上海徐家匯的一個明星樓盤——東方曼哈頓，上演了一幕讓人感慨的“財(cái)富縮水記”。
一位業(yè)主在2024年初，曾對自家一套172平米的房子信心滿滿。當(dāng)時(shí)有客戶出價(jià)2480萬，他覺得還能再漲，沒舍得賣。這套房子位于小區(qū)三期，是那種很受歡迎的三開間朝南戶型，格局正氣，采光也好。然而，短短兩年過去，市場給出了完全不同的答案。這套房子出租了兩年，雖然也收了近90萬租金，但如今掛牌價(jià)已經(jīng)降到了1900萬出頭。里里外外一算，業(yè)主相當(dāng)于虧了接近500萬。更無奈的是，即便是這個價(jià)格，來看房的客戶往往還想再“砍一刀”。

這個發(fā)生在上海核心地段的真實(shí)故事，就像一滴水，折射出了當(dāng)前上海樓市這片海洋的深度與溫度。它回答了許多人心中的疑問：上海的房價(jià)，到底回落到什么水平了？
東方曼哈頓的案例并非孤例，它非常具體地說明了當(dāng)前市場的狀況。這套房子1900萬+的報(bào)價(jià)，簡單折算下來，單價(jià)大約在11萬元/平方米。根據(jù)房產(chǎn)平臺的數(shù)據(jù)，東方曼哈頓小區(qū)在2025年第三季度的掛牌均價(jià)在12.3萬元/平方米左右。這個價(jià)格水平，與2018年前后上海樓市上一輪周期調(diào)整后的位置，已經(jīng)比較接近。

這意味著什么呢？意味著像徐家匯這樣傳統(tǒng)認(rèn)知中“只會漲不會跌”的核心區(qū)房產(chǎn)，其價(jià)格也經(jīng)歷了顯著的價(jià)值回調(diào)。市場的狂熱已經(jīng)褪去，價(jià)格正在回歸到一個更理性的區(qū)間。過去那種“今天不買明天就漲”的焦慮性購買心態(tài)，已經(jīng)被“多看看、多比較”的謹(jǐn)慎觀望心態(tài)所取代。
你可能會有疑問，徐家匯位置這么好，配套頂級，交通也方便，為什么房價(jià)還會跌呢？這就必須跳出單個樓盤，看看整個上海樓市發(fā)生了什么。

根據(jù)多家市場機(jī)構(gòu)的分析，與2020-2021年的市場峰值相比，目前上海二手房價(jià)格的平均跌幅已經(jīng)達(dá)到了30%左右，一些非核心區(qū)或品質(zhì)一般的房源，跌幅甚至更大。東方曼哈頓的降價(jià)，是整個大市場“以價(jià)換量”趨勢下的一個縮影。當(dāng)大部分房子都在降價(jià)時(shí)，個別樓盤很難獨(dú)善其身。
前幾年的市場由強(qiáng)烈的投資和改善需求驅(qū)動，大家愿意為“未來的預(yù)期”支付高價(jià)。而現(xiàn)在，市場的主導(dǎo)力量變成了真實(shí)的自住需求，尤其是剛需和剛改（剛性改善）客戶。這部分買家對價(jià)格極其敏感，算賬算得很精細(xì)。他們不再為虛無縹緲的概念買單，而是更看重房子當(dāng)下的性價(jià)比。像東方曼哈頓這樣總價(jià)近2000萬的房子，主要的買家群體就是改善型家庭。在目前的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期下，這個群體的決策變得異常慎重，支付能力和意愿都受到了影響。

東方曼哈頓三期建成于2005年，盡管當(dāng)年是高端樓盤，但畢竟是20年前的產(chǎn)物了。如今上海的新建住宅，在戶型設(shè)計(jì)、科技系統(tǒng)、社區(qū)規(guī)劃等方面已經(jīng)更新了好幾代，得房率更高，居住體驗(yàn)更好。當(dāng)買家有更多、更新的選擇時(shí)，老一代豪宅的競爭力自然會相對下降，需要通過價(jià)格來彌補(bǔ)產(chǎn)品力上的差距。
那么，現(xiàn)在上海樓市全貌是怎樣的呢？可以用兩個詞來概括：企穩(wěn)和分化。

所謂“企穩(wěn)”，是指市場最恐慌、房價(jià)快速下跌的階段可能已經(jīng)過去了。從數(shù)據(jù)上看，2025年底上海二手房成交量有所回升，出現(xiàn)了“暖冬行情”，這說明價(jià)格調(diào)整到一定程度后，開始吸引一部分剛需入場，市場在尋找新的平衡點(diǎn)。同時(shí)，從2026年開始，存量房貸利率下調(diào)等政策，也實(shí)實(shí)在在地降低了購房者的負(fù)擔(dān)，給市場托了底。
但“企穩(wěn)”不等于“普漲反彈”。更顯著的特征是“分化”。這種分化體現(xiàn)在兩個方面：

區(qū)域分化：真正擁有不可替代資源的核心區(qū)，比如黃浦濱江、前灘等，房價(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的韌性，甚至可能緩慢回升。而缺乏堅(jiān)實(shí)產(chǎn)業(yè)和人口支撐的外圍區(qū)域，價(jià)格依然承壓。
產(chǎn)品分化：在同一區(qū)域內(nèi)，品質(zhì)卓越、設(shè)計(jì)先進(jìn)的“好房子”，與普通老舊住宅的價(jià)格差距會越拉越大。

東方曼哈頓所處的徐家匯，無疑是核心區(qū)。但即便是核心區(qū)，其內(nèi)部也在分化。那些房齡更老、戶型落后、維護(hù)不佳的樓盤，面臨的調(diào)整壓力，會比同地段的新建或次新品質(zhì)樓盤更大。
給剛需的建議：是時(shí)候“上車”了嗎？