2025年最后一天，先別顧著跨年，看看你手機(jī)里那筆每月必扣的物業(yè)費，它正悄悄跳水：武漢高端盤從3.8元/㎡降到3.16元，上海濱江豪宅從13.6元/㎡砍到10.5元，最離譜的是廣西柳州直接出現(xiàn)“0元物業(yè)費”，物業(yè)靠團(tuán)購酸菜魚和上門洗貓把錢掙回來。降價潮席卷全國超20城，平均跌幅20%—35%，部分小區(qū)直接腰斬。這哪是打折，分明是物業(yè)公司的“生存游戲”。

物業(yè)公司撤場

物業(yè)費降價潮的背后，不少物業(yè)企業(yè)撐不住了，開始陸續(xù)宣布“撤場”。

中海物業(yè)今年就徹底退出了鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)，不再提供服務(wù)。

背后的原因很扎心，這個小區(qū)從2023年3月起，因為入住率太低，業(yè)主們累計欠繳了 59.59萬元物業(yè)費，項目一直虧著錢，公司實在沒資金再墊錢運營了。

這可不是個別小區(qū)的“小打小鬧”，全國范圍內(nèi)的物業(yè)費，都在明顯降價。

中指研究院發(fā)布的《2025年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告》顯示，2025年12月，北京、上海、杭州、蘇州等二十個重點城市的物業(yè)服務(wù)均價，是2.72元/平方米/月。對比去年同期，下跌了0.23%；對比上個月，也下跌了0.09%。

物業(yè)費跳海的原因

一是房子太多，物業(yè)搶飯碗。全國住宅待售面積同比增22.5%，新房賣不動，存量小區(qū)就成了香餑餑。誰貴誰出局，新盤越來越少，物業(yè)公司卻還在扎堆。以前是物業(yè)說了算，業(yè)主沒什么話語權(quán)。現(xiàn)在競爭太激烈，物業(yè)公司想要留住業(yè)主，只能一邊降價，一邊把服務(wù)做得更到位。

二是政策幫業(yè)主“砍價”。江蘇、青島、蘭州新區(qū)規(guī)定空置房物業(yè)費直接打5—7折，房子空著也要交錢，但只交一半，物業(yè)收入瞬間塌方。重慶、青島、武漢等城市，陸續(xù)出臺了物業(yè)費指導(dǎo)價政策，尤其是針對業(yè)主大會成立前的“前期物業(yè)費”，明確劃定收費上限，從源頭規(guī)范了不合理收費。比如重慶從2024年6月起，就實行了前期物業(yè)費政府指導(dǎo)價；武漢新洲區(qū)也對住宅前期物業(yè)費實行指導(dǎo)價管理。這些政策，從制度上牢牢管住了物業(yè)費“亂漲價”的口子。

三是業(yè)主學(xué)會維權(quán)。重慶、武漢幾十個小區(qū)超20%業(yè)主聯(lián)名，不換物業(yè)就降物業(yè)費，一投票就砍40%，開發(fā)商背景再硬也頂不住民意。

降價之后，物業(yè)靠什么活著？答案是把“收租”改成“收服務(wù)費”。基礎(chǔ)保潔、保安按政府指導(dǎo)價鎖死，想多賺錢？行，代收快遞、家政、社區(qū)團(tuán)購、寵物托管、老人陪診統(tǒng)統(tǒng)單點計費。柳州那家“0元物業(yè)”就靠社區(qū)電商月流水破百萬，毛利比收物業(yè)費高多了。科技也上場刷臉：機(jī)器人掃地、AI門禁、無人清掃車，一臺機(jī)器頂替仨保安，成本直線下降，80%頭部公司已經(jīng)把數(shù)字化寫進(jìn)KPI。

未來格局就三句話：

1. 物業(yè)費越來越像“機(jī)票裸票價”，基礎(chǔ)服務(wù)降到底板，增值服務(wù)隨便加購；
2. 不會玩社群、不會做電商、不會搞數(shù)字化運營的物業(yè)，將被低價反噬，最終退出小區(qū)；
3. 行業(yè)從“靠房價躺賺”進(jìn)入“靠服務(wù)內(nèi)卷”，好服務(wù)才能換來業(yè)主自愿掏錢，劣質(zhì)公司被淘汰只是時間問題。

總之，物業(yè)躺著掙錢的年代已經(jīng)過去，未來可能會有更多的新套路。