格局進一步鞏固，小額交易活躍，非機構(gòu)投資人參與度顯著提升，為未來市場的復蘇積蓄了動能。值得關注的是，目前已有約140億元的大宗交易完成草簽，預計將在2026年上半年陸續(xù)完成交割，市場流動性有望逐步釋放。

受行業(yè)周期性調(diào)整影響，資產(chǎn)成交價格處于低位，為資金實力雄厚的投資者提供低成本布局窗口。2025年上海大宗市場單宗成交均價約5.6億元，四季度降至4.8億元，3億以下的小額交易占比超50%（38宗），反映出投資者更趨理性與務實，風險偏好趨于審慎的同時仍維持配置意愿，市場韌性得以體現(xiàn)。

買家內(nèi)外資類型方面，內(nèi)資買家繼續(xù)牢牢占據(jù)市場主導地位，2025年按成交金額計占比高達97%。外資買家全年僅完成三筆收購，但作為賣方較為活躍，全年出售資產(chǎn)成交總額約 129 億元，占比約三分之一，涉及 15 宗交易。這既體現(xiàn)了部分外資階段性退出，也釋放出一批優(yōu)質(zhì)低價資產(chǎn)，為國內(nèi)實力投資人提供配置機會。同時，部分外資正積極籌備人民幣基金，戰(zhàn)略重心向本土化、長期化轉(zhuǎn)移，未來仍有回流潛力，為市場注入新活力。

自用型買家表現(xiàn)活躍，全年成交總額約60億元，占總成交額的26%。金融、TMT、消費等行業(yè)企業(yè)成為主要力量：金融機構(gòu)延續(xù)穩(wěn)健投資策略；TMT與消費類企業(yè)加速布局一線城市核心資產(chǎn)；制造業(yè)則聚焦于自用辦公空間升級。自用型買家交易標的以辦公、公寓為主，且高度集中于5億元以下，該類成交宗數(shù)占比高達79%。

從物業(yè)類型看，辦公/研發(fā)辦公仍是市場最主流的選擇，2025年成交總額達185億元，占整體市場的43.6%，核心業(yè)態(tài)的長期價值依然穩(wěn)固。同時，隨著公募REITs持續(xù)擴容，長租公寓和租賃住宅受到更多機構(gòu)關注，公寓/住宅類資產(chǎn)成交占比達16.5%，典型案例如微領地浦江R4項目與旭輝松江R4項目。商業(yè)板塊成交基本與公寓/住宅持平，占比為16.6%，其中小體量商業(yè)、沿街商鋪備受私人買家和民營企業(yè)青睞。酒店類成交占比為5%，工業(yè)及物流類資產(chǎn)則因企業(yè)自用需求而保持穩(wěn)定成交節(jié)奏。

此外，法拍交易宗數(shù)約占全年總成交的四分之一，凸顯部分存量資產(chǎn)面臨債務壓力的同時，也加快了不良資產(chǎn)處置與價值重塑的進程。這標志著商辦地產(chǎn)正加速從增量開發(fā)向存量盤活轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)管理能力的重要性日益凸顯。

展望2026，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強提出以下預測：

1. 國內(nèi)持續(xù)寬松的財政與貨幣政策環(huán)境，將為國央企及實力民企等內(nèi)資頭部投資主體提供融資優(yōu)勢，進一步激發(fā)其增持優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流資產(chǎn)的動力；

2. 公募REITs在酒店、優(yōu)質(zhì)辦公等業(yè)態(tài)的擴容，以及發(fā)行主管條線的增加，將顯著拓寬存量資產(chǎn)的退出與盤活渠道；

3. 金額在3億元以內(nèi)的中小規(guī)模、收益穩(wěn)定的交易標的，因產(chǎn)權(quán)清晰、決策靈活，在流動性、風險偏好及估值分歧背景下，仍將是2026年大宗交易市場的主流；

4. 以上海為代表的一線城市核心物業(yè)將持續(xù)吸金，國企及實力民企的投資邏輯正從單純的財務回報，轉(zhuǎn)向“資本化、資管化、資源化”的深度運營與價值重塑。

內(nèi)資第三方物流企業(yè)需求增量明顯，華東高標倉表現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)

華東地區(qū)整體高標庫市場主體租戶類型仍為電商、制造業(yè)、第三方物流及快遞快運，租戶類型結(jié)構(gòu)表現(xiàn)穩(wěn)定。隨著企業(yè)為實現(xiàn)供應鏈降本增效的目標，內(nèi)資三方物流業(yè)務量占比不斷上升，其中，民營物流企業(yè)活躍度尤為突出，占據(jù)更多物流租賃市場份額。相反，外資三方物流在整體物流租賃市場表現(xiàn)中競爭力及市場份額有所下降。主流電商租戶紛紛遷入自建倉庫，存量市場中開發(fā)商所建園區(qū)的電商需求比例減少。

