【對比導讀】

房地產(chǎn)公司為購房貸款提供階段性擔保，約定"銀行取得抵押權(quán)"后保證責任即告免除。全部房屋辦理了抵押預告登記后，房地產(chǎn)公司起訴要求銀行返還282萬余元保證金。一審駁回訴請，二審卻"翻盤"支持返還186萬余元。

問題的關(guān)鍵在于：抵押預告登記是否等同于抵押權(quán)設(shè)立？吉林省高級人民法院再審給出了明確答案：辦理抵押預告登記與辦理抵押權(quán)登記的法律效力并不直接等同，抵押權(quán)不因辦理抵押預告登記而當然設(shè)立。房地產(chǎn)公司主張以預告登記免除階段性保證責任，于法無據(jù)。

01 交易背景：購房貸款中的"三方博弈"

在商品房按揭貸款市場中，存在一種常見的擔保安排：開發(fā)商為購房人向銀行貸款提供階段性連帶責任保證，待房屋辦理正式抵押登記、銀行取得他項權(quán)證后，開發(fā)商的保證責任即告免除。

這種安排的邏輯很清晰——在房屋尚未竣工驗收、無法辦理正式抵押登記的"空檔期"，由開發(fā)商為銀行提供擔保；一旦銀行獲得房屋抵押權(quán)這一"硬通貨"，開發(fā)商就可以"功成身退"。

本案正是這種交易模式的典型呈現(xiàn)。

2014年4月，某銀行寧江支行與松原某地產(chǎn)公司簽訂《個人房屋貸款合作協(xié)議》，約定銀行為地產(chǎn)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目提供最高不超過9700萬元的個人房屋貸款額度。

協(xié)議的核心條款包括：地產(chǎn)公司為購房借款人提供全額不可撤銷連帶責任保證；保證期間自借款合同生效之日起，至銀行取得購房借款人以房屋所有權(quán)證所辦抵押的他項權(quán)證止；地產(chǎn)公司按貸款總額的5%交納保證金，接受銀行監(jiān)管；保證期間結(jié)束后，銀行及時解凍保證金專戶。

協(xié)議簽訂后，地產(chǎn)公司向銀行交納保證金464萬余元。

02 爭議焦點：預告登記能否"提前解套"？

時間來到2023年，地產(chǎn)公司開發(fā)的項目已基本完成。它發(fā)現(xiàn)：雖然房屋尚未全部辦理正式的抵押權(quán)登記，但所有貸款房屋均已完成抵押預告登記。

地產(chǎn)公司據(jù)此起訴，主張保證責任已經(jīng)免除，要求銀行返還保證金本金282萬余元及利息。

銀行的答辯很直接：協(xié)議約定的是"取得他項權(quán)證"，不是"辦理預告登記"。預告登記不等于抵押權(quán)設(shè)立，保證期間尚未屆滿，保證金不應(yīng)返還。

雙方爭議的焦點非常明確：抵押預告登記能否等同于抵押權(quán)設(shè)立？如果能，地產(chǎn)公司的階段性保證責任即告免除，保證金應(yīng)當返還；如果不能，保證責任仍在持續(xù)，保證金應(yīng)當繼續(xù)留存。

03 一審判決：預告登記≠抵押權(quán)設(shè)立

一審法院——松原市寧江區(qū)人民法院支持了銀行的觀點。

法院認為，根據(jù)雙方協(xié)議約定，地產(chǎn)公司階段性保證責任的免除時點是"銀行取得他項權(quán)證"。抵押預告登記只是對將來設(shè)立抵押權(quán)的一種"預約"，在滿足特定條件之前，并不能產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律效果。

地產(chǎn)公司主張以抵押預告登記替代抵押權(quán)設(shè)立，實際上是對協(xié)議約定的單方面變更，銀行并未同意，法院不予支持。

據(jù)此，一審判決駁回地產(chǎn)公司的訴訟請求。

04 二審逆轉(zhuǎn)：預告登記具有"物權(quán)效力"？

地產(chǎn)公司不服，提起上訴。

二審法院——松原市中級人民法院對案件性質(zhì)產(chǎn)生了不同認識。

二審法院注意到，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》第52條第1款規(guī)定：當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當認定抵押權(quán)自預告登記之日起設(shè)立。

二審法院據(jù)此認為，在滿足特定條件下，抵押預告登記可以產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律效果。本案中，相關(guān)房屋已經(jīng)完成抵押預告登記，銀行的債權(quán)已經(jīng)獲得了實質(zhì)性的擔保，地產(chǎn)公司的保證責任應(yīng)當相應(yīng)減輕。

二審判決：銀行返還地產(chǎn)公司保證金186萬余元。

05 再審定調(diào)：法律效力"并不直接等同"

銀行不服，向吉林省高級人民法院申請再審。

吉林高院的再審裁判，對抵押預告登記的法律性質(zhì)進行了深入分析。

法院指出，《民法典擔保制度司法解釋》第52條第1款雖然規(guī)定了抵押預告登記在特定條件下可以產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的效果，但這需要同時滿足多個條件：已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預告登記的財產(chǎn)與首次登記時的財產(chǎn)一致、抵押預告登記未失效等。

