作者：田晉瑋

編輯：汪照穎

本文由長青研究社原創(chuàng)出品

深夜，上海的豫園商城華燈初上，游人如織。而就在幾天前，這家上市公司發(fā)布了一則公告—— 擬以1.5億元價格出售寧波星健蘭庭康養(yǎng)項(xiàng)目100%股權(quán)及債權(quán)。

這本是復(fù)星康養(yǎng)在華東區(qū)域的首個市中心高端養(yǎng)老項(xiàng)目，曾以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式備受矚目。如今，它卻成為豫園股份持續(xù)“瘦身”計劃中最新被剝離的資產(chǎn)。

豫園為何涉足康養(yǎng)，必須將其置于復(fù)星集團(tuán)的宏大版圖中審視。

早在2001年，復(fù)星就通過收購，成為豫園商城的第一大股東，并借此間接控制了旗下的中藥老字號“童涵春”制藥廠。這奠定了復(fù)星通過控股上市公司平臺，來布局其看好的消費(fèi)與健康產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)模式。到了2014年前后，復(fù)星系已廣泛涉足醫(yī)藥、房地產(chǎn)、礦業(yè)、零售及服務(wù)業(yè)等多個領(lǐng)域。

而后，復(fù)星集團(tuán)明確提出“健康、快樂、富足”三大業(yè)務(wù)生態(tài)，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)正是“健康”板塊的核心拼圖之一。作為復(fù)星“蜂巢城市”理念的重要載體，復(fù)星康養(yǎng)旨在打造以養(yǎng)老為核心的綜合社區(qū)。彼時，中國老齡化趨勢已現(xiàn)，政策東風(fēng)頻吹，高端養(yǎng)老被視為一片藍(lán)海。

豫園股份，作為復(fù)星快樂產(chǎn)業(yè)旗艦平臺，其任務(wù)不僅是經(jīng)營好豫園商城，更承擔(dān)著為集團(tuán)探索與落地“東方生活美學(xué)”相關(guān)產(chǎn)業(yè)的重任。2014年，復(fù)星系決定在浙江寧波落地一個標(biāo)桿項(xiàng)目——星健蘭庭，意圖打造市中心“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的典范。這個項(xiàng)目由復(fù)星康養(yǎng)主導(dǎo)規(guī)劃，最終由豫園股份持有并運(yùn)營。

而星健蘭庭項(xiàng)目則被明確設(shè)計為“復(fù)星地產(chǎn)旗下星健品牌打造的華東地區(qū)首個市中心高端養(yǎng)老項(xiàng)目”。還規(guī)劃了約700套健康養(yǎng)老公寓和300張護(hù)理床位，并強(qiáng)調(diào)“全方位的適老化設(shè)計”，其目的是在華東核心區(qū)域建立一個可復(fù)制的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”標(biāo)桿，探索一種成功的商業(yè)模式。

在12月17日，豫園股份一則公告引起市場關(guān)注：公司擬將寧波星健資產(chǎn)管理有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，以1.5億元總價轉(zhuǎn)讓給寧波塑料有限公司。

上海豫園旅游商城（集團(tuán)）股份有限公司（復(fù)星集團(tuán)）關(guān)于出售資產(chǎn)的公告

這筆交易看似平常，背后卻折射出一家老牌上市公司艱難的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身。

交易核心資產(chǎn)是寧波星健蘭庭康養(yǎng)項(xiàng)目，位于寧波市江北區(qū)云飛路99號。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，這片土地于2014年10月獲取，面積達(dá)28727平方米，專門用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，地上建筑面積共計57454平方米。

寧波星健蘭庭康養(yǎng)項(xiàng)目

根據(jù)公告，1.5億元總價中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價9178.81萬元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款5821.19萬元。交易完成后，寧波星健將完全脫離豫園體系。

這不是豫園股份第一次出售資產(chǎn)�；仡欉^去兩年，公司已相繼出售IGI集團(tuán)股權(quán)、金徽酒部分股份、上海真如廣場等多項(xiàng)資產(chǎn)。這些舉動共同構(gòu)成了外界傳聞的、公司所謂的“瘦身健體”戰(zhàn)略，意在剝離非核心、虧損或成長性不足的業(yè)務(wù)，以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、回流資金。

