引言：

2025年，在新年的鐘聲中落幕。2026年，乘著風(fēng)浪闊步而來。

新的一年，棟察樓市首先為大家送上新年的祝福，祝大家新年“騏驥馳騁 勢(shì)不可擋”！祝福每一位奮斗者，愿我們?cè)谛碌囊荒昀?，認(rèn)準(zhǔn)航向，堅(jiān)定前行。

在這一輪時(shí)光交替中，我們也見證著沈陽樓市完成了一場深刻的自我沉淀與重塑。

我們清晰地看見：房地產(chǎn)行業(yè)正從追逐規(guī)模與速度的“黃金時(shí)代”，堅(jiān)定邁向追求品質(zhì)與長效價(jià)值的“鉑金時(shí)代”。2026年，既是“十五五”規(guī)劃的開篇之年，也是沈陽樓市正式步入這一價(jià)值新紀(jì)元的關(guān)鍵起點(diǎn)。

鉑金時(shí)代，意味著更理性的競爭、更專業(yè)的較量，也蘊(yùn)藏著更堅(jiān)實(shí)的機(jī)遇。風(fēng)起正揚(yáng)帆，各位同行者，你們準(zhǔn)備好了嗎？

2026年伊始，我們從以下幾個(gè)維度，與您一同分解“鉑金時(shí)代”?

1. 現(xiàn)象拆解：數(shù)據(jù)下滑背后，是市場從“總量增長”到“結(jié)構(gòu)分化”的殘酷篩選。

2. 生存新法：決定勝負(fù)的不再是單一要素，而是“稀缺資源 × 頂級(jí)產(chǎn)品力”的復(fù)合公式。

3. 玩家共識(shí)：頭部房企已集體轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品力長期主義”，這是最確定的賽道。

4. 根基重估：城市能級(jí)的躍升（土地、基建、城市定位）為“鉑金品質(zhì)”提供了唯一舞臺(tái)。

第一章：數(shù)據(jù)下滑的真相

總量收斂下的“結(jié)構(gòu)分化”

評(píng)價(jià)城市不能唯GDP，觀察樓市亦然。從“聞跌色變”到坦然面對(duì)，恰是市場對(duì)結(jié)構(gòu)分化的默認(rèn)。

2025年1-11月，沈陽商品住宅的成交面積、套數(shù)確實(shí)均呈現(xiàn)連續(xù)性下滑。但真正的信號(hào)隱藏在數(shù)據(jù)背后：成交結(jié)構(gòu)在發(fā)生本質(zhì)性變化。

這種結(jié)構(gòu)性改變，代表著我們從“買預(yù)期”的投資型市場轉(zhuǎn)舵為“買生活”的實(shí)用性市場，——房地產(chǎn)行業(yè)，正在剝離金融屬性，重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。這標(biāo)志著產(chǎn)品為王的時(shí)代來了，產(chǎn)品力品牌，可以掙脫高周轉(zhuǎn)裹挾，把好產(chǎn)品帶給市場，對(duì)于實(shí)干家而言，這怎么不是最好的時(shí)代呢？

△平庸即停滯，唯有極致產(chǎn)品能穿越周期

正如棟察樓市創(chuàng)始人李棟所言，2025年，沈陽房地產(chǎn)市場在總量見頂?shù)谋尘跋?，完成了從“?guī)模擴(kuò)張”到“品質(zhì)生存”的轉(zhuǎn)變。

這一轉(zhuǎn)型由三重邏輯驅(qū)動(dòng)：

需求方面，市場進(jìn)入結(jié)構(gòu)性收縮，人口紅利消退與前期需求透支，使市場容量收窄。

供給方面，存量房正在全面出清，全年雖有20余新盤入市，但存量項(xiàng)目退場規(guī)模更大，市場正通過“以質(zhì)換量”實(shí)現(xiàn)供應(yīng)體系重構(gòu)。

價(jià)格開始由產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主導(dǎo)。均價(jià)單月回升實(shí)為高端項(xiàng)目熱銷帶來的結(jié)構(gòu)性幻覺，整體市場已失去普漲基礎(chǔ)。

△ 市場已進(jìn)入“產(chǎn)品力專制時(shí)代”

2022-2025年“面積降幅趨穩(wěn)、金額逐步走平”的量價(jià)反向交叉曲線，宣告“以價(jià)換量”模式終結(jié)。

至此，市場博弈的核心要素徹底轉(zhuǎn)變：購房者用有限的購買力為頂尖產(chǎn)品投票，開發(fā)商唯有依靠超越對(duì)手的產(chǎn)品力才能實(shí)現(xiàn)去化與溢價(jià)。沈陽樓市正式進(jìn)入“總量收斂、結(jié)構(gòu)分化”的產(chǎn)品力專制時(shí)代——平庸即意味著停滯，唯有極致產(chǎn)品方能穿越周期。

