（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告趙磊系被告趙建國(guó)與前妻所生之子，孫梅系趙建國(guó)再婚妻子，趙磊與孫梅為繼母子關(guān)系。

2008年，趙建國(guó)、孫梅以家庭三人名義（趙建國(guó)、孫梅、趙磊）申請(qǐng)了一套經(jīng)濟(jì)適用房資格。因趙磊當(dāng)時(shí)未滿28歲，無法單獨(dú)作為申請(qǐng)人，房屋最終登記在趙建國(guó)、孫梅名下。

2013年10月，趙建國(guó)、孫梅作為買受人與甲公司簽訂《經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售合同》，購買一號(hào)房屋（總價(jià)約24.3萬元）。購房款由趙磊的姐姐趙婷一次性支付。

2014年6月，房屋交付前夕，趙磊與父親趙建國(guó)補(bǔ)簽了一份《借名買房協(xié)議》，約定：

“趙磊委托趙建國(guó)以趙建國(guó)名義購房，實(shí)際出資人和所有權(quán)人為趙磊，趙建國(guó)僅為代持?！?/strong>

此后，一號(hào)房屋由趙磊居住使用，并繳納部分物業(yè)、水電等費(fèi)用。

2021年，趙建國(guó)與孫梅離婚（A號(hào)判決），未分割該房產(chǎn)。趙磊遂起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)其與趙建國(guó)、孫梅就一號(hào)房屋存在借名買房關(guān)系；

判令二人協(xié)助將房屋過戶至其名下。

孫梅堅(jiān)決反對(duì)，理由包括：

她從未同意借名，也未在協(xié)議上簽字；

購房款是趙婷支付，趙磊無出資證明；

趙磊曾在2019年另案訴訟中明確否認(rèn)存在借名關(guān)系；

經(jīng)濟(jì)適用房借名買賣應(yīng)屬無效；

懷疑趙磊與父親串通轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

趙建國(guó)則認(rèn)可借名事實(shí)，稱購房款系趙磊向姐姐趙婷借款，后已償還。

二、裁判結(jié)果

? 全部駁回原告訴求！

法院認(rèn)為：現(xiàn)有證據(jù)不足以證明借名買房關(guān)系成立，判決駁回趙磊的全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理要點(diǎn)

缺乏三方合意，尤其配偶不知情

借名買房需全體相關(guān)方達(dá)成一致。本案中，孫梅從未參與協(xié)商，也未簽署任何協(xié)議，且明確否認(rèn)借名事實(shí)。僅趙磊與父親事后補(bǔ)簽協(xié)議，不能約束孫梅。

《借名買房協(xié)議》簽署時(shí)間嚴(yán)重滯后

購房合同于2013年10月簽訂，而協(xié)議直到2014年6月房屋交付前才補(bǔ)簽，不符合“事前合意”的常理，難以證明真實(shí)交易安排。

出資來源不清，還款無證據(jù)

雖然趙磊稱購房款系其向姐姐趙婷借款，但未能提供還款憑證或資金流水證明其實(shí)際承擔(dān)成本。法院認(rèn)為，僅憑趙婷付款，不能推定趙磊為實(shí)際出資人。

此前訴訟中自認(rèn)“無借名關(guān)系”

趙磊在2019年另案中曾明確表示“不存在借名買房”，現(xiàn)又主張存在，陳述前后矛盾，削弱其可信度。

經(jīng)濟(jì)適用房借名本身存在法律風(fēng)險(xiǎn)

雖未直接認(rèn)定合同無效，但法院指出：經(jīng)適房具有社會(huì)保障性質(zhì)，借名購買可能損害公共利益，司法實(shí)踐中對(duì)此類行為持審慎甚至否定態(tài)度。

?? 關(guān)鍵警示：

即使有《借名買房協(xié)議》，若存在以下情形，仍可能敗訴：

? 協(xié)議簽署時(shí)間晚于購房；

? 出資無法證明系借名人承擔(dān)；

? 共有權(quán)人（如配偶）不知情或反對(duì)；

? 此前訴訟中作出相反陳述。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

經(jīng)適房借名風(fēng)險(xiǎn)極高，原則上不建議操作

經(jīng)濟(jì)適用房面向特定低收入群體，借名購買可能被認(rèn)定無效，即使勝訴也難辦理過戶。

協(xié)議必須“事前簽”，不能“事后補(bǔ)”

購房前未簽協(xié)議，交房后再補(bǔ)，法院極易懷疑真實(shí)性。最佳時(shí)機(jī)：簽約前或付款前。

出資必須“自己付”，避免第三人代付

若由親屬代付，務(wù)必保留：

? 借條 + 轉(zhuǎn)賬記錄 + 還款流水；

? 僅靠口頭解釋或親屬證言，難以采信。

不要在不同案件中“自相矛盾”

曾否認(rèn)借名，后又主張借名，會(huì)被視為惡意訴訟或虛構(gòu)事實(shí)，直接導(dǎo)致敗訴。

? 行動(dòng)建議：

若您已陷入類似困境，請(qǐng)立即：

① 梳理所有資金流向，證明您是最終承擔(dān)者；

② 收集配偶知情或默許的證據(jù)（如聊天記錄、錄音）；

③ 咨詢專業(yè)律師評(píng)估是否具備確權(quán)可能性——很多經(jīng)適房借名案件根本無法過戶！