（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

劉鵬是某國企職工劉建國、李秀英夫婦的長子。1999年，劉建國所在單位——甲印刷廠啟動房改，向職工出售公有住房。因劉建國夫婦工齡較長，可享受大幅購房優(yōu)惠，便以劉建國名義購買了兩套位于家屬區(qū)的房改房（以下簡稱一號房屋、二號房屋），總價約18萬元，折抵工齡后實際支付7萬余元。

劉鵬稱：

“當時我準備結(jié)婚，但無房也無資格單獨購房，就和父母口頭約定：由我出資，借父親名義買房，房子歸我所有?！?/strong>

此后：

他自稱支付了全部購房款7萬余元；

房屋交付后由其裝修，并與父母共同居住；

父母去世后，房屋由其繼續(xù)居?。?/strong>

購房合同、收據(jù)、房產(chǎn)證原件均由其保管。

2023年，劉建國、李秀英先后去世，未留遺囑。劉鵬起訴兩位妹妹（劉芳、劉敏），要求：

確認其與父親存在借名買房合同關(guān)系；

判令妹妹們配合將一號、二號房屋過戶至其名下。

妹妹們堅決反對，稱：

“房子是父母用自己工齡買的，我們從小看到大。哥哥從未提過‘借名’，突然拿出一張母親臨終前簽的《證明》，明顯造假！”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回劉鵬的全部訴訟請求。

關(guān)鍵結(jié)論：

僅有口頭約定 + 長期居住 + 持有房產(chǎn)證，不足以證明借名買房關(guān)系成立；

關(guān)鍵證據(jù)《母親證明》真實性存疑，且未體現(xiàn)“借名”意思表示；

舉證不能，敗訴風險由主張方承擔。

三、法院說理要點

借名買房需有明確合意，不能靠“推定”

法院強調(diào)：借名買房的核心是雙方達成“名義登記+實際權(quán)利歸屬”的一致意思表示；

本案中，無書面協(xié)議，也無錄音、聊天記錄、證人等證明父母曾同意“房子歸兒子”。

《母親證明》不被采信

該證明由劉鵬自行打印，母親李秀英在父親去世次日簽字；

被告提交醫(yī)院病歷證明：李秀英2021年初已被診斷為重度血管性癡呆，MMSE評分僅10分（滿分30），屬無民事行為能力人；

法院認為：即使簽名真實，也無法證明其理解內(nèi)容、表達真實意愿。

出資事實未充分證明

劉鵬稱自己持股甲公司30%，有能力出資，但未提供銀行流水、取款記錄或公司分紅證明；

7萬元購房款在1999年屬巨款，若確為兒子支付，父母20余年從未提及，不合常理。

持有房產(chǎn)證≠擁有產(chǎn)權(quán)

因劉鵬長期與父母同住，自然接觸并保管房產(chǎn)資料；

父母去世后未及時分割遺產(chǎn)，不能反推房屋歸其一人所有。

舉證責任在原告，舉證不能則敗訴

根據(jù)“誰主張，誰舉證”原則，劉鵬未能完成舉證義務(wù)；

法院明確：不能因親情關(guān)系降低證明標準。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

房改房、央產(chǎn)房、公房，慎用“借名”！

此類房屋涉及工齡折算、單位政策、繼承分割，口頭約定極易引發(fā)糾紛。

20年不提過戶，本身就是重大風險信號！

若真為借名，為何父母健在時不辦理？為何不在家庭群、遺囑中說明？

臨終“證明”效力極低：

老年人認知能力下降，法院對臨終簽字文件高度審慎，需配合視頻、見證人、醫(yī)療評估等才可能被采信。

關(guān)鍵證據(jù)清單（缺一不可）：

? 父母親筆書寫的借名協(xié)議或聲明；

? 購房款從你賬戶直接支付的銀行流水；

? 父母生前承認借名的錄音、微信、郵件；

? 其他繼承人知情并認可的書面確認。

親情不能替代法律：

本案中，若劉鵬早年與父母簽訂簡單協(xié)議，或讓妹妹們簽字確認，結(jié)局可能完全不同。

警示案例：

劉鵬住了20多年房子，卻因證據(jù)不足，最終被認定為“普通同住人”，房屋將作為父母遺產(chǎn)由三子女法定繼承。

口頭借名，等于把百萬房產(chǎn)寄托在“信任”二字上——而法律只認證據(jù)！