01

數(shù)據(jù)觸目驚心：2/3澳人認(rèn)為“買房夢(mèng)”已碎，住房短缺正重塑社會(huì)

“有意生活”（Intentional living）是一種從被動(dòng)消費(fèi)轉(zhuǎn)向主動(dòng)創(chuàng)造的生活方式轉(zhuǎn)變。

它意味著有意識(shí)地拒絕傳統(tǒng)的“奮斗文化”，讓人們更有目的地分配自己的時(shí)間、精力和資源。

這一趨勢(shì)強(qiáng)調(diào)人與人之間的聯(lián)系、個(gè)人的身心健康以及忠于內(nèi)心價(jià)值的重要性，而非迎合社會(huì)壓力或外界期待。

在疫情之后，人們對(duì)生活的重新審視已演變?yōu)橐环N持久的價(jià)值觀轉(zhuǎn)變。

“有意生活”不再是小眾的生活方式，而成為消費(fèi)者和打工人作出決策時(shí)的主導(dǎo)思維方式。

它關(guān)乎重新掌控自己的人生，按照自己的方式去定義與實(shí)現(xiàn)生活。

未來五年內(nèi)，住房短缺預(yù)計(jì)將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)與租金，對(duì)全國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)帶來深遠(yuǎn)影響。

人口學(xué)家Mark McCrindle的研究指出，這場(chǎng)住房危機(jī)可能導(dǎo)致更多年輕人延遲離家，更多老年父母與成年的子女同住，以及更多年輕伴侶選擇暫不生育。

McCrindle表示，租賃市場(chǎng)的供應(yīng)已接近歷史低點(diǎn)。

他指出：“未來五年內(nèi)，住房供應(yīng)預(yù)計(jì)將比目標(biāo)少26萬套。平均房貸已升至歷史最高水平——十年間增加了約25萬澳元——而需求卻絲毫未減，因?yàn)榘闹迍偨?jīng)歷了史上最大規(guī)模的五年人口增長(zhǎng)，主要來自移民?！?/p>

“但值得關(guān)注的不僅是房?jī)r(jià)高企帶來的經(jīng)濟(jì)或政治挑戰(zhàn)，更是它引發(fā)的社會(huì)影響，例如創(chuàng)紀(jì)錄的低生育率?！?/p>

“在某種意義上，住房問題正在推動(dòng)人口結(jié)構(gòu)的變化——孩子更少、人口老齡化、更多年輕人留在家中、地理遷移更頻繁，越來越多人搬往相對(duì)可負(fù)擔(dān)的昆州和西澳，同時(shí)社會(huì)分化加劇，‘有房者’與‘無房者’的鴻溝不斷擴(kuò)大。”

由McCrindle Research編制的《2026年度趨勢(shì)報(bào)告》顯示，當(dāng)前供需失衡的焦點(diǎn)主要集中在需求端，而澳洲人口預(yù)計(jì)到2030年將達(dá)到3000萬。

未來五年，澳洲計(jì)劃新建120萬套住房，但預(yù)計(jì)到2029年6月，僅能建成93.8萬套，缺口達(dá)26.2萬套。

報(bào)告指出，住房短缺、房型與需求不匹配以及貸款利率等因素，都可能推高全國(guó)的房?jī)r(jià)與租金，加劇生活成本負(fù)擔(dān)，而這恰恰是讓許多人望而卻步、不愿生育的主要原因之一。

報(bào)告認(rèn)為，技術(shù)工人短缺、可開發(fā)土地價(jià)格高昂、建筑業(yè)生產(chǎn)力與創(chuàng)新不足、規(guī)劃審批程序復(fù)雜，以及現(xiàn)有稅收或金融激勵(lì)措施限制了住房資源的最優(yōu)利用，都是造成問題的關(guān)鍵因素。

報(bào)告分析還指出，經(jīng)濟(jì)壓力與澳洲持續(xù)下降的生育率密切相關(guān)。

在是否生育的問題上，澳人最擔(dān)心的仍是經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)：49%的人擔(dān)憂養(yǎng)育成本過高，33%希望先實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)安全，28%擔(dān)心經(jīng)濟(jì)前景不確定。

