大家有沒有想過？四年新房銷售額超40萬億，房貸余額卻不增反降，12.8萬億天量資金扎堆提前還貸，老百姓寧愿虧違約金也要“甩債”，這背后藏著怎樣的生存焦慮？而北京新政連夜落地、多城跟進(jìn)救市，這次真能穩(wěn)住樓市嗎？

12.8萬億缺口背后的雙向承壓

這波提前還貸潮，早已不是個(gè)體選擇，而是形成了沖擊金融與樓市的集體性趨勢。據(jù)網(wǎng)易訂閱12月29日報(bào)道，2021年末全國個(gè)人房貸余額達(dá)38.32萬億元峰值，到2025年二季度末反而降至37.74萬億元，不增反減6000億。

更關(guān)鍵的是數(shù)據(jù)反差帶來的震撼：按四年新房累計(jì)超40萬億銷售額、六成按揭比例估算，本應(yīng)新增24萬億房貸，疊加二手房4萬億新增貸款，扣除正常還貸15萬億，理論余額該達(dá)53萬億。這中間28萬億的缺口，推算中值12.8萬億，正是提前還貸的真實(shí)規(guī)模。

這一現(xiàn)象形成了雙向承壓的核心矛盾：老百姓急于“降杠桿”自保，銀行卻面臨利潤重創(chuàng)。要知道個(gè)人房貸占銀行貸款業(yè)務(wù)的40%，曾是穩(wěn)賺不賠的“香餑餑”，如今本金減少、利息收入腰斬，2025年一季度全國銀行業(yè)凈息差已降至1.43%，遠(yuǎn)低于1.8%的國際警戒線。

利率差與安全感缺失的雙重驅(qū)動(dòng)

為什么大家扎堆提前還貸？核心是“穩(wěn)賺不賠”的現(xiàn)實(shí)考量與安全感的極度缺失。最直接的誘因是利率倒掛，幾年前房貸利率普遍5%以上，部分甚至超6%，而2024-2025年兩輪下調(diào)后，當(dāng)前利率普遍降至3.5%以下。

舉個(gè)直觀例子：100萬元30年期貸款，5%利率比3.25%利率總利息差40多萬，還款5-7年提前還清能省近41萬，這比任何穩(wěn)健理財(cái)都靠譜。網(wǎng)易新聞客戶端12月27日的數(shù)據(jù)也印證，部分銀行提前還貸申請同比暴漲300%，APP預(yù)約名額秒光。

這一點(diǎn)其實(shí)藏著關(guān)鍵邏輯：收入預(yù)期變?nèi)跖c房價(jià)下跌加劇了焦慮。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年11月70城多數(shù)房價(jià)同比下跌，一線城市二手房跌幅達(dá)5.8%，不少城市房價(jià)跌幅超30%，大量家庭陷入“負(fù)資產(chǎn)”困境，每月還貸卻看著房子貶值，心理壓力倒逼提前還貸“卸包袱”。

北京新政落地，能扭轉(zhuǎn)預(yù)期嗎？

老百姓的“用腳投票”，正在倒逼政策加速發(fā)力。12月24日，北京四部門聯(lián)合出臺新政，成為全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議后的首個(gè)一線城市調(diào)整舉措，釋放出強(qiáng)烈的救市信號。

據(jù)環(huán)球網(wǎng)12月25日報(bào)道，新政放寬非京籍購房社保年限，五環(huán)內(nèi)從3年減至2年、五環(huán)外從2年減至1年，多子女家庭可在五環(huán)內(nèi)多購一套房；信貸端更取消首套二套商貸利率區(qū)分，公積金二套首付降至25%。華夏時(shí)報(bào)探訪發(fā)現(xiàn)，新政當(dāng)晚北京朝陽多個(gè)中介門店二手房簽約量明顯提振。

但市場并非一片樂觀。中指研究院指出，新政能階段性提升市場活躍度，但整體效果有限。當(dāng)前北京二手房掛牌量仍達(dá)15.7萬套，去庫存周期21.3個(gè)月超合理值，而全國層面，提前還貸潮雖同比降溫三成，但仍處高位，說明居民預(yù)期尚未根本扭轉(zhuǎn)。

樓市進(jìn)入“政策托底+分化加劇”新時(shí)代

12.8萬億提前還貸潮與北京新政的碰撞，標(biāo)志著樓市已告別“普漲時(shí)代”，進(jìn)入“政策托底+市場分化”的新階段。廣東省住房政策研究中心李宇嘉認(rèn)為，北京新政具有示范意義，后續(xù)上海、深圳等城市大概率跟進(jìn)，新一輪政策優(yōu)化周期開啟。

對普通人而言，核心趨勢已明確：核心城市優(yōu)質(zhì)房源仍有支撐，2025年上半年20個(gè)核心城市千萬級高端住宅成交同比增21%；但三四線城市去庫存壓力仍大，“買核心、選現(xiàn)房、重居住”成為理性選擇。而銀行端，凈息差壓力或推動(dòng)更多金融支持政策出臺。

這場變局本質(zhì)是居民財(cái)富觀念的重構(gòu)，從“加杠桿買房增值”轉(zhuǎn)向“去杠桿穩(wěn)健求生”。樓市救市的核心已不是救價(jià)格，而是救信心。你會選擇提前還貸“輕裝上陣”，還是趁政策窗口入手房產(chǎn)？歡迎在評論區(qū)分享觀點(diǎn)。