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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財(cái)經(jīng)出品）

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文/劉勝軍

【房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。這是2026年最好的牌！】

新年伊始，中共中央主辦的機(jī)關(guān)刊物《求是》刊發(fā)《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》一文，而且作者是“雜志特約評論員”。其信號(hào)意義躍躍然。

這是房地產(chǎn)市場即將迎來重大利好的前奏。

在具有轉(zhuǎn)折性意義的2024年9月26日政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)” 以來，中央和地方持續(xù)發(fā)力穩(wěn)地產(chǎn)。迄今為止出臺(tái)的多輪政策包括降息、降首付、取消限購、政府回購商品房、提高公積金貸款額度、減免稅費(fèi)、取消公攤、保交樓等，然而，房地產(chǎn)依然跌跌不休。最近高盛、瑞銀等國際投行預(yù)測中國樓市還要再跌兩年才能觸底。

為什么房地產(chǎn)穩(wěn)不?。吭虿⒉粡?fù)雜：

1、問題比想得更嚴(yán)重。在2020年之前，房地產(chǎn)在上升周期，壓都壓不住。但此一時(shí)彼一時(shí)。如今房地產(chǎn)面臨多重問題：1）疫情疤痕效應(yīng)，透支了居民資產(chǎn)負(fù)債表；2）經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行和社會(huì)就業(yè)壓力，降低了風(fēng)險(xiǎn)偏好，導(dǎo)致存款激增；3）經(jīng)過前些年的持續(xù)“加杠桿”，居民部門已經(jīng)負(fù)債率過高，缺乏進(jìn)一步加杠桿的能力；4）害怕買到爛尾樓；5）房價(jià)只漲不跌的預(yù)期已經(jīng)被殘酷的現(xiàn)實(shí)擊穿。簡言之，居民部門缺乏買房的能力和信心。

2、政策力度不夠，且擠牙膏的方式效果不佳。例如，北京、上海、深圳迄今仍未徹底取消限購，或許表明依然存在對“2015年過度刺激”重演的擔(dān)憂。此外，由于開發(fā)商資金鏈未能修復(fù)，“開發(fā)商主體風(fēng)險(xiǎn)”高懸，令市場難以積聚信心（）。

穩(wěn)定房地產(chǎn)，關(guān)鍵還是認(rèn)識(shí)問題。筆者認(rèn)為有幾點(diǎn)需要明確：

第一，房地產(chǎn)是金融危機(jī)之母，牽一發(fā)而動(dòng)全身，涉及地方財(cái)政、社會(huì)就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增速、銀行資產(chǎn)、消費(fèi)信心等重大問題。穩(wěn)地產(chǎn)的必要性毋庸置疑。

第二，我們不能因?yàn)橛辛巳斯ぶ悄艿摹靶碌墙?jīng)濟(jì)”就認(rèn)為房地產(chǎn)這個(gè)“老登”可以不要了（）。

第三，“穩(wěn)地產(chǎn)”不等于重回“房地產(chǎn)泡沫”的老路，而是防止房地產(chǎn)“硬著陸”引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。必須認(rèn)識(shí)到，以前的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)過熱，如今的風(fēng)險(xiǎn)則是房地產(chǎn)過冷。

正是由于認(rèn)識(shí)不到位，一些金融機(jī)構(gòu)在落實(shí)“白名單”時(shí)“雷聲大雨點(diǎn)小”，政策效力自然大打折扣。

交代完背景，再看《求是》這篇文章。該文核心觀點(diǎn)非常鮮明：

1、【穩(wěn)定房地產(chǎn)非常有必要】“近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分項(xiàng)目、部分城市出現(xiàn)局部供過于求情形，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售和價(jià)格出現(xiàn)較大幅度回落，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求端、資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)端和金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債端產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣、社會(huì)關(guān)注度高，加強(qiáng)預(yù)期管理對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有特殊重要性......促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定。”

2、【駁斥房地產(chǎn)不再重要的偏頗觀點(diǎn)】“有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性下降了。顯而易見，這種觀點(diǎn)有失偏頗。要看到，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個(gè)上下游行業(yè)，對投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá)13%，直接帶動(dòng)就業(yè)人口超7000萬人......住房是普通家庭最大、最重要的資產(chǎn)，住房價(jià)格直接關(guān)系群眾利益，更受群眾關(guān)注?！?/p>

