樓市從來不是悶葫蘆，2026 年一開年就扔出王炸 —— 全國統(tǒng)一 “滿二免征” 增值稅，沒有彎彎繞，不分城市不分房型，持有兩年就免稅。這政策來得又猛又直接，直接讓樓市里的人分成了兩撥，一撥笑到合不攏嘴，一撥愁得睡不著覺。別覺得這只是個簡單的稅費調(diào)整，背后藏著一整套盤活市場的組合拳，不管你是要買房、要賣房，還是單純看熱鬧，看懂這波操作才能不踩坑。

一、政策一刀切：過去的稅費迷宮，現(xiàn)在一句話說清

以前買房賣房，光稅費政策就能把人繞暈。北邊城市要求 “滿五唯一” 才免稅，南邊可能 “滿二唯一” 就行，一線城市更復(fù)雜，非普通住宅哪怕滿兩年，還得按差額交 20% 的稅。買家算不清該掏多少稅，賣家搞不懂該掛多少價，中介每天都在解釋政策，最后交易雙方還得互相提防，生怕踩了稅費的坑。

2025 年 12 月 29 日，財政部和稅務(wù)總局的公告一出來，所有混亂全清零了。核心就一條：個人賣買了兩年以上的房子，增值稅直接免征；沒滿兩年的，征收率也從 5% 降到 3%。就這么一句話，把全國的房產(chǎn)交易稅費標準拉到了同一水平，再也不用跨個城市就查一遍政策，也不用糾結(jié)自己的房子算不算 “普通住宅”。

最直觀的就是省錢效果，上海那套 2800 萬的江景大平層，以前光增值稅就 140 多萬，現(xiàn)在一分錢不用交；就算是 500 萬的次新房，以前要交 23 萬多的稅，現(xiàn)在也能省下來 9 萬多。對賣家來說，這可不是小數(shù)目，之前準備降價割肉的房東，現(xiàn)在直接撤回降價申請；對買家來說，不用再為稅費扯皮，買房成本也間接降低，市場的交易摩擦一下就少了很多。

政策剛落地，一線城市的中介朋友圈就炸了鍋，全是 “滿二優(yōu)質(zhì)房源急售” 的消息，尤其是那些之前因為稅費高賣不動的千萬級豪宅，一下從沒人問津的 “燙手山芋”，變成了香餑餑。這波操作看似簡單粗暴，卻精準戳中了市場的痛點 —— 交易成本太高，流動性太差。

二、有人狂歡有人愁：三類贏家笑開花，兩類人徹夜難眠

政策一出臺，不是所有人都能受益，樓市的分化一下就凸顯出來了。有的人借著東風(fēng)賺得盆滿缽滿，有的人卻得面對市場變化帶來的難題，真是幾家歡喜幾家愁。

先說說笑得最開心的三類人。第一類是持有滿兩年的豪宅房東，就像上海的老王，之前掛牌半年沒人理，光稅費就把買家嚇退，現(xiàn)在 140 多萬的稅沒了，房子瞬間有了競爭力，不用降價也能找到買家。要知道，之前豪宅市場一直卡在那，1000 萬以上的房子成交幾乎停滯，現(xiàn)在稅費免了，高端房源的流動性一下就活了。

第二類是有置換需求的高凈值人群，尤其是互聯(lián)網(wǎng)大廠、硬科技公司的員工，還有跨境電商老板和體制內(nèi)群體。這些人收入穩(wěn)定，甚至還在逆勢增長，之前想換更好的房子，卻因為老房子賣不動卡住了，現(xiàn)在 “滿二免征” 加上房產(chǎn)稅可能對唯一住房免征的風(fēng)向，正好鼓勵他們 “由多換一”，把手里的幾套老房子換成一套頂級豪宅，既改善了居住，又優(yōu)化了資產(chǎn)配置。

第三類是準備入手次新房的剛需和中產(chǎn)，2021 到 2025 年交房的次新房，之前業(yè)主還在等 “滿三”“滿五” 免稅，現(xiàn)在滿兩年就能免，這些房子會集中入市，選擇多了，議價空間也大了，之前買不起的好房子，現(xiàn)在可能就有了機會。

再看看愁得睡不著的兩類人。第一類是持有老破小的房東，尤其是 300 萬以下的小戶型業(yè)主。之前市場上 70% 的成交量都是老破小，靠的是以價換量，現(xiàn)在次新房和豪宅集中入市，大家肯定更愿意選房齡新、品質(zhì)高的房子，老破小的吸引力一下就降了。為了賣掉房子，這些房東只能繼續(xù)降價，甚至可能出現(xiàn)價格踩踏，之前想靠老破小保值的想法，現(xiàn)在可能要落空了。

第二類是 2020 到 2021 年房價高點入市的投資者，這些人之前被套住，想賣又要交高額稅費，只能硬扛，現(xiàn)在 “滿二免征” 給了他們一個體面退場的機會，但問題也來了：是現(xiàn)在降價止損，還是繼續(xù)持有賭房價上漲？賣了可能虧，不賣又怕房子繼續(xù)貶值，怎么選都是難題，難怪徹夜難眠。

