今天終于有空寫一寫《求是》關(guān)于房地產(chǎn)的文章。這個(gè)文章我讀了好幾遍，怎么說(shuō)呢？好久沒(méi)有讀到過(guò)這么擲地有聲、又有見識(shí)的文章了。

大家都知道《求是》是黨中央機(jī)關(guān)的核心理論刊物，是最高思想層面的傳遞和表達(dá)。所以，這篇文章完全可以看做是決策層對(duì)房地產(chǎn)最真實(shí)的認(rèn)知。

今天我們不帶任何情緒，只讀文章進(jìn)行拆解，來(lái)詳細(xì)看一下從決策層的角度對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知。

首先，文章開篇就對(duì)當(dāng)下的所有事實(shí)直言不諱！

第一句就直接指出了當(dāng)下的房地產(chǎn)銷售和價(jià)格出現(xiàn)較大幅度回落，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求端、資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)端和金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債端產(chǎn)生了較大影響。

接著官方定義房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，所以牽一發(fā)而動(dòng)全身。

前幾年，輿論還比較寬松的時(shí)候，我們直播的時(shí)候一直在強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)，就是房地產(chǎn)最大的問(wèn)題是綁定了整個(gè)社會(huì)的信用。

我們只要想一想從地方政府的核心收入土地財(cái)政到居民和商戶的抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)社會(huì)的資金流動(dòng)基本都是綁定在磚頭之上的。這基本成了國(guó)內(nèi)貨幣傳導(dǎo)的核心機(jī)制。

所以，房地產(chǎn)下行后，這個(gè)信用鏈條斷了，貨幣傳導(dǎo)機(jī)制也斷了，所以我們能看到居民借款走低的趨勢(shì)。

在這種情況下，《求是》給出的結(jié)論是， 切實(shí)改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供有力支撐。

切實(shí)改善預(yù)期， 這也是這篇文章發(fā)表的目的 。

但是改善預(yù)期，必須是在全面辯證地認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢(shì)的基礎(chǔ)之上。

這個(gè)形勢(shì)是什么呢？

《求是》給出了蓋棺定論，一句話： 傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭。

原因有幾個(gè)：

1、從1998年實(shí)行房地產(chǎn)商品化市場(chǎng)化改革，再到2003年進(jìn)一步深化房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，20多年來(lái)，到2024年底城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到41平方米左右，戶均住房超過(guò)1.1套。

所以，缺房時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

2、國(guó)內(nèi)住房的增加，有一個(gè)很重要的先決條件是城鎮(zhèn)化。如今，國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化也從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

所以，大規(guī)模城市化的時(shí)代也結(jié)束了！

這是從供需層面來(lái)理解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的兩大核心標(biāo)準(zhǔn)，所以，在2023年7月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，第一次提出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，出現(xiàn)局部供過(guò)于求情形。

接下來(lái)，《求是》從需求層面，總結(jié)了當(dāng)下房地產(chǎn)的兩大形勢(shì)：

一是住房總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，特別是保障性住房相對(duì)不足，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。

一句話總結(jié)就是買的起房的都買了，甚至不止一套；買不起房的就是買不起，所以要給他們提供保障房。

二是居民需求總體上從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，對(duì)提升居住品質(zhì)愿望更為強(qiáng)烈。

這是需求端的重大改變，也是政策再三提出要發(fā)展高品質(zhì)住宅的核心原因。

因?yàn)檫@就是市場(chǎng)最核心的需求。再聯(lián)系最近的市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)K型分化日趨明顯。

鄭州最好賣的房子，全是四代宅；

上海賣的最好的房子，全是核心區(qū)的最貴的高品質(zhì)住宅；

深圳也是這樣；北京也是這樣；杭州也是這樣。

這兩大形勢(shì)就是從2023年底開始不斷提出的住房雙軌制：80%的保障房+20%的高品質(zhì)商品房。

接著，《求是》反駁了坊間不斷在提的房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性下降了，直接指出這一論點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個(gè)上下游行業(yè)，對(duì)投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

有一個(gè)重要的數(shù)據(jù)是，2024年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá)13%，直接帶動(dòng)就業(yè)人口超7000萬(wàn)人。

所以，機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，我國(guó)城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應(yīng)在1000萬(wàn)—1490萬(wàn)套之間。如果按照100平一套的標(biāo)準(zhǔn)，每年就是10億平方米的銷售額。

《求是》進(jìn)一步闡述，雖然在2024年人均居住面積到了41平方米，但是減去公攤的話，只剩下35平方米，這樣就和發(fā)達(dá)國(guó)家相比有了一定的差距。

還有就是，目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會(huì)創(chuàng)造出約7億平方米的更新替代需求。

除此之外，還有人口依舊像城市流動(dòng)，以及以小換大需求等等，總之就是住房市場(chǎng)的年需求是穩(wěn)定的。

最后，《求是》 定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定，關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定。 并指出了接下來(lái)的幾個(gè)基本原則：

第一政策預(yù)期上，政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)。

這一條真是一針見血，也是從2022年救市以來(lái)的最被詬病的地方。救市當(dāng)如戰(zhàn)場(chǎng)，一鼓作氣、再而衰、三而竭。

這幾年就是犯了這個(gè)問(wèn)題。

第二，供給端要嚴(yán)控增量、盤活存量，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時(shí)有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。

這個(gè)前幾天我們剛寫過(guò)，我當(dāng)時(shí)說(shuō)的是這個(gè)決策很精準(zhǔn)，也非常重要，如果嚴(yán)格實(shí)施，那么新房市場(chǎng)可能在2027年初，就可能會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。

總之，從12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開始，我們明顯的感覺(jué)到高層對(duì)樓市的認(rèn)知有了新的突破，如今《求是》這個(gè)稿子，讓我們系統(tǒng)的看到了思想層面的深度和高度。

這一切，對(duì)2026和2027年的政策走勢(shì)，將有直接的影響。

THE END