2020年，福耀玻璃掌門人曹德旺在公開場合語出驚人：“房屋不過是鋼筋水泥的堆砌，難以創(chuàng)造實(shí)質(zhì)價(jià)值！”此言一出，被不少人嘲笑，可現(xiàn)在回頭看，他反而是看得最清楚的那位！

現(xiàn)在二三十層的高層住宅問題越來越多，二手房數(shù)量占比不斷上升，價(jià)格也低到讓人心里沒底，為什么高層不受待見了？2026年房地產(chǎn)將面臨哪5大轉(zhuǎn)折？不少人已經(jīng)開始擔(dān)心答案。

現(xiàn)在大家最怕看到的不是房價(jià)下跌，而是發(fā)現(xiàn)那套邏輯徹底不成立了，五六年前，人們不僅相信房價(jià)永遠(yuǎn)漲，還迷信“高層就是身份”，那種二三十層的電梯房，視野好、有面子，哪怕公攤大點(diǎn)也認(rèn)了。

可到了2026年的，你再去二手房市場看看，別說四線那種資源枯竭型小城的房子跌成了“大蔥價(jià)”，連最堅(jiān)挺的一線城市也繃不住了。

在北京、上海，曾經(jīng)那些讓人搶破頭的熱門高層，掛牌價(jià)就像沒剎車的車往下溜。原本450萬入手當(dāng)寶貝供著的房子，現(xiàn)在掛320萬甚至更低，中介帶看的人都寥寥無幾。這種高位回撤百八十萬的情況，已經(jīng)不是什么個(gè)案。

因?yàn)榇蠹医K于回過神來，曹德旺說的“鋼筋水泥”不是修辭，是大實(shí)話。以前開發(fā)商拿著圖紙、畫著藍(lán)圖賣預(yù)售，那是把房子當(dāng)金融產(chǎn)品賣，賭的是未來?，F(xiàn)在，大家買的是“居住”，這一回歸，高層住宅的遮羞布就被扯下來了。

二線城市的成交價(jià)一夜回到五六年前，那些庫存積壓率飆到40%的城市，更是黑燈瞎火。特別是位置稍微偏點(diǎn)的高層，別說賣，租都沒人要。

同地段的房子，以前高層賣得貴，現(xiàn)在反過來了，高層比多層、洋房甚至得便宜個(gè)15%-20%才有人那是看一眼。因?yàn)橘I房的人變聰明了，他們不問你未來漲多少，只問：這樓物業(yè)咋樣？電梯壞了誰修？

真正讓高層業(yè)主感到絕望的，是那股無法逆轉(zhuǎn)的衰敗感，當(dāng)年的“高端社區(qū)”，正在肉眼可見地變成曹德旺口中的麻煩堆。

先說那讓無數(shù)人糟心的電梯，以前覺得上樓按個(gè)鍵挺方便，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)這就是個(gè)定時(shí)炸彈。全國有多少電梯是“超齡服役”的？數(shù)據(jù)顯示，接近三成電梯用了超過15年。

看上海、廣州那些用了二十來年的高層，電梯壞那是家常便飯，今兒這部停，明兒那部困人，早晚高峰哪怕年輕人能爬十幾樓，老人孩子怎么辦。

更要命的是維修基金，這錢理論上有，真想用卻難如登天，一棟樓幾百戶上千人，要把錢掏出來修個(gè)外墻、換個(gè)電梯，那就是一場沒完沒了的扯皮。

一旦小區(qū)開始老化，外墻脫落、管道漏水、地下車庫發(fā)霉，這些動(dòng)輒百萬千萬的維修費(fèi)，最后大概率就是不了了之，大家一起湊合著住。

以前開發(fā)商為了多蓋幾棟樓，把容積率用到極致，樓間距那一縮再縮，這就導(dǎo)致很多中間樓層或者低層，一年到頭見不著幾回正經(jīng)太陽，杭州那邊已經(jīng)爆出來過，因?yàn)殚L期住在高密度高層里，小孩子缺乏維生素D的情況越來越普遍。