美國房價(jià)中位數(shù)

3、【強(qiáng)調(diào)中國房地產(chǎn)依然有發(fā)展?jié)摿Α俊敖陙?，盡管我國房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規(guī)模有所下降，但住房服務(wù)、二手房交易、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等領(lǐng)域市場規(guī)模仍然保持較快增長，發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?/strong>。從國際經(jīng)驗(yàn)看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家，目前房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重平均都在10%以上，依然是經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的重要支撐和社會(huì)財(cái)富的主要形式。2000—2024年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產(chǎn)建設(shè)強(qiáng)度仍然較高。有關(guān)研究機(jī)構(gòu)以此推算，我國城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應(yīng)在1000萬—1490萬套之間，房地產(chǎn)發(fā)展仍有不小的市場潛力......考慮公攤面積情況，我國城鎮(zhèn)人均住房使用面積約為35平方米，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距。2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放，向大城市集中、城市之間流動(dòng)趨勢仍將持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間。結(jié)構(gòu)方面，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶占比接近40%，約有7%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米......品質(zhì)方面，老舊小區(qū)改造是一個(gè)持續(xù)的過程，按照20年以上住宅小區(qū)算為老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，將陸續(xù)有大量住宅進(jìn)入“老齡化”階段。目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會(huì)創(chuàng)造出約7億平方米的更新替代需求”。

4、【指明政策發(fā)力方向】“政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場與政策陷入博弈狀態(tài)......要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標(biāo)，取消相關(guān)限制性措施......目前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)仍然較高，不排除個(gè)別企業(yè)仍有破產(chǎn)重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應(yīng)對......供給端要嚴(yán)控增量、盤活存量，鼓勵(lì)收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途.......完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，合理把握各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺(tái)時(shí)機(jī)，深化住房公積金制度改革，推動(dòng)新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金繼續(xù)擴(kuò)大范圍......對企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過自媒體等散布有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不實(shí)信息進(jìn)行及時(shí)管控，多措并舉推動(dòng)社會(huì)形成對房地產(chǎn)市場的理性預(yù)期。”

《求是》一文，預(yù)示著房地產(chǎn)將在2026年迎來重大利好。該文最重要的一句話是“政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場與政策陷入博弈狀態(tài)”。什么意思？就是政策必須“超預(yù)期”！只有“超預(yù)期”的政策，才能扭轉(zhuǎn)市場情緒，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場真正的企穩(wěn)。

筆者對《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》一文的看法完全贊同。筆者一直堅(jiān)信，中國房地產(chǎn)雖然短期內(nèi)存在過剩，但“風(fēng)物長宜放眼量”，房地產(chǎn)依然有空間、有潛力，絕非“沒戲了”、“救也救不動(dòng)”：1）中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)依然是居民財(cái)富的重要載體；2）中國城市化進(jìn)程空間巨大，這是長期推動(dòng)力，完全可以消化庫存；3）人們對美好生活的向往是上不封頂?shù)?，而中國文化“家”的觀念為房地產(chǎn)市場提供了強(qiáng)大的支撐。

給定中國政府的超強(qiáng)動(dòng)員能力，只要穩(wěn)地產(chǎn)的決心明確了，剩下的技術(shù)性問題是容易攻克的（）。

劉勝軍?????

堅(jiān)持講真話的經(jīng)濟(jì)學(xué)家

“企業(yè)家精神是第一生產(chǎn)力”首倡者

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)+大歷史觀

2014 年參加總理經(jīng)濟(jì)座談會(huì)

佛山市專家咨詢委員會(huì)第一屆專家委員

致公黨上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員

長江國際商會(huì)首席專家

山東省人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)首席專家

著有《下一個(gè)十年》

人大·中歐·華東師大

山東·菏澤·定陶人

【《史記·叔孫通傳》：“漢王（劉邦）已并天下，諸侯共尊為皇帝于定陶”；《史記·范蠡傳》：范蠡喟然嘆曰：“居家則致千金，居官則至卿相，此布衣之極也。久受尊名，不祥?！蹦藲w相印，盡散其財(cái)，以分與知友鄉(xiāng)黨，而懷其重寶，間行以去，止于陶，以為此天下之中，交易有無之路通，為生可以致富矣。于是自謂陶朱公?！?/strong>

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