（教育部主管）中國(guó)智慧工程研究會(huì)雷鋒精神工作委員會(huì)學(xué)雷鋒先進(jìn)人物張?zhí)韽?qiáng)）

普法有約：眾所周知，在司法實(shí)踐中，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。2013年4月份，開發(fā)商大山公司因?yàn)闊o錢付工程款，把其開發(fā)的位于大連高新園區(qū)的一套商品房抵頂給實(shí)際施工人大偉后，于2016年12月份又把這套房子抵押給銀行貸款。由于開發(fā)商資金鏈斷了，未按時(shí)償還銀行貸款，大連某銀行向大連市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要拍賣大偉用工程款抵頂?shù)倪@套房子。近日,大連市中級(jí)人民法院作出判決,駁回某銀行要求拍賣大偉用工程款抵頂?shù)纳唐贩恐V求。判決依據(jù)就是居住權(quán)大于建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán),又大于金融貸款的抵押權(quán)。

案件回放：大偉開了一家裝修公司，承包了大山公司的樣板間進(jìn)行裝修，同時(shí)還承包了小區(qū)地下車庫裝修施工，開發(fā)商欠其工程款500余萬元。2013 年 4 月份，大偉與大山公司簽訂了協(xié)議書，用小區(qū)一套價(jià)值370萬元的商品房抵頂欠大偉的部分工程款。后雙方簽訂了《商品房買賣合同》，大山公司將商品房交付給大偉占有、使用。

大偉說，自己從2013年就入住了這套房子，一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記，多次找開發(fā)商，總是以各種理由推諉。2025年春節(jié)前，大連市中級(jí)人民法院突然在自己家門上貼了一張《通知》，稱我的這套房子被開發(fā)商抵押給銀行了，銀行起訴開發(fā)商并查封了這套房子，要求我10日內(nèi)騰退房屋，我一下子就蒙了。

大偉委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師向大連市中級(jí)人民法院提起案外人執(zhí)行異議，提交了大偉與大山公司的《商品房買賣合同》、工程款抵頂購房款的協(xié)議書，證明大偉居住的這套房子是用大偉實(shí)際施工的工程款抵頂?shù)馁彿靠睿瑑?yōu)先于銀行抵押。經(jīng)審查，大連市中級(jí)人民法院作出裁定，終止對(duì)大偉居住的房子的拍賣。

令大偉沒想到的是，某銀行不服，向大連市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求撤銷大連市中級(jí)人民法院的裁定，改判拍賣大偉的住房抵頂開發(fā)商從銀行的貸款。

大連市中級(jí)人民法院公開開庭審理了本案。某銀行稱，大偉不是商品房消費(fèi)者，其居住的這套房屋初始登記在開發(fā)商名下，大偉并未實(shí)際出資購買，而是用工程款抵頂購房款，實(shí)際上是開發(fā)商大山公司欠其工程款，大偉與大山公司是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商大山公司向銀行貸款，用大偉居住的這套房屋作抵押，并在大連市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了抵押登記。大山公司未按期償還銀行貸款，依照《民法典》有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，銀行有權(quán)拍賣大偉居住的這套房屋。

大偉一方辯稱：雖然大山公司欠其工程款，但其本身也想在這個(gè)小區(qū)購買一套商品房，于是與大山公司簽訂了《商品房買賣合同》，相當(dāng)于用大山公司欠其工程款370萬元抵頂了購房款，建設(shè)工程受償款大于抵押權(quán)。目前自己在這套房子內(nèi)實(shí)際居住，從購房時(shí)間上看，早于大山公司從某銀行抵押貸款時(shí)間。某銀行在辦理抵押貸款時(shí)，未到自己居住的這套房子中查看，未盡審慎義務(wù)，其辦理的抵押登記效力低于自己用建設(shè)工程款抵頂購房款的效力。

大連市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費(fèi)者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院應(yīng)予支持。大偉作為商品房消費(fèi)者，居住權(quán)大于抵押權(quán)，符合法律規(guī)定。雖然某銀行根據(jù)生效判決對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)，本院也查封案涉房屋，但大偉與大山公司針對(duì)案涉房屋簽訂商品房買賣合同時(shí)間早于法院查封時(shí)間，且大偉在大連市全域范圍內(nèi)名下無其他用于居住房屋登記信息，符合居住權(quán)大于抵押權(quán)的法律規(guī)定。近日，大連市中級(jí)人民法院作出判決：駁回某銀行的訴訟請(qǐng)求，解除對(duì)大偉購買房屋的查封。案件受理費(fèi)3.6萬元，由某銀行負(fù)擔(dān)。

近年來，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商破產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)上升，購房人、承包方、銀行等多方權(quán)益沖突頻發(fā)。全國(guó)法律援助先進(jìn)個(gè)人、北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師說，最高人民法院通過司法解釋明確了不同權(quán)利之間的清償與保護(hù)順序，以保障普通購房人的基本生存權(quán)。當(dāng)前法律趨勢(shì)是“生存權(quán) > 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán) > 抵押權(quán) > 普通債權(quán)”，體現(xiàn)了對(duì)弱勢(shì)群體基本居住需求的傾斜保護(hù)。如果你是購房者并遇到類似問題，首先要確保購房是為自住、已付大部分款項(xiàng)（包括工程款抵頂購房款），并保留好合同、付款憑證和實(shí)際入住證據(jù)，以便在項(xiàng)目出險(xiǎn)時(shí)主張優(yōu)先保護(hù)。（文中單位名稱及消費(fèi)者名稱均為化名）

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