自2021年以來，認(rèn)為“即使錢不多，澳洲依然是一個(gè)生活質(zhì)量很高的國(guó)家”的人比例，從56%降至48%。

與此同時(shí)，越來越多的人認(rèn)為，澳洲正逐漸成為“有產(chǎn)者與無產(chǎn)者”的分裂社會(huì)。

這種感受在年輕一代中最為強(qiáng)烈——67%的Z世代和64%的Y世代認(rèn)為，如今年輕人的努力已無法獲得與上一代相同的成果。

目前，一套住房的價(jià)格相當(dāng)于年收入的14.1倍，而在2005年，這一比例僅為8.9倍。

這也解釋了為何有65%的澳洲人認(rèn)為，傳統(tǒng)意義上的“買房之路”對(duì)下一代來說，已經(jīng)徹底斷裂。

02

2026年澳洲購房攻略：$6.5萬起置業(yè)，這些“價(jià)格洼地”值得關(guān)注

在住房負(fù)擔(dān)日益沉重的背景下，精明購房者在2026年將目光投向澳洲各地“價(jià)格洼地”，無論是遠(yuǎn)離都市的鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，還是大城市邊緣的實(shí)惠公寓。

根據(jù)PropTrack最新的市場(chǎng)趨勢(shì)和可負(fù)擔(dān)性數(shù)據(jù)，在澳洲內(nèi)陸地區(qū)，購房者僅需6.5萬澳元就能購置一處房產(chǎn)。

亮點(diǎn)區(qū)域包括南澳的Andamooka，其獨(dú)立屋中位價(jià)為6.5萬澳元，Coober Pedy的獨(dú)立屋中位價(jià)則為8萬澳元。

在昆州的Darling Downs地區(qū)，Dirranbandi的獨(dú)立屋中位價(jià)為6.75萬澳元，而在Cunnamulla，僅需9.97萬澳元就能購入一套住房。

新州遠(yuǎn)西及Orana地區(qū)的Brewarrina，獨(dú)立屋中位價(jià)為10.4萬澳元，Coonamble的房產(chǎn)16萬澳元就能入手。

西澳內(nèi)陸地區(qū)同樣提供極具吸引力的高性價(jià)比房產(chǎn)，Norseman的獨(dú)立屋中位價(jià)為10.5萬澳元，Southern Cross為14.5萬澳元，維州Japarit的獨(dú)立屋中位價(jià)為15.8萬澳元。

各大首府城市的購房者則能在稍高的價(jià)位找到可負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)，其中公寓是最佳選擇。

悉尼市中心及內(nèi)南區(qū)的公寓中位價(jià)包括：Ultimo為71.5萬澳元，Chippendale為74.25萬澳元，Eastlakes為76萬澳元。

遠(yuǎn)區(qū)公寓價(jià)格更低，例如Parramatta的Carramar，公寓中位價(jià)為37.55萬澳元，F(xiàn)airfield為44.55萬澳元。

在悉尼的Baulkham Hills以及Hawkesbury地區(qū)，Lower Macdonald的獨(dú)立屋中位價(jià)為52.9萬澳元，遠(yuǎn)西及藍(lán)山地區(qū)的Mount Victoria，獨(dú)立屋價(jià)格則為77萬澳元。

墨爾本內(nèi)城區(qū)的公寓中位價(jià)為：Travancore 35.3萬澳元，Carlton 39萬澳元，Essendon North 40萬澳元；Pascoe Vale（109.3萬澳元）和Kensington（111萬澳元）的獨(dú)立屋也具備一定性價(jià)比。

在墨爾本內(nèi)東區(qū)，50萬澳元可在Box Hill購置一套公寓，57.8萬澳元?jiǎng)t能入手Hawthorn的公寓。

西澳方面，珀斯內(nèi)城區(qū)的公寓中位價(jià)為：Wembley 43萬澳元，Glendalough 43.5萬澳元，Highgate 49.2萬澳元。

珀斯東北部的Koongamia，獨(dú)立屋中位價(jià)為59.85萬澳元，Midland為60萬澳元。

阿德萊德中部及山區(qū)，Walkerville的公寓中位價(jià)為46萬澳元，Woodforde為47.5萬澳元，Everard Park為49.925萬澳元。