第二章：新生存法則

“核心資源×產(chǎn)品力”的復(fù)合競賽

1-11月，渾南的持續(xù)領(lǐng)先與皇姑的快速崛起，共同揭示了一個(gè)新邏輯：板塊已從單一維度，是進(jìn)入“稀缺資源”與“產(chǎn)品兌現(xiàn)力”雙輪驅(qū)動(dòng)的復(fù)合競爭階段。

△地段值錢，不代表這里的房子值錢

板塊排名劇變背后，是競爭邏輯的根本性升級(jí)，真正決定板塊高度的，是掌握至少一項(xiàng)不可復(fù)制的核心資源。成熟地段仍是價(jià)值基底，優(yōu)質(zhì)教育資源這類高確定性稀缺資源更具絕對(duì)吸引力。更關(guān)鍵的是，高價(jià)板塊中，勝出項(xiàng)目均呈現(xiàn)出“頂級(jí)資源匹配頂級(jí)產(chǎn)品”的共性。

△占據(jù)核心地段，仍有些項(xiàng)目賣不動(dòng)

此外，熱門板塊亦有“冷盤”，這說明地段法則已經(jīng)無法100%奏效，若產(chǎn)品力不足，項(xiàng)目的去化速度與價(jià)格高度仍將受限。相反，那些能將地段或教育資源與高品質(zhì)產(chǎn)品緊密結(jié)合的項(xiàng)目（如世紀(jì)嘉德學(xué)府、中寰悅府），則能跨越周期，實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破。

△ 新公式：板塊價(jià)值 = 稀缺資源 × 產(chǎn)品兌現(xiàn)力

第三章：頭部玩家的共識(shí)

集體轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品力長期主義”

表面看，“中華萬保龍”等頭部房企在規(guī)模與精品路線上各有選擇，但本質(zhì)上，他們已經(jīng)形成了“產(chǎn)品力長期主義”的共識(shí)，不約而同錨定了產(chǎn)品力升級(jí)這一核心戰(zhàn)場。

△頭部共識(shí)：產(chǎn)品力是當(dāng)下最確定的長期主義

中海以“精工+”體系為引擎，憑借在渾南、和平、皇姑等價(jià)值板塊的持續(xù)深耕與充足改善型貨量，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與口碑的雙重領(lǐng)跑。幾天前，中海地產(chǎn)全新高端產(chǎn)品系“萬方安和”的發(fā)布與中海瑞文熙和的定名，顯示其策略核心是以系統(tǒng)性產(chǎn)品覆蓋市場，以高品質(zhì)兌現(xiàn)保持領(lǐng)先地位。

華潤置地則堅(jiān)守“三好十二優(yōu)”的精品哲學(xué)，即便項(xiàng)目數(shù)量有限且多為合作開發(fā)，仍能憑借如中寰悅府等具備強(qiáng)大市場號(hào)召力的標(biāo)桿項(xiàng)目，穩(wěn)固其價(jià)值標(biāo)桿地位。這驗(yàn)證了 “少而精”的超級(jí)產(chǎn)品力同樣可以贏得市場尊重。

萬科、保利等企業(yè)也紛紛以“三好住宅”、“三好十五力”等產(chǎn)品IP持續(xù)迭代，表明行業(yè)共識(shí)已經(jīng)形成：產(chǎn)品系品牌化、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)化是贏得客戶信任的硬通貨。

未來，能夠持續(xù)產(chǎn)出“好房子”的企業(yè)，不僅將定義市場標(biāo)準(zhǔn)，更將主導(dǎo)客戶選擇與價(jià)值分配。產(chǎn)品力競賽沒有終點(diǎn)，但卻是時(shí)代最劃定的“生死賽道”。

第四章：舞臺(tái)的重塑

能級(jí)躍升驅(qū)動(dòng)“城市價(jià)值重估”

△信號(hào)：土地市場從“保底托市”回歸“價(jià)值競奪”

土地市場最深刻的變化是成交邏輯與參與主體的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向。土地正從“保障性資源”，重新回歸為“價(jià)值競奪”。這標(biāo)志著市場真正觸底并開啟了新一輪價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

從成交分布看，渾南、皇姑等區(qū)域成為供地主力，這與新房市場的高去化板塊高度重合，揭示出一二級(jí)市場已形成緊密的價(jià)值傳導(dǎo)閉環(huán)。這說明在整體市場收縮的背景下，資金與需求正加速向“確定性”板塊聚集，這也倒逼城建全面提速。

核心主城因配套成熟、需求堅(jiān)實(shí)，土地價(jià)值韌性凸顯；而部分新興或邊緣板塊的土地資產(chǎn)，則因去化預(yù)期不明朗而面臨價(jià)值重估。

△市場正在從“政策驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“內(nèi)生價(jià)值驅(qū)動(dòng)”

從成交房企看，沈陽基本擺脫“城投保底”狀態(tài)，轉(zhuǎn)向房企自主拿地的 “市場化競奪”。

中海、郡原、富禹等實(shí)力開發(fā)商重回公開市場，綠城、保利等此前一直低調(diào)沉默的房企都陸續(xù)參與核心地塊競爭。這不僅意味著房企們基于現(xiàn)金流的理性判斷變化，更傳遞出對(duì)沈陽核心區(qū)域中長期價(jià)值的認(rèn)可。