換言之，抵押預告登記雖然在一定條件下具有排他性的物權(quán)效力，但并非一定會產(chǎn)生"抵押權(quán)自預告登記之日起設(shè)立"的法律效果。

吉林高院的核心結(jié)論是：辦理抵押預告登記與辦理抵押權(quán)登記的法律效力并不直接等同，抵押權(quán)不因辦理抵押預告登記而當然設(shè)立。

06 合同目的：階段性擔保的制度邏輯

吉林高院進一步從合同目的角度進行了分析。

雙方在《個人房屋貸款合作協(xié)議》中明確約定，保證期間至"銀行取得他項權(quán)證"止。這一約定的背后，是雙方就階段性保證責任與抵押權(quán)設(shè)立之間形成有序銜接、擔保銀行貸款順利回收的合同目的。

地產(chǎn)公司的階段性保證責任，本質(zhì)上是在"正式抵押權(quán)尚未設(shè)立"的過渡期內(nèi)，為銀行提供的一種"替代性擔保"。只有當銀行真正取得抵押權(quán)、獲得物的擔保后，人的擔保才應(yīng)當退出。

現(xiàn)地產(chǎn)公司主張辦理抵押預告登記時即免除自己的階段性保證責任，實際是將抵押預告登記與抵押權(quán)設(shè)立直接等同，不僅于法無據(jù)，也與雙方的合同目的相違背。

07 判決結(jié)果：恢復一審裁判

基于上述分析，吉林高院作出再審判決：

一、撤銷松原市中級人民法院（2023）吉07民終960號民事判決；

二、維持松原市寧江區(qū)人民法院（2022）吉0702民初4155號民事判決（即駁回地產(chǎn)公司的訴訟請求）。

至此，歷經(jīng)一審、二審、再審三個程序，這場圍繞"預告登記能否免除保證責任"的爭議終于塵埃落定。

08 實務(wù)要點：預告登記的"能"與"不能"

本案為正確理解抵押預告登記的法律效力提供了重要參考。

預告登記能做什么？

預告登記的核心功能是"保全請求權(quán)"，防止不動產(chǎn)權(quán)利人在正式登記之前進行違背預告登記權(quán)利人意思的處分行為。在滿足特定條件時，預告登記還可以產(chǎn)生"抵押權(quán)自預告登記之日起設(shè)立"的法律效果，使預告登記權(quán)利人獲得優(yōu)先受償權(quán)。

預告登記不能做什么？

預告登記不能替代正式的抵押權(quán)登記。在尚未滿足司法解釋規(guī)定的條件之前，預告登記只是一種"期待權(quán)"，不能直接產(chǎn)生物權(quán)效力。當事人不能以預告登記替代合同約定的"取得抵押權(quán)"條件，主張合同權(quán)利義務(wù)的變更。

09 合同風險：如何避免類似爭議？

本案給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行都提了個醒。

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果希望在辦理預告登記時即解除保證責任，應(yīng)當在合同中明確約定。例如，可以將保證期間的終止時點約定為"辦理抵押預告登記之日"或"房屋首次登記完成且預告登記生效之日"，而非籠統(tǒng)地約定"取得抵押權(quán)"或"取得他項權(quán)證"。

對銀行而言，應(yīng)當注意抵押預告登記與正式抵押登記之間的"時間差"風險。雖然司法解釋賦予了預告登記一定程度的物權(quán)效力，但這種效力的實現(xiàn)需要滿足特定條件。在正式抵押權(quán)設(shè)立之前，階段性保證仍是銀行債權(quán)的重要保障。

10 結(jié)語：法律概念不能"想當然"

本案的核心教訓是：法律概念之間的關(guān)系，不能"想當然"地推導。

抵押預告登記與抵押權(quán)設(shè)立，雖然都涉及"抵押"二字，但二者的法律性質(zhì)、法律效果存在本質(zhì)區(qū)別。地產(chǎn)公司將預告登記等同于抵押權(quán)設(shè)立，是對法律概念的誤讀；二審法院過度擴張司法解釋的適用范圍，也是對規(guī)則的不當理解。

正如吉林高院所指出的：辦理抵押預告登記與辦理抵押權(quán)登記的法律效力并不直接等同。這一判斷，值得所有涉及不動產(chǎn)擔保業(yè)務(wù)的當事人和法律工作者銘記。

【素材來源】

本文案例來源于人民法院案例庫公開的吉林省高級人民法院（2024）吉民再217號民事判決書，案由為合同糾紛，涉及松原某建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某銀行股份有限公司寧江支行之間的保證金返還爭議，入庫編號為2025-08-2-483-001。

本文系基于公開裁判文書的研究性分析，文中當事人名稱已作匿名化處理，配圖與正文內(nèi)容無關(guān)。如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。