案例回顧

在離婚案件中，房產(chǎn)分割往往是當事人最為關(guān)注的焦點問題之一。當房產(chǎn)為婚前共同購買，離婚時未作處理，且因客觀條件無法正常交易時，房產(chǎn)分割將變得更加復雜。

王某（男）與李某（女）于2016年戀愛期間共同出資購買了一套商品房，總價300萬元。王某出資180萬元，李某出資120萬元，房產(chǎn)登記為兩人共同共有。2018年，二人登記結(jié)婚。2021年，因感情破裂，雙方協(xié)議離婚。

離婚協(xié)議中，雙方對車輛、存款等財產(chǎn)進行了分割，但對該套房產(chǎn)僅約定"另行協(xié)商處理"。離婚后，雙方均未居住該房屋，也未就房產(chǎn)分割達成一致意見。

案件結(jié)果

王某向法院提起離婚后財產(chǎn)糾紛訴訟，請求分割該房產(chǎn)。法院經(jīng)審理后作出如下判決：

1、 關(guān)于房產(chǎn)性質(zhì)認定

法院認定，該房產(chǎn)系王某與李某婚前共同出資購買，登記為共同共有，屬于雙方按份共有的婚前財產(chǎn)，而非夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)雙方出資比例，王某享有60%的產(chǎn)權(quán)份額，李某享有40%的產(chǎn)權(quán)份額。

2、 關(guān)于房產(chǎn)分割方式

鑒于房產(chǎn)因客觀原因無法正常交易，法院采用"折價補償"方式分割房產(chǎn)：

1. 委托評估機構(gòu)對房產(chǎn)市場價值進行評估，確定該房產(chǎn)現(xiàn)值為350萬元。

2. 考慮到王某已清償全部夫妻共同債務(wù)，且出資比例較高，判決房產(chǎn)歸王某所有。

3. 王某應(yīng)向李某支付房產(chǎn)折價款140萬元（350萬元×40%）。

三、關(guān)于債務(wù)清償與房產(chǎn)分割的關(guān)系

王某清償?shù)?0萬元夫妻共同債務(wù)，屬于為雙方共同利益所負債務(wù)。李某應(yīng)承擔50%的還款責任，即25萬元。該筆款項從王某應(yīng)支付給李某的房產(chǎn)折價款中扣除。

綜上，王某實際需支付李某115萬元（140萬元-25萬元）。

四、關(guān)于無法交易房產(chǎn)的處理

法院判決房產(chǎn)歸王某所有，但明確在房產(chǎn)限制交易條件消除前，暫不辦理過戶登記手續(xù)。王某支付折價款后，即取得房產(chǎn)的實質(zhì)所有權(quán)，待交易條件滿足時再辦理過戶。

最終，雙方服判息訴，案件得以解決。

澤達分析

一、婚前共同購買房產(chǎn)的性質(zhì)認定

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零六十三條規(guī)定，一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)。本案中，房產(chǎn)系雙方婚前共同出資購買，登記為共同共有，該房產(chǎn)屬于雙方按份共有的婚前財產(chǎn)，而非夫妻共同財產(chǎn)。

在離婚后財產(chǎn)分割中，應(yīng)按照雙方出資比例或約定確定各自的產(chǎn)權(quán)份額。本案中，王某出資60%，李某出資40%，法院據(jù)此認定雙方的產(chǎn)權(quán)份額比例，符合法律規(guī)定。

