文｜鄧浩志

廣州二手房市場(chǎng)，量增價(jià)跌庫(kù)存高

2025年全中國(guó)樓市最大的熱點(diǎn)算是二手房市場(chǎng)。各大城市公布全年交易量的時(shí)候都把新房和二手房交易總量混在一起，因?yàn)樾路砍山涣可喜蝗?，但二手成交量很多城市都?chuàng)了歷史新高。廣州雖然沒(méi)有創(chuàng)歷史新高，但二手房交易仍然比較活躍。2025年年中的時(shí)候，廣州強(qiáng)力整頓過(guò)一波“金融客”買(mǎi)房（即所謂的高評(píng)高貸），所以年中的時(shí)候，二手月度交易量出現(xiàn)了近20%的萎縮。但其后二手成交量很快企穩(wěn)，進(jìn)入下半年個(gè)別月份甚至略有增長(zhǎng)，每月二手交易量在8000—9000套左右。

總體概括，廣州2025年二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：

1、價(jià)格創(chuàng)新低，掛牌創(chuàng)新高，壓力不小。2025年廣州二手房成交均價(jià)為2.64萬(wàn)元/平米，環(huán)比下降6.7%。二手掛牌房源突破20萬(wàn)套大關(guān)，其中住宅掛牌超過(guò)18萬(wàn)套。二手房難賣(mài)，仍然是業(yè)主的普遍感受；面對(duì)新房超高使用率的沖擊，業(yè)主想要交易只能“以價(jià)換量”，所以二手價(jià)格下滑幅度明顯大于新房。

2、成交量放大，占全市交易比例不斷提升。2025年廣州全市住房交易17萬(wàn)套，其中二手住宅占比就達(dá)到11萬(wàn)套，這與前些年一二手成交占比1:1的情況發(fā)生了很大變化。二手交易占比提升，除了各個(gè)大城市可開(kāi)發(fā)用地減少、陸續(xù)進(jìn)入存量房時(shí)代的大趨勢(shì)有關(guān)外，還和新房與二手房?jī)r(jià)格差距進(jìn)一步擴(kuò)大有關(guān)。上面我說(shuō)過(guò)，去年二手降價(jià)幅度遠(yuǎn)大于新房，以至于同一片區(qū)，二手房?jī)r(jià)只有新房?jī)r(jià)格的60%左右。更低的置業(yè)門(mén)檻，恰好符合了當(dāng)下消費(fèi)降級(jí)的趨勢(shì)。之前我們分享過(guò)，去年200萬(wàn)以下二手房源交易量占全市6成以上，也完全切合了這個(gè)趨勢(shì)。而廣州200萬(wàn)以下新房房源，只存在于遠(yuǎn)郊。本地客戶為主的剛需市場(chǎng)，明顯更愿意選配套完善的主城二手房。

3、二手高端置業(yè)需求明顯降溫，住房升級(jí)需求集中轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，廣州二手豪宅成交量不及去年同期，就連珠江新城板塊，也是多個(gè)樓盤(pán)成交普降。目前樓市高端改善，全部都跑新房市場(chǎng)。二手的豪宅，除了地段之外，完全比不過(guò)新房。廣州2025年以及2026年即將推出的幾個(gè)豪宅，在使用率、空間布局、裝修、室內(nèi)功能、社區(qū)配套、智能、環(huán)保、配套電器、門(mén)窗等所有領(lǐng)域都比二手豪宅高一大截。

房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升的四條國(guó)際規(guī)律

中信建投發(fā)表研究報(bào)告稱，一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，國(guó)際上通常有四條規(guī)律：一是成交量企穩(wěn)領(lǐng)先于價(jià)格回升；二是核心城市房?jī)r(jià)率先反彈；三是貨幣寬松是必要條件（10年期國(guó)債利率不超過(guò)核心通脹200個(gè)基點(diǎn)）；四是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期改善是根本前提。大部分國(guó)家經(jīng)驗(yàn)顯示，貨幣政策周期維持在4—7年，地產(chǎn)周期見(jiàn)底回升同樣需要4—7年，特殊情況下（如日本）走出負(fù)向拖累需要更長(zhǎng)周期。

評(píng)：

他們說(shuō)的對(duì)不對(duì)不知道，但他們說(shuō)的四個(gè)前提條件，目前一個(gè)都沒(méi)有出現(xiàn)。首先，2025年新房和二手房成交量都低于2024年，實(shí)際低15%左右。其次，一線城市房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有見(jiàn)底，最近大城市先后松綁限購(gòu)已經(jīng)說(shuō)明市場(chǎng)不如預(yù)期。再次，目前國(guó)內(nèi)通脹幾乎為零，大部分月份甚至有“通縮”的感覺(jué)，而2026年1月3日中國(guó)10年期國(guó)債收益率為1.8613%，這個(gè)指標(biāo)倒有點(diǎn)接近。最后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)每個(gè)人自己心里都有自己的數(shù)，但如果光談“預(yù)期”，那肯定普遍是不佳的。

所以，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)暫時(shí)還不能企穩(wěn)。但我想強(qiáng)調(diào)，2025年樓市成交量已經(jīng)跌到了一個(gè)很低的位置，導(dǎo)致2026年成交量要超過(guò)2025，可能難度相對(duì)會(huì)容易一點(diǎn)。所以今年這四個(gè)條件，我預(yù)測(cè)至少有兩個(gè)能夠滿足。剩下兩個(gè)則需看今年政策的方向和力度了。