還有那懸在頭頂?shù)幕馂?zāi)隱患，高層的消防一直是世界難題，一旦失火，那電梯井、管道井瞬間就成了“煙囪”，火勢煙霧竄得比人跑得快多了。

普通消防云梯也就是夠個(gè)二十來層，再往上基本靠自救。這種風(fēng)險(xiǎn)以前大家選擇性失明，現(xiàn)在誰買房心里不得掂量掂量。

那些手里握著兩三套高層住宅的家庭，現(xiàn)在的日子才叫真正的煎熬，全國統(tǒng)計(jì)下來，居然有四成家庭是有兩套以上住房的。以前這叫“眼光獨(dú)到”，是家庭財(cái)富的壓艙石，現(xiàn)在這就是捧著燙手山芋。

一邊是房子根本賣不出去，哪怕掛個(gè)骨折價(jià)也得碰運(yùn)氣，另一邊是持有成本在瘋狂爬坡。現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，加上各種隱形維護(hù)成本，一年下來不是小數(shù)目。

有的小區(qū)因?yàn)樵O(shè)備老化，維護(hù)成本每年漲8%，物業(yè)費(fèi)不漲就停擺，漲了業(yè)主就不交，最后惡性循環(huán)，小區(qū)環(huán)境越來越差，成了事實(shí)上的“低收入聚居區(qū)”。

這還沒算未來可能落地的房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在不僅僅是房價(jià)不漲的問題，而是你每個(gè)月還得倒貼錢去養(yǎng)這堆磚頭，這就是曹德旺當(dāng)年說的：如果你錢多沒處花，就留著吧，以后可能連賣都賣不掉，還得掏錢養(yǎng)它。

為了救這個(gè)場，這兩年從上到下也是拼了命，降首付、降利率、公積金全家桶、以舊換新，甚至像寧鄉(xiāng)那種地方直接發(fā)幾萬塊現(xiàn)金補(bǔ)貼，就為了讓你買。

但政策能推得動(dòng)一時(shí)的成交量，但推不翻大家心里的那桿秤，根本原因在于，高層住宅的這種模式，在如今的居住需求面前已經(jīng)過時(shí)了。

以前大家沒得選，只能被動(dòng)接受這種高密度的“鴿子籠”?，F(xiàn)在保障性住房就要上來了，五年內(nèi)600萬套的計(jì)劃擺在那，那是給剛需兜底的。如果你手里那些“老破高”既沒有好的居住體驗(yàn)，又沒有了金融屬性，還得背著高額貸款和維護(hù)費(fèi)，誰會(huì)來做這個(gè)接盤俠。

而且，高層住宅還有一個(gè)最無解的終局——拆不動(dòng)，以前幾層的樓房，拆遷劃算，開發(fā)商蓋個(gè)高層還能賺回來。

現(xiàn)在開發(fā)商自己也轉(zhuǎn)風(fēng)向了，新拿的地，開始拼命做低密度、做洋房、做優(yōu)化，不敢再無腦堆高層了。這就等于是在宣告：那個(gè)瘋狂造樓、閉眼買房的時(shí)代，徹底翻篇了。

對于那些普通人來說，這輪市場的大清洗其實(shí)就是最后一次殘酷的“清算”。別再抱著過去的老皇歷不放了，房子從這一刻起，終于從炒作的工具回歸到了“消耗品”。那些還沒認(rèn)清形勢、還在死守著“核心地段高層豪宅”幻覺的人，正在為自己的認(rèn)知遲鈍買單。

真正的硬通貨，不再是虛高的房價(jià)數(shù)字，而是你每天早起拉開窗簾能實(shí)打?qū)崟襁M(jìn)來的那束陽光，是下班回家不用擔(dān)心被困在電梯里的那份踏實(shí)，這一課，是曹德旺給上的，也是生活逼著我們學(xué)會(huì)的。