上海樓市2026年走向：是企穩(wěn)反彈，還是漫長筑底？

成交回暖，掛牌卻銳減！上海樓市2026年上演的“矛盾大戲”

上海樓市2026前瞻：成交回升與掛牌下滑下的企穩(wěn)之路

分化與企穩(wěn)：從數(shù)據(jù)信號讀懂2026年上海樓市的真實走向

歲末年初的上海房地產(chǎn)市場，泛起陣陣漣漪。成交量連續(xù)兩個月站在2.2萬套關(guān)口之上，二手房掛牌總量卻呈現(xiàn)加速下滑態(tài)勢。這兩個看似矛盾的信號同時出現(xiàn)，讓市場參與者心中充滿了疑問：熊了三年多的樓市，真的要在“十五五”開局之年迎來方向性轉(zhuǎn)變嗎？我們或許不必過早斷言反轉(zhuǎn)，但市場自身的力量正在推動它尋找一個新的平衡點。

成交量是市場最誠實的語言。2025年11月，上海二手房成交了大約2.3萬套，這個數(shù)字比10月增長了近四分之一，也創(chuàng)下了半年多來的新高。更為關(guān)鍵的是，12月的市場熱度得以延續(xù)，預估成交也將保持在2.2萬套左右的水平。在沒有強力外部政策刺激的背景下，這種由市場內(nèi)生力量驅(qū)動的交易活躍度，本身就傳遞出積極的信號。它至少說明，價格調(diào)整到一定程度后，真實的居住需求正在入場承接。

與成交量回暖相伴的，是掛牌量的變化。近期數(shù)據(jù)顯示，上海二手房掛牌總量不僅在下降，而且下降的速度在加快。這可以被解讀為市場情緒發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變的跡象。掛牌量代表著供給和潛在的“拋壓”，其增速放緩甚至總量減少，意味著房東群體中恐慌性出售的情緒在減弱，觀望和惜售的心態(tài)有所抬頭。這為房價構(gòu)筑階段性底部提供了心理基礎(chǔ)。

然而，數(shù)據(jù)的“暖意”之下，市場的內(nèi)在結(jié)構(gòu)卻是“冰火兩重天”。理解當前樓市，必須看到其劇烈分化的本質(zhì)。總價在800萬以下的剛需房源，經(jīng)歷了較長時間的調(diào)整后，價格泡沫已被大幅擠壓。這部分房產(chǎn)的成交量構(gòu)成了當前市場成交的絕對主力，價格繼續(xù)下探的動能明顯不足，部分具備稀缺屬性的“老破小”甚至出現(xiàn)了成交量穩(wěn)步回升的情況。

市場的壓力點已經(jīng)轉(zhuǎn)移。目前正處于“補跌期”的，是那些總價在1000萬至2000萬左右的改善型次新房。這些房子可能品質(zhì)不錯、地段尚可，但在前幾年的市場狂熱中價格也累積了相當?shù)臐q幅。隨著投資需求的退潮和“房住不炒”觀念的深入，這部分資產(chǎn)正在經(jīng)歷價值的重估。一些去年價格還頗為堅挺的板塊，今年出現(xiàn)了價格松動，這實際上是市場調(diào)整深化、觸及核心區(qū)域的表現(xiàn)。

豪宅市場的動向也值得關(guān)注。作為資產(chǎn)配置的頂端，其價格波動往往滯后于整體市場。有跡象顯示，市中心高端豪宅的掛牌房源在增加，流動性壓力可能會在未來一段時間內(nèi)傳導至價格端。這或許將是此輪漫長調(diào)整周期的“最后一環(huán)”，當這部分資產(chǎn)的價格也完成調(diào)整，市場整體的出清過程才可能接近尾聲。

政策的風向標同樣清晰。當前的調(diào)控思路更傾向于“用好政策工具箱”，而非“大水漫灌”。核心是讓市場機制發(fā)揮更大作用，讓真實的供求關(guān)系來決定價格。這意味著，除非市場出現(xiàn)極端情況，否則短期內(nèi)出臺諸如大規(guī)模補貼購房、全面放開限購等強刺激政策的概率較低。政策的重心在于“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，為市場的自主出清和良性循環(huán)創(chuàng)造條件。

那么，2026年的上海樓市究竟會走向何方？參考其他國際都市的經(jīng)驗，一個市場的真正見底，往往需要滿足一個關(guān)鍵條件：租金回報率能夠覆蓋或接近資金的持有成本。目前上海住宅的租售比大約在2%左右，而主流的按揭利率仍高于3%，租金水平也相對平穩(wěn)。這個“剪刀差”的存在，意味著從純粹投資回報角度看，市場尚未達到一個吸引長期資本大規(guī)模進入的平衡點。

因此，對2026年的合理預期或許是“止跌企穩(wěn)”，而非“V型反轉(zhuǎn)”。從時間節(jié)奏看，上半年由于供應壓力相對較小，市場可能呈現(xiàn)“量增價穩(wěn)”的橫盤震蕩格局，部分被過度低估的學區(qū)房或低總價房源可能出現(xiàn)小幅技術(shù)性反彈。但進入下半年，隨著部分限售房源解禁，市場的供應量會增加，這可能對價格，尤其是次新房價格，形成新一輪考驗。全年房價整體跌幅有望收窄，但結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍會繼續(xù)。

對于市場中的不同角色，策略也應有不同。對于持有中高端次新房的房東來說，如果現(xiàn)金流壓力不大，可以耐心等待；若急需置換或變現(xiàn)，則應認清市場分化現(xiàn)實，以一個更具競爭力的價格促進成交。對于有真實居住需求的購房者，當下市場的選擇余地和議價空間都更大。尤其是那些總價可控、居住功能完善的“老破小”或邊緣次新房，其風險已大幅釋放，值得仔細甄別。

而判斷市場是否真正觸及歷史性底部，我們可以觀察幾個更長期的信號：宏觀經(jīng)濟能否保持穩(wěn)定增長，為居民收入預期托底；二手房的掛牌量是否進入持續(xù)、穩(wěn)定的下降通道；更關(guān)鍵的，是房貸利率與租金回報率之間的關(guān)系能否實現(xiàn)再平衡。當持有房產(chǎn)的現(xiàn)金流成本接近甚至低于其產(chǎn)生的租金收益時，市場的內(nèi)在支撐將會變得無比堅實。

上海樓市的這一輪調(diào)整，本質(zhì)上是將房屋的金融屬性剝離，向其居住屬性回歸的深刻過程。它打破了“永遠上漲”的神話，也教育了每一位市場參與者。2026年，也許不會是波瀾壯闊的反彈之年，但它極有可能成為市場完成壓力測試、夯實長期基礎(chǔ)的關(guān)鍵一年。在擠掉泡沫、經(jīng)歷分化之后，一個更為健康、更可持續(xù)的房地產(chǎn)市場新階段，正在孕育之中。對于這座城市和它的居住者而言，這或許比一場短暫的狂歡更有價值。

（注：以上分析基于公開市場信息與行業(yè)觀察，僅代表個人觀點，不構(gòu)成任何具體的投資或交易建議。房地產(chǎn)市場具有高度復雜性，請讀者結(jié)合自身情況獨立判斷。）