華東高標倉庫租賃市場需求主要租戶行業(yè)仍為電商、制造業(yè)、第三方物流及快遞快運。上海市高標倉庫市場，市場空置率環(huán)比下降0.3個百分點至24.2%，平均租金環(huán)比微降1.3%至40.9元/平方米/月。江蘇省高標倉庫市場平均租金維持在33.3元/平方米/月，市場空置率環(huán)比下降0.8個百分點至19.0%；安徽省高標倉庫市場表現(xiàn)平穩(wěn)，平均租金微降2.7%至27.2元/平方米/月，空置率保持在13.0%；浙江省高標倉庫市場主要去化力仍為電商、快遞快運，本季度受電商購物節(jié)影響，電商短租去化一部分面積，空置率環(huán)比微降0.2個百分點至23.1%，整體市場仍面臨一定招商壓力，平均租金維持在33.1元/平方米/月。

物流存量租賃市場優(yōu)化整合

當前物流市場仍處于存量租賃業(yè)務階段。隨著城市規(guī)劃與功能優(yōu)化調(diào)整推動倉庫舊改拆遷。相關租戶啟動搬遷與重新選址，釋放出一定的存量需求。租戶通過優(yōu)化整合，遷移至標準更高、服務能力更優(yōu)的高標物流園區(qū)，實現(xiàn)降低倉儲及綜合運營成本的同時獲得更多增值服務的提升。

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，展望未來華東市場，供應量增量減緩。預計明年租金穩(wěn)定，未來短期內(nèi)租金不會出現(xiàn)較大波動。業(yè)主在維持較低租金的基礎上，將為客戶提供更多的增值服務提升競爭力，吸引新客戶。

中國資產(chǎn)證券化多層次REITs顯繁榮發(fā)展態(tài)勢

2025是我國基礎設施REITs從“常態(tài)化發(fā)行”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)變的標志性一年，資本市場多層次REITs盡顯長足繁榮發(fā)展態(tài)勢。如底層資產(chǎn)大幅度擴容到幾乎全品類，商業(yè)不動產(chǎn)REITs開啟試點，機構(gòu)間REITs（持有型不動產(chǎn)ABS）更是實現(xiàn)爆發(fā)式增長，2025年16單的發(fā)行數(shù)量較往年5單實現(xiàn)三倍增長。

隨著12月25日，戴德梁行參與的中信建投—外高橋集團持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（267069.SH）在上海證券交易所成功鳴鑼上市，中國多層次REITs市場在2025年更添繁榮。

截至2025年12月31日，全市場上市基礎設施公募REITs產(chǎn)品共78只，總發(fā)行規(guī)模約2,200億元，新增規(guī)模與2024年大致持平，REITs產(chǎn)品新增20只，發(fā)行額600億。公募REITs二級市場分板塊來看，以購物中心為代表的消費類基礎設施以及保障性租賃住房漲幅較高，而產(chǎn)業(yè)園板塊的基礎設施二級市場表現(xiàn)相對偏弱。

2025年是機構(gòu)間REITs（持有型不動產(chǎn)ABS）長足發(fā)展的大年，截至2025年12月31日，累計發(fā)行規(guī)模約475億元，產(chǎn)品數(shù)量22只，其中2025年新增發(fā)行16單3倍于2024年的5單。機構(gòu)間REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)主要包括工業(yè)廠房、購物中心、涵蓋優(yōu)質(zhì)寫字樓及配套商業(yè)的城市綜合體、IDC數(shù)據(jù)中心，租賃住房等多種資產(chǎn)類型。

值得一提的是，戴德梁行參與的外高橋集團持有型不動產(chǎn)ABS是全國首單工業(yè)廠房機構(gòu)間REITs，也是上海地方國企首單機構(gòu)間REITs。其成功掛牌是浦東新區(qū)在多層次REITs市場建設中的又一次重要探索，作為浦東國資深化國企改革、踐行金融創(chuàng)新服務實體經(jīng)濟的重要舉措，外高橋集團從“資產(chǎn)持有者”向“資本運營者”的重要轉(zhuǎn)型。

政策工具方面，發(fā)改委與證監(jiān)會接連出臺新政，包括國家發(fā)改委《2025版REITs項目行業(yè)范圍清單》新增位于22座超特大城市、且為超甲級/甲級品質(zhì)商業(yè)辦公，而證監(jiān)會《商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點公告》也將政策支持的底層資產(chǎn)擴展到了商業(yè)辦公、酒店、體育場館等房地產(chǎn)存量領域。上述政策顯示，除了常態(tài)化發(fā)行的基礎設施公募REITs, 證監(jiān)會也正在穩(wěn)步推進商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，為商業(yè)不動產(chǎn)盤活和融資提供多元化投資渠道。

展望2026年，戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務部執(zhí)行董事、中國REITs聯(lián)盟理事、上海房地產(chǎn)估價師協(xié)會理事兼房地產(chǎn)金融特聘專家顧悅?cè)?/strong>總結(jié)道，基礎設施公募REITs行業(yè)范圍繼續(xù)擴容，證監(jiān)會商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點有望半年內(nèi)落地。不僅會在資產(chǎn)版圖上，補上優(yōu)質(zhì)商業(yè)寫字樓以及星級酒店資產(chǎn)這兩枚拼圖，更重要的是實實在在為多層次REITs市場的持續(xù)提質(zhì)擴容并與國際成熟資本市場接軌。

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