前同事跟我吐槽，說他現(xiàn)在的工資只有4500塊。我愣了一下，問他：你不是都做到項目營銷總了嗎？難道又回去做銷售了？他說，沒有，他現(xiàn)在的崗位就是營銷總，這個工資就是營銷總的薪資。

我聽完有點震驚，但轉(zhuǎn)念一想，又好像完全能理解。年底各行各業(yè)都在做總結(jié)、梳理各項費用，房地產(chǎn)項目的營銷費用更是一目了然，基本上就只分三個部分：銷售人員的基本工資、成交傭金，分銷和渠道的介紹費，再加上一點點零散的禮品采購、物料印刷費，僅此而已。

對比房地產(chǎn)全盛時期的營銷費用，簡直是天壤之別。那時候的營銷費，什么線下暖場活動、品牌冠名、媒體投放、戶外大牌廣告、線上推廣，名目多到數(shù)不清，花錢的地方遍地都是。

單從營銷費用的變化，就能清晰看出當(dāng)下房地產(chǎn)公司的銷售模式，早就徹底變了?，F(xiàn)在的地產(chǎn)項目，基本就是一個營銷總，帶著幾個置業(yè)顧問，守在售樓處里，什么推廣都不做，就等著分銷和中介帶客戶上門。這樣的模式下，所謂的營銷總，確實沒什么存在感，干的活也和普通銷售沒太大區(qū)別。

我也特別能理解房企老板的想法：你不做任何推廣，中介照樣能帶來這么些客戶；你花大價錢、費大心思做推廣，最后成交的客戶，還是得靠分銷和中介帶過來。老板一算賬，那還不如干脆砍掉所有推廣費用，只靠中介渠道賣房——至少中介是「有成交才給介紹費，沒成交一分錢成本都沒有」，穩(wěn)賺不賠。

可這個看似精明的選擇，最終形成的，卻是對房企、對購房者，雙向的惡性循環(huán)。

對購房者來說，中介推薦樓盤，永遠只看傭金高低，誰家給的返點多，就把哪個項目吹得天花亂墜，玩命推薦，根本不會真心實意幫購房者深層分析，哪個樓盤的地段、戶型、物業(yè)、配套更適合你，只想著快速成交拿傭金，購房者很容易被帶偏、踩坑。

而這個現(xiàn)象，又倒逼房企陷入另一個畸形的怪圈：與其把心思和成本花在打磨產(chǎn)品力、做戶型優(yōu)化、提升小區(qū)品質(zhì)上，不如把所有能壓縮的成本全擠出來，換成高額的中介傭金——畢竟產(chǎn)品做得再好，不如傭金給得高，房子賣得更快。

而這種成本壓縮，從來都不只是產(chǎn)品端，更包括人力成本。房企會拼命壓低崗位薪資、精簡人員編制，這也就繞回了開頭的現(xiàn)狀：一個項目營銷總，月薪只有4500塊，說起來離譜，細想下來，好像又一點都不冤枉。

不過平心而論，我也想跟所有做地產(chǎn)營銷的朋友說一句：當(dāng)下的環(huán)境里，真的該主動轉(zhuǎn)型了。不能再只盯著售樓處的終端銷售這點事，把視野徹底打開，往前去整合前期的產(chǎn)品設(shè)計，往后去聯(lián)動后期的物業(yè)服務(wù)。從項目拿地、規(guī)劃之初，就結(jié)合市場需求，提出精準(zhǔn)的產(chǎn)品建議和專業(yè)的市場分析，用專業(yè)度拿到話語權(quán)。

要努力成為能引領(lǐng)各個部門的營銷人，而不是最后只能被動接受產(chǎn)品、守著售樓處等客上門的「工具人」。

我承認，這么說有點站著說話不腰疼。畢竟?fàn)I銷部門想拿到這種前置的引領(lǐng)權(quán)，太難了——沒有老板的絕對首肯和撐腰，設(shè)計、工程、成本這些部門，根本不會搭理你的建議，營銷永遠是房企里的「邊緣部門」。

但哪怕前路難走，方向總還是要有的。如果連轉(zhuǎn)型的想法都沒有，只守著老一套的銷售模式，那在這個行業(yè)里，最終的結(jié)局大概率只有被淘汰。

最后，也說說購房者在這種市場環(huán)境下，買房需要注意的點。

熟悉我的人都知道，我一直是支持在當(dāng)下市場買房的，因為確實能趁低價淘到性價比高的好房子，但這需要眼光和判斷力，不是閉眼買都能撿漏。

這里給大家一個最實用的小竅門：如果一個樓盤，完全不依賴分銷中介，或者給中介的介紹費很低，卻依然能穩(wěn)定賣房、去化不錯，那這個項目，大概率產(chǎn)品力是真的過硬。它不靠高額傭金吸引人，靠的是地段、戶型、性價比、口碑留住客戶，這樣的房子，踩坑的概率會小很多。

至于中介的話，聽聽就好，千萬別全盤相信，一定要自己多跑、多看、多對比，有自己的判斷。