出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

12月29日，旭輝控股集團(tuán)（08884.HK）公告境外債務(wù)重組方案正式生效，加之9月完成的境內(nèi)債重組，這家民營房企歷時三年的境內(nèi)外債務(wù)整體重組畫上圓滿句號。此次重組累計(jì)削減債務(wù)超430億元，其中境外重組通過債轉(zhuǎn)股、本金削減等方式削債約380億元，境內(nèi)重組削債超50億元，標(biāo)志著行業(yè)風(fēng)險處置進(jìn)入關(guān)鍵推進(jìn)期。

旭輝的化債之路始于2022年11月，彼時公司宣布啟動境外債務(wù)重組。此次境外重組涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民幣），涵蓋10筆高級債、1筆可轉(zhuǎn)債、1筆永續(xù)債及13筆境外貸款，牽涉銀行、銀團(tuán)、各類基金等多類投資人。為平衡不同債權(quán)人訴求，旭輝推出"短端削債，中端轉(zhuǎn)股，長端保本降息"的框架性方案，提供五大類差異化選項(xiàng)，最終獲得92.66%債權(quán)人的支持，并于6月獲香港高等法院批準(zhǔn)。

境內(nèi)重組同樣穩(wěn)步推進(jìn)。今年5月旭輝公布境內(nèi)債券重組框架，7月優(yōu)化后的方案將現(xiàn)金兌付比例提升至20%、以資抵債兌付率提高至40%，并縮短留債展期至7—8年。9月，涉及100.6億元的7筆境內(nèi)公開市場債券重組方案獲表決通過；12月25日，境內(nèi)債現(xiàn)金回購方案獲超額申請，僅用2.2億元回購資金便化解首批11億元債務(wù)。

重組完成后，旭輝的財(cái)務(wù)狀況實(shí)現(xiàn)根本性改善。有息負(fù)債總額將從2025年中期的842億元壓降至500億元左右，回歸2017年水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)從"短期高息"轉(zhuǎn)向"長期低息"。更關(guān)鍵的是，未來兩年無需支付境內(nèi)債務(wù)本息、三年內(nèi)無需支付境外債務(wù)本息的安排，為企業(yè)贏得寶貴的經(jīng)營緩沖期。旭輝控股CFO楊欣表示，2022年以來近30萬套新房的交付奠定了"活下去"的基礎(chǔ)，而此次重組則讓企業(yè)獲得了"站起來，恢復(fù)發(fā)展的機(jī)會"。

然而，債務(wù)重組僅解決存量問題，旭輝仍面臨經(jīng)營挑戰(zhàn)。2025年中報顯示，上半年?duì)I業(yè)收入同比減少39.22%，歸母凈利潤虧損擴(kuò)大至63.58億元，毛利率降至8.0%；1—11月累計(jì)合同銷售額約151億元，市場銷售壓力仍存。為此，旭輝明確了"低負(fù)債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量"的轉(zhuǎn)型路徑，聚焦自營業(yè)務(wù)、收租業(yè)務(wù)和資管業(yè)務(wù)三大板塊。其中，房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)被寄予厚望，公司計(jì)劃借鑒鐵獅門、黑石等國際機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)，采用雙GP模式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險隔離，通過資金方與項(xiàng)目方的分工協(xié)作規(guī)避重資產(chǎn)高杠桿風(fēng)險。

旭輝的化債進(jìn)展并非個例。12月23日融創(chuàng)中國境外債務(wù)重組生效，成為首家完成境內(nèi)外重組的頭部房企；12月29日碧桂園宣布境外債重組于30日生效，境內(nèi)外債務(wù)處置同步推進(jìn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前已有21家出險房企完成或獲批債務(wù)重組，化債總規(guī)模約1.2萬億元，涉及有息負(fù)債近2萬億元。這些企業(yè)短期內(nèi)償債壓力大幅緩解，行業(yè)風(fēng)險出清進(jìn)程加速，預(yù)計(jì)2026年將成為風(fēng)險出清關(guān)鍵年。

值得注意的是，當(dāng)前房企化債模式已從"以展期為主"轉(zhuǎn)向"實(shí)質(zhì)性削債"，削債比例普遍在40%—70%區(qū)間。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，實(shí)質(zhì)性削債能有效改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，但企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展仍依賴銷售回暖與現(xiàn)金流改善。完成重組后，轉(zhuǎn)向代建、物業(yè)、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)成為出險房企的共同選擇，這類業(yè)務(wù)無需大量資本投入，能幫助企業(yè)以最低成本恢復(fù)"造血"能力。

在政策層面，2025年全國超210個省市出臺約560條樓市政策，從供需兩端發(fā)力推動市場止跌回穩(wěn)。盡管政策持續(xù)發(fā)力，但全國房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，中指研究院預(yù)計(jì)全年新房銷售額約8.4萬億元，銷售規(guī)模已回落至合理中樞水平。在此背景下，出險房企的轉(zhuǎn)型之路注定充滿挑戰(zhàn)，旭輝等企業(yè)的資管業(yè)務(wù)能否成長為營收"第二增長曲線"，將成為其回歸穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵。

從行業(yè)發(fā)展來看，旭輝等房企的重組完成與轉(zhuǎn)型探索，為房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建新發(fā)展模式提供了實(shí)踐樣本。隨著債務(wù)風(fēng)險逐步出清和轉(zhuǎn)型路徑的明晰，行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型。對于完成重組的企業(yè)而言，如何抓住政策機(jī)遇，借助輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)激活存量資產(chǎn)、改善現(xiàn)金流，將是未來一段時間的核心課題。而隨著更多企業(yè)進(jìn)入化債收尾階段，房地產(chǎn)行業(yè)有望在2026年完成風(fēng)險出清，邁向更為健康、可持續(xù)的發(fā)展新階段。