與此同時(shí)，Lobethal的獨(dú)立屋中位價(jià)為70萬澳元，Mount Barker為75.5萬澳元。

布里斯班市中心的公寓價(jià)格為：Dutton Park 53.5萬澳元，Spring Hill 56萬澳元。

Albion的獨(dú)立屋中位價(jià)為126萬澳元，Kelvin Grove為130萬澳元，Nundah為137萬澳元。

高級(jí)數(shù)據(jù)分析師Atom Go Tian表示，首府城市的普遍趨勢(shì)是，公寓和成熟區(qū)域比獨(dú)立屋和遠(yuǎn)區(qū)更具可負(fù)擔(dān)性。

“如果你是首次購房者，且價(jià)格是首要考慮因素，那么只要愿意選擇公寓，市中心的住房會(huì)更容易入手?！彼f。

Tian指出，全澳范圍內(nèi)的最低房?jī)r(jià)反映出偏遠(yuǎn)地區(qū)整體更易負(fù)擔(dān)的特點(diǎn)。

“通常來說，離主要城市越遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)就越便宜。距離是一個(gè)因素，此外還有驅(qū)動(dòng)這些地區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)狀況?！?/p>

“例如，經(jīng)濟(jì)多元化的Townsville，房?jī)r(jià)會(huì)比以礦業(yè)為主的Mount Isa更高?！?/p>

Tian表示，2026年的高性價(jià)比價(jià)格區(qū)間在75萬至100萬澳元之間，這一區(qū)間的房?jī)r(jià)漲幅將超過200萬澳元及以上的高價(jià)房產(chǎn)。

他認(rèn)為，這一現(xiàn)象主要由兩個(gè)因素驅(qū)動(dòng)：首先是5%的首付政策，降低了高性價(jià)比房產(chǎn)的入手門檻，讓購房者產(chǎn)生緊迫感。

“其次，更多銀行在這一高性價(jià)比房產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，推動(dòng)房?jī)r(jià)從市中心向外圍上漲。因此，新年期間這些區(qū)的房?jī)r(jià)肯定會(huì)繼續(xù)上漲?！?/p>

Tian預(yù)計(jì)，高性價(jià)比區(qū)的房?jī)r(jià)將逐漸接近首次購房首付政策的額度上限，之后漲幅會(huì)放緩。

“不同城市的額度上限不同，甚至偏遠(yuǎn)地區(qū)中心的上限也有差異，因此這些區(qū)的具體位置也會(huì)有所不同?！?/p>

Tian特別強(qiáng)調(diào)，墨爾本是2026年性價(jià)比最高的城市。

“墨爾本非常特別，其公寓中位價(jià)在35萬至40萬澳元之間，是主要城市中最低的，獨(dú)立屋中位價(jià)也最低，因此在購房機(jī)會(huì)方面確實(shí)有很大潛力?！?/p>

Propertyology董事總經(jīng)理Simon Pressley表示，新的一年，購房者應(yīng)考慮自身的購房目標(biāo)。

“投資性購房、自住性購房以及已有房產(chǎn)并因各種原因換房的人群，需求存在很大差異?！?/p>

Simon Pressley給所有購房者的建議是，從投資回報(bào)來看，應(yīng)優(yōu)先選擇獨(dú)立屋而非公寓。

“公寓過去從未、將來也不會(huì)受到自住購房者的青睞?！?/p>

“任何房產(chǎn)只要持有足夠長(zhǎng)時(shí)間都會(huì)升值，但公寓的升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及獨(dú)立屋?！?/p>

“墨爾本和悉尼各地都有公寓，如今的價(jià)值與10年前相比沒高多少。”

“大多數(shù)市場(chǎng)已經(jīng)展現(xiàn)出相當(dāng)強(qiáng)勁的勢(shì)頭，沒有理由認(rèn)為2026年市場(chǎng)會(huì)走弱?！?/p>

“無論利率有小幅上調(diào)還是下調(diào)，整體看起來都會(huì)保持穩(wěn)定。”

03

2025年澳洲房市意外收官：結(jié)局和年初想的完全不一樣

2025年房市的收尾狀態(tài)，和年初相比已經(jīng)完全變了樣。

年初人們還盼著房貸能明顯松一口氣，但最后這個(gè)希望還是落空了。

由于澳洲央行全年三次下調(diào)現(xiàn)金利率，買家能借到更多錢，房?jī)r(jià)也一路上漲。但到了2025年末，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，這一輪降息周期可能不會(huì)再繼續(xù)。