二、無法正常交易房產(chǎn)的分割方式

當房產(chǎn)因客觀條件無法正常交易時，分割方式應(yīng)靈活處理：

1. 折價補償方式：由一方取得房產(chǎn)所有權(quán)，并向另一方支付相應(yīng)份額的折價款。這是司法實踐中最常見的處理方式。

2. 實物分割方式：適用于可分房產(chǎn)，如聯(lián)排別墅、可分層的房產(chǎn)等。但大多數(shù)住宅房產(chǎn)不可實物分割。

3. 變價分割方式：將房產(chǎn)拍賣、變賣后分割價款。但本案中房產(chǎn)無法正常交易，此方式不適用。

4. 暫時按份共有：在房產(chǎn)無法交易且雙方均不愿取得所有權(quán)時，可判決繼續(xù)按份共有，待交易條件滿足后再行分割。

三、債務(wù)清償與房產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系

一方清償夫妻共同債務(wù)，并不直接導致房產(chǎn)所有權(quán)變更。根據(jù)《民法典》第一千零八十九條規(guī)定："離婚時，夫妻共同債務(wù)應(yīng)當共同償還。"本案中，王某清償?shù)?0萬元夫妻共同債務(wù)，屬于為雙方共同利益所負債務(wù)，李某應(yīng)承擔相應(yīng)的還款責任。法院將李某應(yīng)承擔的債務(wù)份額從房產(chǎn)折價款中扣除，是正確的處理方式。

需要注意的是，債務(wù)清償是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而房產(chǎn)分割是物權(quán)關(guān)系，兩者性質(zhì)不同。清償債務(wù)方不能直接以清償債務(wù)為由主張取得房產(chǎn)所有權(quán)，但可在房產(chǎn)分割時作為考量因素。

四、法律救濟途徑

當房產(chǎn)無法正常交易時，當事人可通過以下途徑尋求法律救濟：

1. 訴訟分割：向法院提起離婚后財產(chǎn)糾紛訴訟，請求分割房產(chǎn)。法院可根據(jù)實際情況作出判決。

2. 協(xié)商調(diào)解：雙方可協(xié)商達成房產(chǎn)分割協(xié)議，明確房產(chǎn)歸屬、折價款支付方式等，并可申請司法確認，賦予協(xié)議強制執(zhí)行力。

3. 申請財產(chǎn)保全：如一方有轉(zhuǎn)移、隱匿、毀損房產(chǎn)的可能，可向法院申請財產(chǎn)保全。

4. 執(zhí)行程序：判決生效后，如一方不履行，可申請法院強制執(zhí)行。法院可采取查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)等措施。

律師寄語

離婚房產(chǎn)分割是離婚案件中的難點問題，尤其是當房產(chǎn)存在特殊情況時，處理起來更為復雜?；诒景阜治?，我們提出以下建議：

一、離婚時及時處理房產(chǎn)

離婚時應(yīng)全面清點財產(chǎn)，包括婚前共同購買的房產(chǎn)。建議在離婚協(xié)議或判決中明確房產(chǎn)分割方案，避免遺留問題。如房產(chǎn)因客觀原因暫時無法分割，也應(yīng)約定處理原則和時限。

二、正確區(qū)分債務(wù)清償與財產(chǎn)分割

夫妻共同債務(wù)的清償與房產(chǎn)分割是兩個不同的法律關(guān)系。一方清償共同債務(wù)后，可向另一方追償其應(yīng)承擔的份額，但不能直接主張取得房產(chǎn)所有權(quán)。在訴訟中，可將債務(wù)清償情況作為房產(chǎn)分割的考量因素。

三、靈活應(yīng)對無法交易的房產(chǎn)

當房產(chǎn)因客觀條件無法正常交易時，不必拘泥于"出售分割"的傳統(tǒng)思維?？刹扇≌蹆r補償、暫時按份共有等方式處理。重要的是明確產(chǎn)權(quán)份額和歸屬，價款支付可分期或附條件。

四、保留證據(jù)，防范風險

在房產(chǎn)分割過程中，應(yīng)注意保留以下證據(jù)：1. 購房合同、付款憑證；2. 房產(chǎn)登記信息；3. 離婚協(xié)議或判決書；4. 債務(wù)清償憑證；5. 溝通協(xié)商記錄等。這些證據(jù)在訴訟中至關(guān)重要。

五、尋求專業(yè)法律幫助

房產(chǎn)分割涉及《民法典》物權(quán)編、婚姻家庭編等多重法律規(guī)定，專業(yè)性強。建議咨詢專業(yè)律師，評估法律風險，制定合理方案。尤其是涉及無法正常交易的房產(chǎn)，更需要專業(yè)指導。

婚姻關(guān)系的結(jié)束，應(yīng)是理性與公平的結(jié)合。妥善處理財產(chǎn)分割，不僅是對過去的交代，也是對未來的負責。在法律的框架下，通過合理方式解決爭議，才能讓雙方真正開始新的生活。

北京澤達律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達律師事務(wù)所 剪兆華