三、組合拳藏玄機：不止免稅，這盤棋要盤活整個市場

別以為 “滿二免征” 只是單一政策，這背后是一整套環(huán)環(huán)相扣的組合拳，目標不是讓房價暴漲，而是讓樓市 “活” 起來，讓資源合理流動。

首先，政策瞄準的是置換鏈條的打通。之前樓市就像一條堵死的高速公路，豪宅賣不動，想換豪宅的人就不能把手里的房子賣掉，后面想換次新房、剛需房的人也都卡在原地，整個市場的流動性就凍住了?，F(xiàn)在 “滿二免征” 先盤活了高端市場，豪宅能賣了，換房的人有錢買新的豪宅，新豪宅賣出去，開發(fā)商就能回籠資金，土地市場也能跟著回暖，地方財政壓力也能緩解，這是一個連鎖反應(yīng)，把最生銹的置換鏈條給擰開了。

其次，配套政策精準發(fā)力。和 “滿二免征” 同步推出的還有家電以舊換新補貼，力度高達 15%，相當于打八五折，但這個補貼主要面向 “無貸人群”。這和房產(chǎn)政策的邏輯完全一致：讓那些有錢、沒負債、信用好的人先動起來，他們換房之后要裝修、買家電，能帶動一連串的消費，先把經(jīng)濟的高端鏈條轉(zhuǎn)起來，再慢慢帶動整個市場。

還有房產(chǎn)稅的風(fēng)向，多方消息都顯示，未來房產(chǎn)稅大概率會對 “唯一住房” 免征，哪怕這套房子價值幾千萬。這就是在引導(dǎo)大家優(yōu)化資產(chǎn)配置，不要手里握好幾套老破小，而是換成一套優(yōu)質(zhì)豪宅，既減少了房地產(chǎn)的金融屬性，又能讓優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價值凸顯，同時還避免了普通家庭被房產(chǎn)稅誤傷，可謂一舉多得。

另外，市場供應(yīng)的變化也在政策預(yù)期之內(nèi)。2026 年上半年，肯定會有大量滿兩年的次新房集中入市，尤其是上海大虹橋、北京望京、深圳前海這些新興板塊，800 萬到 1500 萬的房源會扎堆出現(xiàn)。供應(yīng)多了，難免會出現(xiàn)價格踩踏，但這并不是壞事，短期的價格調(diào)整能換來市場流動性的恢復(fù)，總比房子有價無市、長期凍結(jié)要好得多，這就是 “以價換量”，用短期陣痛換長期健康。

四、不同人該怎么操作？看懂趨勢才能不踩坑

面對這波政策變化，不同需求的人做法肯定不一樣，盲目跟風(fēng)要么錯失機會，要么掉坑里，得根據(jù)自己的情況選對方向。

如果你是有真實購房需求的中產(chǎn)，現(xiàn)在可能是個好機會。次新房和豪宅集中上市，選擇多了，房東為了成交愿意降價，議價空間會比之前大很多。有資深顧問建議，看好的房子可以直接從掛牌價砍 30%，這不是漫天要價，而是考慮到 2026 到 2027 年可能出現(xiàn)的價格回調(diào)，提前鎖定成本，避免自己高位接盤。尤其是 85 后、95 前的未婚年輕人，房價調(diào)整加上交易成本大降，可能是上車或改善的窗口期，早點安定下來，結(jié)婚生子這些人生大事也能提上日程。

如果你是持有滿兩年的賣家，尤其是豪宅或次新房業(yè)主，現(xiàn)在可以抓緊掛牌，但也別太貪心。雖然稅費免了，但市場上同類房源會變多，想快速成交還是要合理定價，別想著一口價賣高價，畢竟買家也有很多選擇，性價比高才會有人買單。

如果你是持有老破小的房東，別再抱著漲價的幻想了，趕緊趁著市場還有流動性的時候出手。越往后，次新房的沖擊會越大，老破小的貶值壓力也會更大，早賣早省心，把賣老破小的錢換成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能避免財富縮水。

如果你是 2020 到 2021 年高點入市的投資者，現(xiàn)在要冷靜計算，別情緒化決策。如果手里的房子地段一般、品質(zhì)一般，不如借著 “滿二免征” 的機會果斷止損，把資金投向更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)；如果房子在核心地段、是優(yōu)質(zhì)次新房，或許可以再等等，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的抗跌性更強，長期來看還是有保值空間的。

樓市邏輯變了，流動才是王道

2026 年的 “滿二免征” 政策，其實是給樓市定了新規(guī)矩：過去閉著眼睛買房就能賺錢的普漲時代徹底結(jié)束了，現(xiàn)在是分化時代，只有優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)板塊、優(yōu)質(zhì)房子才能保值升值。國家要的不是樓市泡沫，而是健康的流動性，是讓房子回歸居住屬性，讓資源向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中。

這波組合拳看似復(fù)雜，核心就一個：讓樓市 “活” 起來，讓置換鏈條通起來，讓有實力、有需求的人動起來，從而帶動整個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。未來的樓市，不再是比誰手里房子多，而是比誰手里的房子更優(yōu)質(zhì)；不再是比誰能捂得住，而是比誰能看懂趨勢、及時調(diào)整。

最后想問大家：你覺得 2026 年房價會漲還是會跌？如果你有換房計劃，會趁著這波政策出手嗎？手里有老破小的，會趕緊賣掉還是繼續(xù)持有？歡迎在評論區(qū)留言分享你的看法，也別忘了把這篇干貨轉(zhuǎn)發(fā)給身邊要買房賣房的朋友，讓大家一起看懂這波樓市大變局！