Cotality澳洲研究主管歐文（Eliza Owen）表示，截至11月底，澳洲住宅價(jià)值全年上漲7.7%，高于上一自然年的5.2%，也高于20年平均的5.1%。

不過，這個(gè)結(jié)果主要是因?yàn)檩^小的首府城市出現(xiàn)了房市熱潮。

相比之下，悉尼房?jī)r(jià)漲幅更溫和，為5.1%；墨爾本為4.2%。

歐文說：“利率下降讓今年市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期”，目前官方的現(xiàn)金利率為3.6%。

她說：“2025年通過降息帶來的緩解，讓各大銀行很快就下調(diào)了房貸利率。而且直到第四季度之前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為2026年還會(huì)繼續(xù)降息?！?/p>

她說，這讓春季賣房季一開始很強(qiáng)勁。但到年底，通脹回升改變了利率預(yù)期，也開始影響房市。結(jié)果是，在截至12月中旬的四周里，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨于停滯。

她說：“到了年末，市場(chǎng)狀態(tài)和春季時(shí)相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化?！?/p>

歐文補(bǔ)充說，盡管今年利率下調(diào)了，但房貸成本仍然偏高，促使買家更多考慮更便宜的房子，進(jìn)而推高這部分房?jī)r(jià)。今年最便宜的25%住宅價(jià)值上漲9.5%，而最貴的25%只上漲6.2%。

歐文說：“負(fù)擔(dān)能力被拉得很緊，中等和高收入買家被迫轉(zhuǎn)向更低價(jià)位的房源，因此一些本來價(jià)位較低的區(qū)域漲得最明顯?！?/p>

Domain研究與經(jīng)濟(jì)主管鮑威爾博士（Nicola Powell）回顧說，市場(chǎng)原本預(yù)計(jì)2024年就會(huì)降息，但一直沒有發(fā)生，直到今年才出現(xiàn)，并且成了2025年房市最關(guān)鍵的特征。

她說：“降息帶來了更強(qiáng)的動(dòng)能，尤其是悉尼，因?yàn)樗鼘?duì)現(xiàn)金利率變化更敏感。”

她說：“墨爾本一直很難進(jìn)入穩(wěn)定復(fù)蘇，2025年對(duì)墨爾本來說是一個(gè)明確的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！?/p>

今年，首次購房者獲得了更多選擇，包括擴(kuò)大澳洲政府5%首付計(jì)劃（5% Deposit Scheme）的適用范圍。該計(jì)劃允許買家在規(guī)定房?jī)r(jià)上限內(nèi)，只用5%首付買房，而且從10月起，不論收入高低都能申請(qǐng)。

政府的Help to Buy共享產(chǎn)權(quán)計(jì)劃在12月開放，允許買家與政府共同買房，從而減少房貸還款壓力。

鮑威爾說，對(duì)很多首次購房者來說，這些激勵(lì)可能會(huì)改變局面。但她也同意，更便宜的房子漲得比高端房更快。

她說：“首次購房者在房?jī)r(jià)上漲面前很吃力，而這基本就是2025年市場(chǎng)給他們的現(xiàn)實(shí)?！?/p>

她說：“所以即便政府計(jì)劃給了他們進(jìn)入市場(chǎng)的工具，但最終他們還是得為一套房付出更高的價(jià)格?！?/p>

她還補(bǔ)充說，投資者在2025年重新回歸，目前獲批的住房貸款中，投資者占比略高于40%。不過這些購買主要集中在成熟的二手房市場(chǎng)，對(duì)新增住房供應(yīng)幫助不大。

她形容住房負(fù)擔(dān)能力“極其緊張”。

她說：“想買房的愿望還在，但這個(gè)愿望正在改變?！?/p>

Ray White首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家科尼斯比（Nerida Conisbee）也表示認(rèn)同，她形容住房負(fù)擔(dān)能力“并不好”。

她說：“今年房?jī)r(jià)確實(shí)漲了很多。感受最明顯的，是那些本來就很便宜的地區(qū)，尤其是疫情前就很便宜的地方?！?/p>

她說，2025年的市場(chǎng)強(qiáng)度，比2024年末時(shí)的預(yù)期更強(qiáng)。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)漲勢(shì)在放緩，甚至短暫下跌。但2025年一開始，人們對(duì)降息的期待成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