另外，“代建代管”等輕資產(chǎn)模式的興起，進(jìn)一步說明開發(fā)商正以更靈活的方式持續(xù)深耕。沈陽，市場仍具備獨(dú)特的價(jià)值吸引力。

△ 戰(zhàn)略升維：從“東北樞紐”到“東北亞心臟”

在東北全面振興的頂層設(shè)計(jì)中，沈陽的定位發(fā)生根本性躍遷。國家賦予的五大功能定位，標(biāo)志著它從傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)，轉(zhuǎn)向輻射東北亞的國際化綜合樞紐。這不僅是名稱之變，更是城市能級(jí)、資源集聚與想象空間的全面擴(kuò)容。

△ 基建躍升：從“城市成本”到“戰(zhàn)略生產(chǎn)要素”

這一戰(zhàn)略定位，正通過系統(tǒng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迅速具象化。青年大街沿線停緩建項(xiàng)目重啟、地鐵網(wǎng)絡(luò)延伸、高鐵成環(huán)……這些工程遠(yuǎn)非“成本”，而是升級(jí)城市效率的“戰(zhàn)略生產(chǎn)要素”。它們以“空間效率革命”，重塑著沈陽的經(jīng)濟(jì)地理格局，為高端要素流動(dòng)鋪設(shè)軌道。

△ 城市核心算法：所有投入，只為“讓人留下”

硬件骨架拉開后，決定成敗的是軟件與血肉。過去二十五年沈陽人口凈增240萬，渾南幾年內(nèi)完成從“新城”到“主城”的蛻變，其深層密碼正是 “基建先行、配套同步、人口導(dǎo)入、價(jià)值提升” 的成功閉環(huán)。商業(yè)、教育、醫(yī)療等“軟基建”，是讓人“留下來、活得好”的關(guān)鍵。城市的終極競爭力，于此顯現(xiàn)。

△ 政策定調(diào)：為“鉑金品質(zhì)”廓清市場

地方層面的政策創(chuàng)新，與此形成了精妙協(xié)同。通過“保障歸保障，市場歸市場”的雙軌制，既以保障房托底民生，也為高品質(zhì)住宅市場打開了清晰的發(fā)展空間。全面放開限購限價(jià)、優(yōu)化公積金等敏捷施策，共同推動(dòng)住房屬性回歸“居住本質(zhì)”。這為市場傳遞了一個(gè)確定信號(hào)：投機(jī)退場，實(shí)干登場。

△ 結(jié)論：樓市“鉑金時(shí)代”的終極支撐

因此，數(shù)據(jù)曲線的變化，絕非黃金時(shí)代的終曲。國家戰(zhàn)略標(biāo)定高度，大基建重塑骨架，民生配套充盈血肉，精準(zhǔn)政策廓清賽場——這四重力量的疊加，共同構(gòu)成了沈陽樓市“鉑金時(shí)代”最堅(jiān)實(shí)的舞臺(tái)。

在這個(gè)舞臺(tái)上，游戲的規(guī)則已經(jīng)徹底改變。單純的地段紅利、政策套利已然失效。真正的價(jià)值，將只屬于那些能夠深刻理解并兌現(xiàn)這座“升級(jí)中城市”需求的“遠(yuǎn)見者”：即，在確定的戰(zhàn)略板塊上，用極致的產(chǎn)品力，去服務(wù)愿意為美好生活投票的消費(fèi)者。

“資源+品質(zhì)”是新的價(jià)值公式，而城市能級(jí)的全面躍升，是決定公式最終價(jià)值的“核心系數(shù)”。沈陽樓市的未來，屬于那些能在這片厚土上，淬煉出鉑金品質(zhì)的實(shí)干家。

每一座偉大的城市，都有屬于自己的“鉑金時(shí)刻”——當(dāng)喧囂漸遠(yuǎn)，實(shí)力開始說話。城市如此，行業(yè)如此，對(duì)每個(gè)人亦如是。

2026年，棟察樓市也將順應(yīng)趨勢(shì)，邁入新征程。過去一年，我們滿懷赤誠，以灼灼熱忱燃“棟”東北；新的一年，我們將與這片土地一同進(jìn)階，共赴樓市的鉑金時(shí)代。

此刻，每個(gè)人都是自帶光芒的超級(jí)個(gè)體，既有專業(yè)的底氣，也有前行的魄力。我們?cè)冈跁r(shí)代的浪潮中守住初心，在深耕的道路上錘煉真功。

這是屬于實(shí)干者的時(shí)代——“十五五”的航程，始于全心投入，成于扎實(shí)奮斗。鉑金時(shí)代不獎(jiǎng)賞浮華，只饋贈(zèng)專注與沉淀。

新的一年，您的行業(yè)是否也正經(jīng)歷從“淘金”到“煉金”的深刻轉(zhuǎn)變？歡迎分享您的觀察與思考。