與此同時，公司內(nèi)部也在經(jīng)歷動蕩。自2024年起，公司核心管理層出現(xiàn)“離職潮”。根據(jù)公司系列公告，時任副總裁兼董事會秘書的蔣偉于2024年4月辭職；隨后，輪值總裁唐冀寧也在年中離任。此外，另有超過10位副總裁級別及業(yè)務(wù)板塊負(fù)責(zé)人相繼出走。這場人事地震被市場廣泛解讀為控股股東復(fù)星對豫園業(yè)績下滑后的強(qiáng)勢調(diào)整，也為徹底的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向——“甩包袱”、聚焦主業(yè)——掃清了道路。

財報顯示，公司歸母凈利潤從2022年的38.26億元降至2023年的20.24億元，2024年更是斷崖式下滑至1.25億元，降幅高達(dá)93.81%。2025年三季報顯示，前三季度歸母凈利潤虧損4.88億元，同比下降142.1%。

僅僅幾年，為何這顆被寄予厚望的明星項(xiàng)目，從戰(zhàn)略拼圖淪為了急待剝離的財務(wù)負(fù)擔(dān)？從2014年獲取土地到2025年作價1.5億元出售，星健蘭庭項(xiàng)目走完了近十年的歷程。

與同期崛起且實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利的泰康之家等品牌相比，星健蘭庭的持續(xù)虧損揭示了其本身模式的困境，而非行業(yè)整體不景氣。

首先是選址與定位的“昂貴錯配”。項(xiàng)目位于寧波市江北區(qū)核心地段，土地成本高昂。這迫使它必須走頂級高端路線來覆蓋成本。然而，寧波的高端養(yǎng)老支付市場容量是否足以支撐一個建筑面積達(dá)57454平方米的大型項(xiàng)目？相比之下，同樣的泰康之家多選擇一線城市或強(qiáng)二線城市近郊，通過大規(guī)模CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和成本分?jǐn)�，而星健蘭庭在市中心做“重資產(chǎn)、高密度”的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，目標(biāo)客群狹窄，獲客與運(yùn)營壓力巨大。

其次是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”光環(huán)下的運(yùn)營空心化。盡管宣傳中有醫(yī)院的綠色通道，但真正的競爭力在于日常的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)和專業(yè)團(tuán)隊。有接近項(xiàng)目的人士透露，其醫(yī)療資源整合深度不足，自身專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊建設(shè)投入有限，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”更多停留在營銷層面，未能形成實(shí)質(zhì)壁壘。當(dāng)概念無法轉(zhuǎn)化為持續(xù)的服務(wù)能力和客戶口碑時，競爭力便迅速流失。

最終，才造成無法扭轉(zhuǎn)的財務(wù)黑洞。 根據(jù)上海證券報發(fā)布的《上海豫園旅游商城（集團(tuán)）股份有限公司2024年年度報告摘要》及出售公告數(shù)據(jù)，寧波星健2024年營業(yè)收入僅為280.07萬元，凈虧損卻高達(dá)2745.28萬元；2025年1-10月，營收226.86萬元，凈虧損急劇擴(kuò)大至8718.44萬元。收入與成本的嚴(yán)重倒掛，項(xiàng)目已陷入入住率低迷、運(yùn)營成本高企的惡性循環(huán)。

但我們回看十年歷程，星健蘭庭并非一開始就是“棄子”。

2019年，該項(xiàng)目曾以“五喜臨門”高調(diào)亮相——提前完成全年銷售任務(wù)，入住會員數(shù)同比提高60%，新活動中心開放，新產(chǎn)品亮相。當(dāng)時，它與寧波市第一醫(yī)院江北分院緊密合作，打造了直通醫(yī)院的綠色通道，成為“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的典范。

然而，養(yǎng)老行業(yè)光有概念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。年報數(shù)據(jù)揭示了令人擔(dān)憂的趨勢，公司利潤的下滑指向一個更深層的問題：豫園股份是否過度依賴控股股東復(fù)星的資本運(yùn)作，而缺乏自主盈利能力？

作為復(fù)星生態(tài)系統(tǒng)中的一員，豫園股份曾通過一系列并購迅速擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖，進(jìn)行自主盈利，涉獵范圍涵蓋珠寶時尚、文化飲食、國潮腕表乃至復(fù)合功能地產(chǎn)。然而，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、資本市場調(diào)整時，這種擴(kuò)張模式的脆弱性便暴露無遺。