現(xiàn)在，她預(yù)計(jì)2026年開局會(huì)很有意思，因?yàn)橐恍┙?jīng)濟(jì)學(xué)家警告，利率可能會(huì)上升。

她說：“過去五年推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的很多因素仍在延續(xù)。我們也沒有太多住房供應(yīng)。但哪怕只是出現(xiàn)加息的討論，都會(huì)讓市場(chǎng)明顯慢下來。”

04

買房平均首付超$13萬！澳洲年輕人崩潰：沒父母幫忙，根本買不起

在2026年，澳人能否買得起房，很大程度上將取決于4個(gè)字——“父母銀行”。

Finder.com.au的最新研究顯示，沒有父母支持的人越來越難買房。

但正是這種來自父母的援助，也在扭曲房市，形成一種“兩極分化”——有父母經(jīng)濟(jì)支持的人能順利進(jìn)入房市，而缺乏這種支持的人則被拒之門外。

研究表明，52%的首次購房者依賴父母——無論是接受金錢援助、與父母同住，或讓父母作為貸款擔(dān)保人——其中還有部分人獲得了遺產(chǎn)。

另有17%通過兼職來攢首付。

政府的新5%首付計(jì)劃也是進(jìn)入房市的方式之一，該計(jì)劃允許購房者僅以5%的首付買房，無需支付貸款保險(xiǎn)，但目前尚無參與人數(shù)數(shù)據(jù)。

相比之下，選擇削減消費(fèi)來省錢的購房者比例要低得多：只有3%取消了健身房會(huì)員，5%停止購買外帶咖啡，9%減少了網(wǎng)購支出。

Finder的Graham Cooke表示，這種差距正在擴(kuò)大。“對(duì)許多年輕買家而言，沒有幫助就買房幾乎是不可能的。”

“那些能依靠父母的人不僅能更早進(jìn)入房市，且處于更強(qiáng)勢(shì)的位置，這進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)中的不平等性?！?/p>

Finder的First Home Buyer Report 2025發(fā)現(xiàn)，買房平均首付為135589澳元。

這一金額相當(dāng)于超一整年的平均收入，并較3年前上漲13%。

大多數(shù)購房者需要近5年半的時(shí)間才能攢夠首付，11%的人則需超10年。

近90%的購房者表示，過去3年存錢變得更難，而45%對(duì)購房決定感到后悔，主要原因是買價(jià)過高（26%）或積蓄不足（11%）。

Freedom Property Investors的Scott Kuru在接受Finder調(diào)查時(shí)表示，“父母銀行”正在重塑房市。

“很顯然，許多年輕人只有在年長(zhǎng)（且大多經(jīng)濟(jì)寬裕）的家人幫助下，才能進(jìn)入房市?！?/p>

Tasmanian School of Business and Economics的Mala Raghavan補(bǔ)充道：“在房源有限的市場(chǎng)中，任何需求驅(qū)動(dòng)的行為都必然會(huì)扭曲房?jī)r(jià)。”

Metropole Property Strategists的Michael Yardney表示，“父母銀行”正在造成鮮明的兩級(jí)分化。

“這正在形成一個(gè)‘有產(chǎn)者’與‘無產(chǎn)者’的兩級(jí)市場(chǎng)——一些家庭已擁有房產(chǎn)，而另一些則沒有?！?/p>

悉尼大學(xué)的Stella Huangfu表示，來自家庭的資助為部分購房者提供了額外的助力，使他們能出更高的價(jià)格、更早的入市。

“這推高了房?jī)r(jià)，尤其是在競(jìng)爭(zhēng)本就激烈的地區(qū)。同時(shí)也加深了不平等性，讓那些缺乏家庭支持的人更加落后?！?/p>

不過，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，父母資助本身并非市場(chǎng)問題。

澳洲住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的Tim Reardon指出，家庭援助是市場(chǎng)扭曲和高房?jī)r(jià)的結(jié)果，而不是原因。

“（父母?jìng)儯┎⒎窃谂で袌?chǎng)，而是在修正市場(chǎng)中由嚴(yán)格貸款限制對(duì)首次購房者造成的扭曲?！?/p>

悉尼大學(xué)的Garry Barrett表示，代際財(cái)富轉(zhuǎn)移一直存在。

Emerson Economics的Craig Emerson也認(rèn)同：“父母支持子女購房的現(xiàn)象一直存在?！?/p>

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