豫園股份上半年盈利11億

公司實(shí)際控制人郭廣昌的財富值從巔峰時期的625億元縮水至2025年的360億元，這種變動與豫園及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)績波動不無關(guān)系。

持續(xù)的資產(chǎn)出售是否真能解決根本問題？或許，公司需要的不只是“瘦身”，更是“強(qiáng)身”——將資源集中于最具競爭力的核心業(yè)務(wù)。財務(wù)數(shù)據(jù)對比顯示，2024年，豫園股份珠寶時尚板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入299.77億元，占總營收約63%，是公司無可爭議的盈利支柱。而包括康養(yǎng)在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)則表現(xiàn)平平，甚至成為拖累。

后來，珠寶時尚業(yè)務(wù)成為了戰(zhàn)略的核心載體。截至2024年末，公司旗下的“老廟”和“亞一”兩大珠寶品牌門店數(shù)量已達(dá)4615家，形成龐大零售網(wǎng)絡(luò)。但珠寶行業(yè)本身也面臨挑戰(zhàn)：黃金價格波動劇烈、消費(fèi)者偏好快速變化、市場競爭日益激烈。傳統(tǒng)品牌如老廟黃金，必須在保持經(jīng)典形象與吸引年輕消費(fèi)者之間找到平衡。

而現(xiàn)在，豫園正從產(chǎn)品與戰(zhàn)略兩個維度尋求突破。產(chǎn)品上，老廟黃金通過推出“富富有余”升級系列、與電影《封神》聯(lián)名制造話題，并針對年輕客群推出小克重系列“一串好運(yùn)”，該系列上市后銷售額迅速突破1.7億元。戰(zhàn)略上，上海市計劃依托豫園商區(qū)打造“國際珠寶時尚功能區(qū)”，帶來政策機(jī)遇，但如何將區(qū)位優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為持續(xù)的市場競爭力，仍是其面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。

在“瘦身健體”、“擁輕合重”、“攻守平衡”的戰(zhàn)略口號下，豫園股份未來是否可能會進(jìn)一步聚焦核心業(yè)務(wù)，剝離非核心資產(chǎn)？

而與豫園股份急于剝離資產(chǎn)形成對比的是，接盤方寧波塑料有限公司是一家成立于1978年的傳統(tǒng)制造企業(yè)。這家公司為何要接手一個持續(xù)虧損的康養(yǎng)項(xiàng)目？其接手動機(jī)是怎樣的？是否想以以極低成本（1.5億元獲得市中心近2.9萬平方米養(yǎng)老設(shè)施資產(chǎn)）獲取潛在資產(chǎn)價值？或是由于傳統(tǒng)制造企業(yè)自身面臨轉(zhuǎn)型，試圖以極低門檻跨界試探康養(yǎng)賽道？無論動機(jī)如何，這筆交易凸顯了項(xiàng)目在豫園體系內(nèi)的“負(fù)資產(chǎn)”屬性，以及在新買家眼中的“剩余價值”。

或許，對于豫園股份來說，真正的挑戰(zhàn)不在于剝離多少資產(chǎn)，而在于如何讓剩下的核心業(yè)務(wù)煥發(fā)新生。在這個充滿變數(shù)的時代，唯有不斷創(chuàng)新、持續(xù)進(jìn)化，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考資料：

1. 經(jīng)濟(jì)參考報，《豫園股份擬1.50億元剝離康養(yǎng)項(xiàng)目》，2025年12月18日

2. DoNews，《豫園股份1.5億出售寧波星健股權(quán)及債權(quán)》，2025年12月19日

3. FOSUN復(fù)星官網(wǎng)，《深度醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，復(fù)星康養(yǎng)星健產(chǎn)品系綻放產(chǎn)品力》，2019年9月28日

4. 鳳凰網(wǎng)資訊，《豫園股份：去年營收469.24億元，擬10股派發(fā)現(xiàn)金紅利1.9元》，2025年3月24日

5. 上海證券報，《上海豫園旅游商城（集團(tuán)）股份有限公司2024年年度報告摘要》，2025年3月25日

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